三成开发商只囤地不盖房

媒体调查发现,现在在北京城区最黄金的地段,仍然有些本该建住宅楼的地块,一空就是好几年,现在还闲着,记者调查后发现,有差不多三分之一房地产开发商都宁愿炒地,也不愿意动一锹土,大大加剧了土地市场的价格泡沫,而这些地价最后都会转化到房价上,苦了买房的人。


潘石屹看来,近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡,你囤积的土地多了,建房子的地就会少,建房子的地少的话市场上面房子的供应量就会少,在中国城市化的进程经济增长速度又非常快的时候,需求量是不断的增加,房子的供应量要上不去的话价格就会飞涨的,物以稀为贵。


在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,企业之所以敢于大规模拿地和囤地,是基于利益驱动,而少数地方政府也纵容这种囤地行为,同样也是利益驱动。 ——题记


担忧


没房可卖因为没地可拿


前几天笔者和朋友聚会聊天时,听到一个消息,估计跟你说了,你也会吓一跳,说是北京没房可卖了。是吗?这如果是真的那就太可怕了。北京真的没房可卖了,那房价还不顶到天上去呀?


没错,笔者也这样担心。后来我就到网上查了一下,发现这可是近期网上热议的话题。消息源于民生银行地产金融事业部近期发布的《中国地产金融蓝皮书》,这上面说,截止到今年9月底,北京楼市的库存房已经跌破了10万套的警戒线,只够5个月的销量,而就在今年年初,北京的存量房还够卖两年的。


难怪这北京的房价总是跌不下来。其实,你想想,土地资源的确是有限的,用一块少一块,尤其是市中心更是寸土寸金。没地建房子了,房价当然就会越来越高。


话是这么说,可是最近我们的记者却发现,就在北京城区最黄金的地段,仍然有些本该建住宅楼的地块,一空就是好几年,现在还闲着。这又是怎么回事呢?我们一起来看看媒体的调查。



调查


倒卖地皮利润远超盖楼


记者:“我身后是北京市东三环的长虹桥,这里算得上是北京最繁华的地段之一,一般住宅公寓的售价大概是在每平方米3万到5万元,可以说寸土寸金,不过我们了解到,就是在这样一个黄金地段,有一块地原本是打算建住宅的,却一直闲置多年没有开发。”


施工单位工作人员:“无可奉告,请出去。”


市民:“听说是盈科的,李泽楷的,就是那个李嘉诚儿子的地。”


市民:“差不多三年,我来四年了,我来那年就好像就说盖楼盖楼没盖。”


附近的居民告诉记者,几年前这里就挖了个大坑,据说是要建住宅楼,但几年过去了一直没啥动静。为了一探究竟,记者决定到空地的现场去了解更多的情况。


由于施工方的阻拦,加上这块地的四周也已被围墙给包围得严严实实,记者没法来到空地的现场。随后记者来到附近的一栋居民楼的楼上,拍摄到了这块空地。从高处可以看到,工地上零零星星有一些工人在干活。而这块地的北边紧邻着北京电讯盈科的大楼。


北京地产界资深评论人杨少峰:“当时这块地是被香港的盈科,就是我们大家所熟悉的李嘉诚的儿子李泽楷旗下的房地产公司拿走,当时这块地整个的拍卖价达到5.1亿,这块地的规划面积才4.6万平方米,折算完之后当时成交价的楼面地价就达到1.2655万元每平方米,而当时这个周边最好的楼盘最贵的才卖到1.6万左右。”


在盈大地产发布的公告中记者注意到,此次工体四号地的交易,为其赚取税前利润大约为2.35亿港币。


杨少峰:“而当时如果他把这块地盖成楼来卖的话,他可能挣的钱还只有几千万甚至不到一个亿左右,也就是说盈科地产在这块地运作的过程中,我们认为他很可能就是另外一种炒地皮的行为。”


揭幕


很多开发商倒地不盖房


在SOHO中国有限公司董事长潘石屹看来,像这样的囤地倒卖现象在中国的房地产业其实并不少见。


SOHO中国有限公司董事长潘石屹:“中国有一批房地产开发商公司是从来不盖房子的,就是倒土地的。”


记者:“这样的房地产开发商多吗?”


潘石屹:“三分之一吧,能够占三分之一,他们不是盖房子的。”


记者:“只是为了囤积土地?”


潘石屹:“囤积土地倒卖土地。”


记者:“有这么多?”


潘石屹:“我能了解的情况,差不多有三分之一。”


囤地缓慢开发,什么企业在拿地?


不盖房比盖房更赚钱,难怪潘石屹说得如此斩钉截铁,这么多房地产开发商都宁愿炒地,也不愿意动一锹土,他们这钱也赚的太轻松了吧。


他们赚钱倒是轻松,不过,这样一来,大大加剧了土地市场的价格泡沫。而这些地价最后都会转化到房价上,苦了我们这些买房的人。


正因为这样,国家对开发商囤地的行为三令五申严令禁止。可除了像盈科这种大有来头明目张胆囤地的,更多的开发商和土地监管部门打起了太极拳。他们又是怎么逃避监管的?


数据


十大房产商囤3亿平米


记者再次走访调查发现,从2007年拿地到现在,华润置地的这块地已经接近两年的时间。不过昔日的地王如今杂草丛生、一片荒凉,丝毫看不出任何动工的迹象。实际上,像这样正在晒太阳的地王在全国各地大量存在。


北京大学房地产研究所所长陈国强说:“有机构专门对2007年的地王项目做过调研,除了少数是退地这种之外,闲置的未开发的占了绝大多数,那么一半以上都还是处在待开发状态。”


中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱:“它(华润置地地产公司)在2008年的时候拿地的数量是它销售数量的8倍,在2009年的时候,拿地数量也是它销售数量的两到三倍,也就说他拿地的速度远远超过他卖房的速度。”


像华润置地这样拥有大量闲置土地的开发商在中国到底有多少?他们囤积土地的数量究竟有多大呢?


据克尔瑞信息技术有限公司和中国房地产测评中心共同发布的统计数据显示,截止到今年三季度末,十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。


杨少锋:“已经在这些上市公司的手中,它们所拿到的这些地,可以够他们开发多的几十年,少的够它们开发五六年的时间,绝大多数是十多年时间,这说明了什么,这说明这些土地目前供应到市场的大量的土地被这些开发商囤在手中了。”


溯源


房产商不缺地仍抢地


究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间,不亦乐乎?这些开发商绝大多数都是上市公司和国企。你说为什么这些国企和上市公司手中已经有了那么多地,还拼命拿地呢?


尽管已经过去三个多月,但是潘石屹至今还清楚地记得今年6月30日广渠路15号拍卖的情景。


潘石屹:“当时很热闹,我记得广渠路15号地拍卖的时候,一共是有11家,从这11家的构成情况来看就很有意思,有10家是国有企业为背景的公司。”


拍卖现场的竞争越来越激烈,在紧张的举牌中,价格以每3分钟一亿元的速度攀升。起拍价迅速从21.12亿元飙升到30亿元以上。最终潘石屹不得不决定止步于39亿元,而中化方兴以40.6亿拿下了这个北京新地王。


潘石屹:“这里面给我的感觉就是说,有地的要来抢地,没地的也去抢地。”


潘石屹再一次乘兴而去,败兴而归。实际上,今年潘石屹参加了不只一次土地拍卖会,却没有一次成功地拿到地。他发现如今地价越来越高,拿地也越来越难。偏爱建房子的潘石屹颇感郁闷。


潘石屹:“这些企业都好像手头上有很多的土地储备,而且土地储备好像似乎都可以开发几十年,其实他们手头上不缺地。”


记者:“不缺地的他们为什么还抢地?”


潘石屹:“主要的动力还是想在资本市场上面去圈钱而不是为了盖房子。”


实际上,过去五年,全国的房价平均上涨了大约两到三倍。



经济观察


让地产商


干他们该干的事去


明摆着,开发商囤地的目的是人为制造土地资源的紧张,使土地显得物以稀为贵,从而抬高房价牟取暴利。如果说,在这场资本游戏中,开发商是站在前台的主角,在后台还站着一个分账的,那就是少数地方政府。运动员和裁判员都是囤地的受益者,所以,我们不可能指望这场游戏变得公平。如何打通房地产市场的供需链条,让大家走出被高房价胁迫的困境?现在看来最治本的办法,就是重建这个市场的游戏规则,打破运动员和裁判员的利益关联,让地产商干它们该干的事去。


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