热议:为什么股市暴跌楼市猛涨?

叶落知声 收藏 2 315
导读:热议:为什么股市暴跌楼市猛涨? 8月4日以来,A股大幅度下跌,在短短的10个交易日里,A股的投资人总共大约损失掉了5万亿的账面财富,这个数字是中国GDP的六分之一。   与此形成鲜明对比的是,楼市出现了全国性的上涨。   1997年的时候,很多人都发现,如果自己一不买房,二不做股票,就稀里糊涂地变成了“相对穷人”:那些善于理财的同学、同事,原本跟自己是一个阶层的,突然间,他们的财富变戏法似的成了自己的好几倍。   今年的情况跟两年前似乎有点像,不过,那些在3000点之后才勇敢地
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热议:为什么股市暴跌楼市猛涨?

8月4日以来,A股大幅度下跌,在短短的10个交易日里,A股的投资人总共大约损失掉了5万亿的账面财富,这个数字是中国GDP的六分之一。


与此形成鲜明对比的是,楼市出现了全国性的上涨。




1997年的时候,很多人都发现,如果自己一不买房,二不做股票,就稀里糊涂地变成了“相对穷人”:那些善于理财的同学、同事,原本跟自己是一个阶层的,突然间,他们的财富变戏法似的成了自己的好几倍。


今年的情况跟两年前似乎有点像,不过,那些在3000点之后才勇敢地闯进股市的人开始懊恼了:自己不但没赚到,反而连本都亏掉了。


楼市会不同吗?


去年底,就在股市在2000点以下徘徊筑底的时候,楼市的“拐点论”还在盛行,不过,由于价格下跌,交易量开始慢慢地放大了;过完年后,股市就稳站在2000点之上,楼市的价格下跌也初步结束;其后的几个月里,A股一路高歌猛进,几乎是一口气就涨到了3500点前,跟最低点比,几乎所有的股票价格都翻番了,涨三四倍的也一点都不稀奇;楼价在年初的几个月里并没涨,不过成交量在不断上升,很多地方的交易量同比都翻番了。在上海,几年都没开张的汤臣一品(一个售价约10万元每平方米的公寓楼盘)终于开始有了买家。


与成交量上升伴随的是库存的下降。还是以上海为例,以现在的销售速度,据说全部库存房仅够卖两个月了。就在不久前还在战战兢兢的开发商突然意识到:手上的货不多了,要慢一点出楼,快一点批地。大约从4、5月开始,楼价开始上涨,同时,开发商拿地时也更为勇敢了,各地都有新的“地王”不断涌出。到了8 月8日,就在A股已经开始了大跌时,还是在上海,地产商又放了一个卫星:当天开盘的星河湾一日之内销售40亿。考虑到那个楼盘位于传统的上海人认为比较偏僻的位置上,它原本是作为“人才公寓”而立项的,售价竟高达4万至6万元每平方米,你不能不说,那是一个奇迹。


当人们把楼市的勃兴归功于“通货膨胀预期”时,你才发现,地产商几乎是始于美国的全球性金融危机最大的受益者:由于经济形势不妙,包括中国在内的全球各国央行不得不实行宽松的货币政策,而这项政策的最直接受益者并不是实业,而是资产。于是,表现为股市和楼市的次第上升。如果没有这场危机,始于去年下半年的楼市“拐点”将会在严厉的货币政策下继续朝下走,那意味着一大批地产商要破产。所以说,金融危机救了地产商,虽然,美国的危机正是由与地产相关的 “次贷”引起的。

股市因为较楼市流动性高,它的反应要更灵敏一些,所以,股市的上涨先于楼市。现在,股市出现了一个像模像样的调整,是否也意味着楼市会跟进呢?


跟股市一样,中国的地产价格也明显高估了(按照独立经济学家谢国忠的说法,A股和楼价都应高估了一倍)。从长期而言,无论是A股还是地产,都面临调整的压力,不过,短期而言,股市的压力会大一些,楼市暂时还看不到这种压力的影子。


中国自有股市以来,A股的估值通常都较国际通行的资本市场价格为高。究其原因,核心还是在供求关系上。总体而言,中国的股票供应少,而资金供应多。


爆炒垃圾股、“庄股”遍地等等A股的常态现象都可以用股票与资金的供求关系得到令人满意的解释。


现在,情况多多少少发生了一些变化。首先的一个变化是“大小非”因素。考虑到以前的“大小非”是流通股的近2倍,即使并非所有的“大小非”会选择套现走人,股票供应还是实质性地增加了,而股市越高,“大小非”选择套现的动机就越强:据统计,今年头6个月,“大小非”套现的股票数比去年下半年增加了 61%,如果考虑到股票价格的变化,估计套现金额比去年下半年翻番都不止。


还有一个小的变化是新的股票软件让“做庄”难度大增——这些软件能根据交易所的数据分析出大资金的走向——这也会降低整个股市的估值水平。如果未来推出“卖空”机制,相信A股的估值水平会进一步降低。“创业板”的即将推出也将会增加股票供应。


楼市的情况则与股市不同。过去的一两年,由于普遍看空后市,新开工的楼盘明显减少,这直接导致今年的供应不足。而楼市的供应,从开发商融资,到批地,再到建设,再到销售,少说也需要2年的时间,所以,短期内供应并不能随着房价的上涨而增加。而在股市,一旦到了心理价位,低成本的投资人,特别是“大小非”会随时套现走人,即,一旦股价上涨,股票供应就会增加。如果把上市公司的再融资、整体上市之类的因素也考虑进来的话,这个趋势就更明显,当然,再融资、整体上市的周期比较长,但通常总比一个楼盘的周期要短。


还有一个重要的不同是,买股票的人几乎百分之百是用来投资的,而买楼的人,大部分还是用来自己住的——虽然并不是每个楼盘都这样。也就是说,大部分楼一旦实现销售,就成了“非流通股”,价格涨也好,跌也好,它都不会买卖,这导致楼盘的供应量不会随着楼价的上涨而出现急剧的增加。当然,从长期而言,楼价上涨会让开发商去加大开工量,最后增加供应,不过,那需要时间。


抛开“供求关系”,股市与楼市还有一个重要的不同就是,股市与实体经济的联系要更为紧密:不管怎么说,股票总是企业的股票,如果实体经济上不去,股价很难再保持在高位上。楼市尽管也跟实体经济有关系,但它更多反映的是“财富”,而非“盈利能力”。


尽管不少人都认为中国当下已经进入“V型反转”,但,毕竟中国还是处于一个“宏观宽松、微观紧缩”(货币供应宽松,企业经营情况还不是很乐观)的境地,这也为A股未来的走势增添了不少的未知因素。


而楼市更多地受益于宏观宽松,微观的紧缩对它影响很小。如果这个分析成立的话,楼市的像样调整至少要等到整个中国经济完全步入正轨,宏观宽松的政策被彻底逆转,而这至少需要一年的时间。

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