王炼利:影响房价的两点真正原因

tjzqb2008 收藏 4 428
导读:政府制造的大动迁是影响房价最主要原因,投机为其次 此为旧文,登在2006年9月4日、9月11日的《经济观察报》上。那时中纪委进驻马勒别墅已经一个月,离陈良宇“事发”只有20天。《经济观察报》总编告诉我,如果没有“中纪委进驻”的风声,不可能登载此文。因为此前有关方面曾经教训过经济观察报:“上海的事情不要你们管!” 前些日子闹嚷嚷的又在叫“救房市”了!可惜这里不是美国。美国搞得再糟,好歹“市场”了百多年,人家“救市”,说得过去,而我们的所谓“房地产市场”,能算市场吗? 登载旧文,就为了让大家

政府制造的大动迁是影响房价最主要原因,投机为其次

此为旧文,登在2006年9月4日、9月11日的《经济观察报》上。那时中纪委进驻马勒别墅已经一个月,离陈良宇“事发”只有20天。《经济观察报》总编告诉我,如果没有“中纪委进驻”的风声,不可能登载此文。因为此前有关方面曾经教训过经济观察报:“上海的事情不要你们管!”

前些日子闹嚷嚷的又在叫“救房市”了!可惜这里不是美国美国搞得再糟,好歹“市场”了百多年,人家“救市”,说得过去,而我们的所谓“房地产市场”,能算市场吗?



登载旧文,就为了让大家评论:中国的房地产行业“市场”了吗?

如果不是市场,那“救市”又从何谈起!

影响房价的真正原因

——对房地产问题从理论到实际的一次梳理


王炼利


一段时间以来,我们可以从学者官员口中笔下反复听到这样一种“理论”:既然需求定律说价格越低需求量越大,现在需求量这么大,说明房地产价格并不高,面对如此的需求,房子应该还要涨,才符合需求定律。

现在我们来分析这段话的逻辑错误在哪里。

一、从逻辑判断角度分析其错误

如果用需求定律建立判断式,允许存在两种逻辑结构:1.肯定式:如果价格低,那么需求量大;现在价格低,所以需求量大。2.否定式:如果价格低,那么需求量大;现在需求量不大;所以,价格不低。

在以上两种逻辑结构中,“价格低”是理由,“需求量大”是推断,“价格低”是 “需求量大”的充分条件,“需求量大”是 “价格低”的必要条件,只有充分条件才可以作推断,必要条件不能作推断。

现在,中国学者官员口中笔下的“需求定律”是这样建立逻辑结构的:如果价格低,那么需求量大;现在需求量大,所以价格低。这里的逻辑错误是:必要条件是不能作推断的,“需求量大”是必要条件,不能作 “价格低”的推断。因此,逻辑判断不能成立。

二、从逻辑推理角度分析其错误

根据需求定律建立推理式,这个推理式中是不存在充分必要条件关系的,即不存在“如果有大学,必定有大学生,如果没有大学,必定没有大学生,大学存在是大学生存在的充分而且必要的条件”这样一种条件关系,但学者官员口中笔下的“需求定律”就存在了这种关系,他们说,如果价格低,需求量一定大;如果价格不低,需求量一定不大,然而因为价格低决不是需求量大的充分必要条件、造成需求量大的理由多了,所以,这个逻辑推理也不能成立。

但我们的学者官员把价格当成了影响需求量的充分必要条件,还因此导出了房价还能继续涨的理由,这就要误国祸民了!


经济学的入门ABC:需求量不是成交量


首先把“需求”当作一个定律来定义来阐述的,是生于1842年的英国剑桥大学经济学教授马歇尔。在他的代表作《经济学原理》中,马歇尔提出了著名的“需求定律”。

“……因此,就可得出一个普遍的需求律:要出售的数量越大,为了找到购买者,这个数量的售价就必然越小;或者,换句话说,需要的数量随着价格的下跌而增大,并随着价格的上涨而减少。”

以上黑体字,就是原汁原味的马歇尔需求定律。这个定律往往被误读,误把马歇尔说的“需要的数量”(即通常所说需求量)当成现实世界中真实发生的交易量了!马歇尔需求定律中“需要的数量”指的是什么?他是指有一个确定的消费者,当问这个消费者每镑茶叶的价格是50便士时,你最多愿意买多少?他回答,愿意买6镑;价格40便士时,最多愿意买多少?回答买7镑;价格33便士时最多愿意买8镑……当价格跌到17便士时,他说他最多愿意买13镑了。这在一定价格限制下的最高购买数量6镑、7镑、8镑、13镑才是需求定律中指的“需要的数量”,即“需求量”,这个需求量是消费者的需求意愿的量的表现式,也是理论上的需求量。

需求定律中的需求量只是需求意愿的量的表现,事实上并不存在。但是需求量这个概念非常重要, “需求定律是经济学的灵魂,而这灵魂的重点是需求量这个抽象概念。这是科学起点的需要”(张五常《经济解释》)因此,需求定律决不是随便什么人拿来就可以“活学活用”、“急用先学”的。

理论上的“需求量”增加减少不但取决于价格,也取决于收入大小。所以,从经济理论角度谈论住房的市场需求量,决不应该只有一种市场需求量,而是应该根据消费者的不同消费层次,寻找与各自消费能力契合的消费需求。既然住房的市场需求量应根据社会各阶层收入不同而构筑不同的需求关系,那么,在21世纪的当今中国,要把从中等收入者开始以降的中等偏下收入者、低收入者这些社会的绝大多数经济活动人员都排除出住房供应体系以外,这不仅在21世纪的文明社会中绝无仅有,也意味着中国的城市房地产市场已经丧失了市场的基本功能。

需求定律反映了凡是价格变动引起的需求量变动,总是价格越低需求量越大,但价格之外因素引起的需求量变动,并不是价格越低需求量越大的。当房地产需求量单由价格决定时,是价格越低需求量越大的,但如果一个城市面临连续多年的大动迁、面临大量的投机客时,需求量就决不是由价格所决定、决不是价格越高需求量越少的。需求量既然不是由价格决定,价格高低在这个前提下就不能影响需求量。

需求定律是基于消费行为是由个人作选择基础上的定律,消费行为如果不符合“由个人选择”的这一原则,就不能引用需求定律。所以,需求定律仅仅对于对某物有购买意愿的人才能成立。你如果住房足够,你也不想在住房上投资或投机,你对住房就没有购买欲望,价高价低与你完全无关,不降价你的需求量为零,降价你的需求量还是为零。但如果因为动迁要你买房,由于动迁不是你自己的选择,市场上住房成交量再大,按照需求意愿来说,你的需求量仍然为零。


动迁和投机

——影响城市住房成交量60%~70%的最重要因素


学者和官员一直对特大城市住房的成交量津津乐道,“这么大的成交量,怎么会有泡沫?”“这么大的成交量,那是真实的需求呀!”真怀疑他们是否是桃源中人,他们不明白城市拆迁造成的住宅销售量要占多少比例?

占全国商品房销售面积9%的上海,2002年动迁户购房要占到上海个人购房总量的40%(王金海、李淑华、张丽娟:《上海楼市结构性调整已经到来》,上海房地产市场报告总165期),2003年上海的中心城区拆迁面积仅比2002年减少了2%,2004年虽然比2003年的拆迁面积减少了51%,但2005年拆迁面积却是2004年的3.7倍、是2002年拆迁面积的1.75倍!

1995年时,上海城市的中心地带有250万户家庭(当时浦东13个街道28万家庭户),十年间有80多万户牵涉到了动迁,这是32%的动迁比例!其中1999年到2005年的居民住房拆迁面积要占到89%。这样的动迁比例,对房地产市场成交量的影响远不止百分之三十、百分之四十!可以想见,如果不是大规模动迁,这个城市的住宅销售量会跌去一半!

普通商品房的另一个重要需求是投机。

“据上海有关部门对上海中心城区180个楼盘的抽样调查表明,2003年上海投资性购房的比例已高达16%,并仍有不断增长的趋势。”(上海普欣房地产咨询公司王水田)2003年上海商品住宅成交均价是每平方米5897元,比2002年增加了24.5%,而2004年成交均价要比2003年增加28%,2005年成交均价比2003年增加4.9%,2004年的投机者购房占全部购房者的比重应该比2003年还要高是无疑的了。

动迁购房量约占总购房量的40%,投机购房购房量约占总购房量的20%,还剩多少是市民的自主购房行为?

2004年6月,《解放日报》“诚信咨询”机构对1100户上海居民抽样调查显示,上海有59.2%的居民近4年没有买过房子,其中20%因为经济能力问题;44.3%在观望等待,可以想见,如果没有大规模动迁,这4年没有买过房子的居民比例应该在百分之八十以上。浦东新区统计部门在2003年年中作的居民购房意向调查显示,城区居民家庭中86%近三年无购房意向,其中39.7%是因为房价过高无力购房(那还是按照2003年的房价);有购房意向的家庭占14%,总数8.6万户,其中要到三年以后才打算购房的占59.4%。

所以,那些有多少人买房、有多少人看房、销售了多少房、减少了多少空置房都不能当回事的——你知道其中有多少是政府的大动迁造成?



9
回复主贴

相关推荐

更多 >>
聚焦 国际 历史 社会 军事 精选
4条评论
点击加载更多

发表评论

更多精彩内容

热门话题

更多

经典聚焦

更多
发帖 向上 向下