[原创]小产权房不合法的疑云

游_龙 收藏 9 227
导读: [背景]小产权房并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的小产权房,也称乡产权房,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。目前的小产权房、乡产权房有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外

[背景]小产权房并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的小产权房,也称乡产权房,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。目前的小产权房、乡产权房有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比,小产权房没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,小产权房的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。廉价是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。


国家并没有解释清楚小产权房的法律和利益问题的辩证关系。小产权,也叫乡产权,是老生常谈的问题了,国家三令五申打击,为何屡禁不绝?利益链条没有扯清楚。每个中国人都应拥有一块应有的公民土地,无论城乡,无论大小,“居者有其屋,耕者有其田”是社会主义的本质要求。安居才能乐业,难道每个人都要买多层食物链撑起的天价商品房才算合法?并不是每个家庭都能掏得出几十万上百万甚至更多的房款的!安居的梦想是不分穷富的,也没有先后,然而商品房乃至中国的房地产开发政策却是这样,房产商是唯利是图的,绝对不会为大多数穷人建房的,地方征服招牌挂卖地已经贪得无厌,土地款一向去路不明,我们的政策难道是要让房产商再继续扒每个中国人的皮不成?房屋和土地的双重商品化的最终受益者应该是人民。


疑点1:经济适用房是免费划拨的土地,价格为何是小产权房的两倍还多。以北京为例,小产权房价格多在3000元/平米以下,而经济适用房却在6000元/平米以上,同样没有土地成本,同样的建设成本,而且经济适用房还宣称是低利润的“为民造福”工程,价格何来天壤之别?


疑点2:经济适用房小区内为何夜间停有宝马奔驰?为何近半出租?是谁买去了呢?小产权房是面向任何人的,只要你敢买。而经济适用房是面向中低收入人群的,为何既不经济也不限制购买者?


疑点3:按照国家公布的23%的土地成本占房价的比例,小产权房的价格加上土地成本,为何与商品房的价格差距如此之大?以北京的郊区县为例,不合法的小产权房价加上这个土地成本的价格比例,也不到商品房价格的一半!没有高利润,谁愿意发开小产权房?那么合法的商品房的价格是什么利润结构呢?


疑点4:内地任何普通6层左右的板楼的人工和材料的建设成本都不过1000元/平米,塔楼要用钢筋混凝土也就最多高一两倍,加上政府公布的土地成本和规费成本,价格才是多少?价格高到现在这种离谱的程度是为什么?加载的食物链是不是过长?

中国宣称自己是社会主义国家,房地产政策就不能和资本主义一个样,执行起来更不能没有有效监控。人民的收入水平是千差万别的,大多数人是买不起商品房的,房地产政策也要区别对待,分层设置照顾低收入者。让很多人把一辈子的辛劳都交托在房子上,“房奴”一生就会没有了生活的色彩。看看有多少人因为地产房产成了暴发户,看看多少人为了房子翘首期盼却望房兴叹!难道不该有所作为吗?小产权都是乡级的产权,之所以存在就是因为政策本身的不合理,调整政策才是解决问题的出路。

乡政府和村集体能够开发出来小产权房并有市场的本身就说明了中国现有房地产政策的问题所在,价格虚高,食物链复杂,腐败滋生,政策不够灵活,也不够严格规范。农村的城市化过程中,土地是最重要的一环,不能制定人民满意的政策并有效监控,才使得房地产问题日益复杂。小产权房的问题,堵是堵不住的,需要政策引导。小产权房只不过是把本村本乡人可以买的房子卖给了外人,但是,国家为何不统一规划建设,让更多的中低收入者,也就是大多数人住上这样便宜的房子呢?


最根本的问题是政府要摆正自己的位置,事业型与企业型的合璧才是解决房地产问题的出路,改变目前的商人型地方政府角色是根本。地方政府卖地给开发商,开发商再把层层食物链的成本转嫁给购房者的模式已经走到了尽头,能买得起的大部分都已经买了,高价商品房的购买力和购买潜力已经萎缩,所以更多的购房者宁愿买二手房,炒房者的趸货也要出手,再说,对于买房自己居住的人来说,什么房不是个住呢?

小产权房的建设并不违法,而是销售给外人违法,也就是部分违法,国家只能不让小产权房外卖,而无法不让建设,建设小产权房的主体正是看到了这个空子才钻的。但是,小产权房的模式恰恰是企业型政府的模式,虽然不正规,但这是解决房地产问题的黄金思路,对于中国来说。只要政府立法统一规范,统一规划,限制建设和购买主体,就能让更多的人看到希望。主动型的企业型政府是解决中国社会主义房地产问题的关键,扭转和摆脱商人角色,减短食物链,与主动事业型相配合,人民就会安居。


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