近期,广州土地市场再度喧闹起来,又上演了一场轰轰烈烈的“地王”秀,土地价格被不断刷新超越。而与此同时,一些老“地王”却仍晒着太阳,长满杂草。


为何开发商闲置老“地王”不建,却又不断拍出新“地王”?这又将会为房地产市场带来怎样的影响?“地王”频出的背后,开发商究竟打着什么算盘?


老“地王”闲置与新“地王”并存


2007年9月11日,保利地产以21.2亿元和20.8亿元夺得位于广州市白云区金沙洲的两块土地,楼面地价分别高达8769元/平方米和8112元/平方米,这两块土地也成为金沙洲的“地王”。


与2007年的风光无限相比,当下,这两块“地王”显得有些落寞。近两年过去了,“地王”上面仍没有盖起一栋楼,依旧静悄悄,地上的荒草在阳光下显得郁郁葱葱。看上去,与两年前并无太大变化。


而这不是个案。“在2007年拍卖的土地中,不少土地都在晒太阳。”据广州合富辉煌首席分析师黎文江介绍,2007年广州市共卖出住宅地294万平方米,平均楼面地价4622元/平方米。若以此均价为基准,有27块土地的成交价高于此均价,然而直到目前,有24块“地王”未售或未动工。


尽管老“地王”还在那里长草,新“地王”却在不断涌现。今年5月以来,广州开发商展开新一轮土地争夺战,新“地王”再现。在6月10日的土地拍卖中,广州城建地产以楼面地价15323元/平方米,拿下珠江新城的一块住宅用地成为区域“地王”。7月16日,广州大学城住宅地又拍出了7296元/平方米楼面地价,成为该区域的“地王”。


老“地王”缘何闲置 开发商再抢新“地王”意欲何为


老“地王”闲置是因为“面粉”都贵过“面包”了。广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同给记者算了一笔经济账:“去年金沙洲不少楼盘售价只有约6000元/平方米,而‘地王’楼面地价则已超过了8000元/平方米。这样的话,开发商就只有两种选择,要么让‘地王’晒太阳,要么退地。”


然而,需要指出的是,一些开发商并不缺钱开发老“地王”。以保利地产为例,在金沙洲“地王”未建的情况下,今年7月16日,保利地产又以8.5亿元拿下金沙洲的另一块地。


事实上,有些开发商短期内就没有打算开发“地王”,而是试图通过高地价来带动在售楼盘房价的上涨。“地王”也正在成为开发商的一种“开发策略”,或者从土地资源演变为资本资源,尤其是对那些筹划上市或者已经上市的开发商。


因此,“地王”闲置不用,表面上看起来是赔钱的买卖,但对一些开发商来说,即便“地王”还没有开发建设,也能为其带来好处,所以“地王”仍旧不断地冒出来。


中原地产项目部总经理黄韬举例分析认为,虽然广州城建地产以1.5万元/平方米左右的楼面地价竞得珠江新城“地王”,但土地总价也不过3.45亿元。但是“地王”一出,周边楼盘应声而涨。其中也包括城建地产自己的项目星汇云锦,每平方米价格从20000元涨到了22000元。根据测算,仅此项目,城建就凭空多赚了2亿元,而且城建在珠江新城还有一个在建的西塔项目。


“这不得不让人怀疑,广州城建地产抢‘地王’的目的是否是为了迅速开发建楼。”韩世同也认为,作为地方大型国有房地产企业,广州城建集团其实土地储备并不紧张,但其推高地价对其在售、在建和待建项目的估价有利。


此外,新“地王”能够不断涌现,老“地王”闲置未建的另一个原因还在于政府硬约束不足,开发商不会因为闲置“地王”遭受太大的损失。据媒体报道,这些晒太阳的地王几乎都没有足额缴纳土地出让金,而且退地成本较低,其中以广州市2007年未开发土地中总价最高的广州开发区土地为例,这块地尽管拍出了44.75亿元的天价,但是最初开发商的定金只有8000万元,占整个地价的不到2%。


督促新、老“地王”齐开工 完善拿地退地机制


“地王”闲置为房地产市场造成了严重影响。“这24块未售或未动工的总用地面积约121.4万平方米,规模接近2008年的住宅用地总出让量125万平方米,这些土地的闲置意味着政府通过土地市场调控楼市的宏调计划落空。”黎文江表示,随着今年楼市转暖,市场因此又出现了商品房短缺的征兆。


此外,“地王”频频出现也直接拉升了房价,加剧了回暖基础仍不牢固的房地产市场的不稳定性。在广州,不少持币待购的市民都感到恐慌,“土地价格又长了这么多,已经超出承受能力的房价还要再涨多少?”


为此,黎文江建议,房管部门应该采取有效措施促成这些地王的开工,有特殊原因不能开工的允许退地重新拍卖,避免影响政府的供应计划。同时,提高退地成本,防止一些开发商一旦形势变差,就向政府求救退地,或者要求改容积率等。


韩世同建议,现在的土地出让制度还应设定利益相关人的限制条件,防止有些开发商竟拍“地王”不是为了迅速建房,而是为了推高其在售或者在建楼盘的价格,从而扰乱土地市场,引发土地市场泡沫。


满堂红地产研究部总监龙斌认为:“政府应该对‘地王’的开发进行全程监管,尤其要及时公开‘地王’的信息,让社会大众都知道这些地块现在进展到哪一步了,而现在社会大众甚至都不知道这些土地是否已经缴纳土地出让金。”


事实上,对于那些闲置“地王”的开发商,广州正准备给以处罚。据广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波介绍,在2007年产生的高价地中,目前仍有8幅未履行拍卖公告和土地出让合同规定。广州市国土房管局已经对此形成了意见,并已经上报市政府,将对破坏土地市场规则的行为做出处罚。


不过,业界专家仍然担心,“如果缺乏完善的应对机制,两年以后,不知道又会有多少新‘地王’变成了闲置‘地王’,再次形成一道杂草丛生的‘地王’风景。当然,我们在关注‘地王’闲置的情况下,也更应该关注那些以更便宜价格拿到土地却闲置不开发的情况。”