陈季冰:房价还会涨对所有人都是个考验

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导读:中房指数系统、中国指数研究院近日发布研究报告预测,下半年全国主要城市房价仍会稳步上涨,个别城市可能会出现较快增长。在当下,这显然是一则非常触动众人神经的消息。 进入2009年春天以后,沉寂了一年的各地楼市突然重新爆发,特别是北京、上海两个全国最大城市的商品房交易量和价格呈猛烈上升的态势。而近来一再见诸报端的大型国有企业“天价”拿得“地王”的新闻,让老百姓平添了对未来房价进一步快速上涨的担心和不满。 在宏观经济尚未明显复苏的大前提下,过去一年受到压抑的楼市需求为什么会在此时集中释放?对此,“刚性需

中房指数系统、中国指数研究院近日发布研究报告预测,下半年全国主要城市房价仍会稳步上涨,个别城市可能会出现较快增长。在当下,这显然是一则非常触动众人神经的消息。


进入2009年春天以后,沉寂了一年的各地楼市突然重新爆发,特别是北京、上海两个全国最大城市的商品房交易量和价格呈猛烈上升的态势。而近来一再见诸报端的大型国有企业“天价”拿得“地王”的新闻,让老百姓平添了对未来房价进一步快速上涨的担心和不满。


在宏观经济尚未明显复苏的大前提下,过去一年受到压抑的楼市需求为什么会在此时集中释放?对此,“刚性需求”是不少业界人士用来解释的理由。但我不认为所谓“刚性”需求是主要原因。老百姓改善住房的需求确实是刚性的,但这并不意味着许多急需改善的居民家庭已经“捱”过了2008年一年就一定不能再“捱”一两年。根本的原因恐怕是:大家看到,2008年以来房地产开发量也随交易量一起急剧萎缩,许多原本坚信房价会下跌的人预计未来供应量可能大幅度下降,于是立场开始动摇,并“空翻多”加入到抢购的行列。政府土地批租的详实数据很难找到,但从上海去年一年里国有土地公开转让多次流标以及有开发商向政府退回已批租地块的公开报道中,我们可以得到的结论是,这一年的土地批租市场也是急剧萎缩的。另据报道,今年5月份全国60个重点城市土地成交量比去年同期猛增73%,这也反衬出去年土地市场的萎缩状况。土地供应的减少必定会导致未来商品房供应量的同步减少,这当然强化了未来房价难以下降甚至会继续上涨的预期。


今年前几个月楼市的“量价齐升”是去年压抑的需求及对未来供应量减少的预期这一双重因素造就的——如果认可这种分析,那么我们就能够清晰地看出今后一段时期内房地产市场的可能趋势。上述研究报告还表明,今年上半年全国的土地市场和房地产开发量虽然比去年下半年有所回暖,但同比仍有较大幅度的下降。这就意味着下半年市场上可卖的商品房是很有限的,本市媒体有报道说,上海、杭州、深圳等城市的存量房只够卖3至6个月。据此,我的判断是:未来几个月内房价几乎没有可能下降,而且仍有继续上涨的可能性,但其代价是成交量短暂放大之后再度萎缩。中国的商品房也许将变为名副其实的“奢侈品”,今后不要说普通人,就连家境殷实的所谓中产阶级也可能越来越买不起房了。


此外,本轮行情应该还受到了另外两个相互关联的因素的共同推动。第一,4万亿刺激计划难以避免地制造了经济体内泛滥的流动性。它们中有相当一部分并未进入实体经济,而是流入了投资市场,这带动了股市和楼市一同牛气。第二,银行利息的降低和信贷门槛的放宽是楼市量价齐升的另一个重要原因。因为利息的降低使同一件按揭销售的物业的总价得以下降,而信贷的放松使原先一部分不符合放贷标准的资金有机会进入楼市,其中有不少是投资或投机型的。但是,从银行那里得到的一些信息已经表明,上述两条“利好”都正在孕育着日益膨胀的金融风险。而从另一方面来看,这种通胀的预期又是推动楼市短期内猛烈上涨的重要动因。


在刚刚召开的中共上海九届市委八次全会上,市委书记俞正声强调“要高度关注房地产问题,保持房地产市场稳定健康发展”。而不久前,上海住房保障和房屋管理局局长刘海生也曾在市政府例行新闻发布会上表示,上海政府不希望房价太高,为此政府将“有所作为”。


一片“涨声”之中,政府将如何通过“有所作为”来平稳房地产市场,的确是个考验。

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