房地产信托产品的投融资模式及其实务操作要点

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导读:中国信托法律网www.trustlaws.net 一、直接贷款型房地产信托产品 (一)如何填补银行贷款的空缺? (二)对房企和项目的底线要求? (三)资金用途和主要还款来源? (四)融资规模、期限以及成本? (五)现金流测算以及压力测试? (六)风险评估及主要防控措施? (七)北京信泽金理财顾问有限公司案例分析:A房地产公司住宅项目集合资金信托计划 二、贷款替代型房地产信托产品 (一)股权投资类房地产信托产品 1、采用何种路径投资

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一、直接贷款型房地产信托产品


(一)如何填补银行贷款的空缺?


(二)对房企和项目的底线要求?


(三)资金用途和主要还款来源?


(四)融资规模、期限以及成本?


(五)现金流测算以及压力测试?


(六)风险评估及主要防控措施?


(七)北京信泽金理财顾问有限公司案例分析:A房地产公司住宅项目集合资金信托计划


二、贷款替代型房地产信托产品


(一)股权投资类房地产信托产品


1、采用何种路径投资于“股权”?


2、股权投资的比例及项目控制力?


3、股权投资与股权质押相互结合?


4、股权模式与债权模式组合运用?


5、如何选择股权投资的退出方式?


6、北京信泽金理财顾问有限公司案例分析:B房地产公司股权投资集合资金信托计划


(二)权益投资类房地产信托产品


1、“权益”的主要类型及其在信托文本中的界定


2、权益投资类房地产信托产品适用于哪些项目?


3、权益的估值、确权、转让、登记、回购及担保


4、北京信泽金理财顾问有限公司案例分析:C房地产项目租金收益权投资集合资金信托计划


(三)财产信托类房地产信托产品


1、产生背景以及设计目的?


2、财产信托的受益权转让?


3、财产信托的受益权分层?


4、财产信托的登记及担保?


5、北京信泽金理财顾问有限公司案例分析:D商务大厦财产信托优先受益权转让项目


(四)思考一:贷款替代型房地产信托产品的主要优势?


(五)思考二:贷款替代型房地产信托产品的政策限制?


(六)思考三:房地产企业存量资产如何带来增量资金?


三、基金化模式的房地产类信托产品


(一)不定向投资的房地产信托基金


1、“资金池”与“项目库”


2、主要风险以及防控机制


3、开放赎回及受益权交易


4、北京信泽金理财顾问有限公司案例分析:E信托公司组合投资型房地产信托基金


(二)房地产PE基金(私募股权投资信托基金)


1、主要投资领域


2、投资管理服务


3、优化激励机制


4、北京信泽金理财顾问有限公司案例分析:F信托公司优质房地产项目PE基金


(三)REITs(房地产投资信托基金)


1、债权型REITs与银行间债券市场流通


2、股权型REITs与沪深证券交易所流通


3、境外不动产证券化业务与REITs上市


4、案例分析:G公司境内拟发行的REITs


5、案例分析:H公司境外已发行的REITs


四、信托模式如何整合房地产融资需求、投资需求和监管要求?


(一)房地产信托的产品要素和市场竞争优势


(二)房地产融资需求


1、不同物业类型的融资


2、不同建设阶段的融资


3、不同企业规模的融资


4、不同城市区域的融资


(三)房地产投资需求


1、年化收益


2、信托期限


3、保障措施


(四)如何理解和把握房地产信托业务的监管要求?


(五)房地产信托业务的市场营销


1、“项目端”的市场营销


2、“资金端”的市场营销


(六)房地产信托的财务顾问“捷径”(以北京信泽金理财顾问有限公司为例)


(七)房地产信托的风险控制技术

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