天价地王内幕揭秘:房企高价拿地多为融资

chenjin2003 收藏 0 149
导读:昨晚央视《经济半小时》报道:最近,部分城市房价加速上涨。经历过2007年的火爆之后,楼市“挤泡沫”还不到一年半,到底是哪只无形巨手,再次将房价推高?   央视调查发现,近三年来,每一轮房价上涨,涨幅最大的都是上市房企及其控股公司的楼盘。   与房价大幅上涨对应的是,国内一线城市的地价也不断飙高。尤其是6月份以来,各地连续出现了一批天价地王。最近一个月,北京、上海、广州、深圳等城市诞生的八块地王,几乎都是上市公司或其控股公司获得。北京现有3000多家房企,然而,每一场高价地的竞拍,参加的仅有十几家
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昨晚央视《经济半小时》报道:最近,部分城市房价加速上涨。经历过2007年的火爆之后,楼市“挤泡沫”还不到一年半,到底是哪只无形巨手,再次将房价推高?


央视调查发现,近三年来,每一轮房价上涨,涨幅最大的都是上市房企及其控股公司的楼盘。


与房价大幅上涨对应的是,国内一线城市的地价也不断飙高。尤其是6月份以来,各地连续出现了一批天价地王。最近一个月,北京、上海、广州、深圳等城市诞生的八块地王,几乎都是上市公司或其控股公司获得。北京现有3000多家房企,然而,每一场高价地的竞拍,参加的仅有十几家公司,绝大部分是上市公司。


“现在的房地产市场,游戏规则已发生改变,对非上市公司而言,土地仍然是生产资料,开发商在购买土地时,首先考虑的是地价高低带来的风险,但对于上市公司而言,土地就变成了资本运作的工具,地价高低就不是它考虑的重点了,只要从资本运营角度对上市公司有利,它一样可以去取。”北京一家非上市房企的董事长张宝全说。


地产寡头“挟持”购房者?


权威人士分析:上市房企拿了土地以后,它的经营业绩,成了股价很重要的指标,因此,为了保持它在资本市场价值的提升,它要不停地这样来转———高价拿地、账面升值、更高价拿地、账面再升值……


“对上市公司而言,它拿地的时候,土地只不过是它们融资的一个工具。长此下去,非上市公司将失去拿地的机会,而土地资源会越来越集中在上市房企手中,地产寡头一旦形成,土地一旦被它们拢在手中,所有的购房者就只能眼睁睁地看着他们掀起一轮又一轮涨价的高潮。”地产界资深评论人杨少锋担忧地说。


上市房企“股市楼市双丰收”


央视调查发现,某地产巨头(上市公司)最近公布的6月份销售数据,当月销售金额比2008年同期增长57%。引人注目的是,一个月内,该巨头在全国的所有楼盘平均涨价11%。这意味着,它属下所有的未卖掉的房子,整个预计收入增加了11%,因此,也体现在它的股价的上涨上。


与此同时,在一个月内,该巨头共竞拍了八块土地,支付的地价款40多亿元。伴随着房价和地价的上涨,其股价也大幅飙升,7月初的股价与其去年底相比,涨幅达120%。杨少锋分析:这个时候,上市房企就趁着股价高位,去融资、配新股、增发,这几年来,几乎上市公司每一轮囤地的背后,一定是它们在股市上融资,而融资之后,它一定会把这个钱用来囤地。


“房价上涨目的是为了推高股价,股价上涨目的是为了融资,融资的目的是为了去拿地,而拿地、拿天价地,反过来又会推动房价上涨、股价上涨。在这一轮的游戏中,上市房企实现了股市、楼市的双丰收。”杨少锋说。


暂无地王因闲置被收回


按照规定,开发商拿了土地后,必须在两年内开发,但两年后这些天价地开发的楼盘,如果价格达不到获利要求或者亏损,这个风险和损失由谁来承担呢?张宝全直言:“除了它的用户以外就是它的股东。”


央视称,去年初,国务院办公厅曾下发通知指出,土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回。但实际上,这个文件并没有执行下去。阳光100置业集团董事长易小迪说:“目前政府收回土地的案例非常少,为什么呢?因为这是个模糊概念。我买下2000亩地,我开发了100亩,叫不叫开发?另外,我在做规划,你政府没批,因为我把规划做得很复杂,你政府没批,我怎么动工?”


易小迪告诉记者,2007年全国出现的10家地王,没有一家被有关部门无偿收回。数据显示,在2007年全国主要城市排名前10位的地王中,仅有两家完成开发,有三家已开工,一家退地,有四家至今土地还在闲置。


另外,证监会在去年3月已明确,如果上市公司是将资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等,证监会将不予核准。但是,至今并没有一家房地产上市公司受到过处罚。


部分城市商品住宅均价涨幅


城市09年6月相较08年12月涨幅


广州33.2%


上海27.5%


深圳26.9%


武汉16.1%


重庆13.0%


北京12.0%


南京11.4%


成都9.6%


天津3.9%


杭州3.5%

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