中国房奴告求建行:我已很可怜,不要再偷我的钱

中国建设银行江苏省分行的利息计算系统,通过精心的设计来多扣房贷按揭者的利息——我的朋友《中国财富》记者宋馥李写出了这个故事,令人酸楚——中国城市中产阶层遭遇这个时代所有的问题——房奴、孩子高学费、物价上涨、心力交瘁不堪重负、精神忧郁、过劳死,已经很可怜,可恨连银行也要来靠山吃山靠水吃水顺手牵羊。



江苏建行“利息门”真相


记者宋馥李发自江苏


背负着房贷的日子里,有几人计算过那根多余稻草的重量?实际上,贷款利息计算是一个并不复杂的数学模型,但在信息不对称的情况下,扣款日前移导致首期计息天数增加和每期应扣本金额减少,加上打款日的后挪虚增的利息,已经彻底改变了还款账单上的数据。


“建行多算了我的房贷利息?”南京市民王萍回忆起了当初获知该情况时的反应:“感觉非常吃惊!”


即便是现在,这个事实听起来仍有些匪夷所思:中国建设银行江苏省分行的利息计算系统,一直在悄无声息地吞噬着贷款人的利息。


2月12日,南京市鼓楼区法院已接到诉状,南京市民王萍将中国建设银行南京市鼓楼支行告上法庭。理由是:建行江苏省分行因利息计算系统错误和利息计算天数侵占了自己的利益。


2月16日,南京市玄武区人民法院接到诉状,南京市民蒋正红以相同的理由将中国建设银行南京市中山支行告上法庭。


两起诉讼案的代理人均为南京市钟山明镜律师事务所律师蔡之兵。《中国财富》记者赴南京采访后获悉:从2008年11月份起,一场关于利息计算的争议和博弈已经激烈展开。



系统性错误


利息计算系统究竟有什么问题?蔡之兵律师详细作了如下阐释。2002年1月份,蒋正红(甲方)购买了南京市金城花园的一处房子,因购房资金不足,向中国建设银行南京市中山支行(乙方)申请个人政策性/组合性住房抵押贷款。蒋正红的商业性贷款金额为100000元,期限为十五年。


在合同第五条还款方式及还款计划中,双方约定:还款日为每月15日,甲方委托乙方按月从还款账户上扣收应付贷款本息,甲方须每月14日之前将当月应还本息额存入还款账户,保证乙方能够实施扣款。采取等额本息还款方式时,首月和末月的贷款利息按实际贷款天数计算,其余各月按整月计算。


表一是蒋正红在建行南京市中山支行的还款明细表。表中清晰地表明,利息起算日为2002年1月28日,这意味着,从这一天开始,蒋正红开始借出了建行的10万元住房贷款。


等额本息还款方式为目前最常用的还款方式,亦是大部分银行长期推荐的方式,具体的还款方式是,把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,蒋正红每个月要还银行固定金额821.33元,但每月还款额中的本金比重逐月递增,利息比重逐月递减。


2002年2月16日,是蒋正红住房贷款的首次还款日,这一时间点上,她要按照实际天数来偿付10万元贷款的利息。这里的天数,即蒋正红正式从银行借款到第一次扣款日的天数,根据中国人民银行各类储蓄存贷款计息规则,全年均按360天,每月均按30天计算的。从1月28日到2月16日推算过来,一共是18天。


依照贷款合同,首月的贷款利息要按实际贷款天数计算,计算公式为:


贷款利息=贷款本金×月利率÷30×天数


由此可以计算出,在获取贷款的这18天内,蒋正红需要支付的利息应该为:


贷款利息=100000元本金×4.65‰月利率÷30天×18天=279.00元


差异由此产生,所有的争议都从这首月利息279.00元上发端。


在建行南京市中山支行实际的扣款明细表中,我们可以清楚地查到,建行南京市中山支行在2002年2月16日扣除蒋正红本息821.33元,其中利息511.50元,而不是刚刚计算出的279.00元。在这个并不复杂的贷款利息计算公式里,100000元贷款本金是一定的,4.65%的月利率也是固定的,这说明,唯一的可能是:天数的推算不一致。


幸好,这道数学题并不复杂,我们可以用实际扣除的利息来反向推导出建行南京市中山支行实际计算利息的天数。


由贷款利息的计算公式,可以反向推导出天数的计算公式:


天数=贷款利息×30÷(贷款本金×月利率)


由此代入公式计算得出:


天数=511.50元利息×30天÷(100000.00元本金×4.65‰月利率)=33天


这表明,实际情况是,建行首次扣款的计息天数并不是18天,而是33天。


33天从何而来呢?魔鬼就在细节中。


很显然,建行南京市中山支行在计算首次还款天数时,将2月份全部计算在内,共多计算出利息天数15天。


“这样的做法违背了财务交易的基本原则,即货币的时间价值。”蔡之兵律师告诉记者。


从贷款的起始日1月28日到实际扣款日2月16日,蒋正红占用建行南京市中山支行的贷款18天,利息的计算自然应该是18天,不包含16~30日的天数,该时段的利息应该在下一期扣款日再计算。


这15天的贷款利息为:


贷款利息=100000.00元本金×4.65‰月利率÷30天×15天=232.5元


这意味着,在蒋正红首次偿付贷款利息511.50元中,有232.5元是由于这多出来的15天所产生的。


对于10万元贷款而言,这似乎微不足道。但这小小的谬误,却让贷款明细表发生了翻天覆地的变化。表二是正常情况下,建行南京市中山支行应扣款明细。


与实际扣款情况相比较,在等额本息还款中,利息、本金以及本金余额均发生了变化。蒋正红采用的是等额本息还款方式,即:每月还款=贷款利息+本金。每期还款额相同,总是优先偿还贷款利息,再还本金,利息与本金此消彼长。在首期还款中,多支付了利息,就自然缩减了本金,继而导致贷款的本金余额增大。于是,在蒋正红相同的还款额度821.33元内,因为多还了232.5元的利息,所以,本金也相应地少还了232.5元。


在完成了首次还款后,蒋正红仍然占用的贷款额度,也就是本金余额为:


本金余额=100000元总贷款额-309.83元本金(已偿还的)=99690.17元


更重要的是,多计算的利息并不止232.5元。从第二个月开始直到还清所有贷款的前一个月,利息计算天数保持30天不变,但由于本金余额变大,第二次还款的贷款利息也相应变大。贷款利息的计算公式为:


贷款利息=本金余额×月利率


由这个简单的公式,我们可以看到,从首次还款中产生的本金余额(这已经是增大的),将导致第二个月的贷款利息相应增大。蒋正红实交第二期贷款利息为:


利息=99690.17元×4.65‰月利率=463.56元


但如果首次还款没有多计利息,第二期贷款利息应为:


利息=99457.67元×4.65‰月利率=462.48元


一步错,步步错,以此类推,在这样的计算方法下,只要在首次还款时多计利息,将导致之后每个月的贷款利息都增高。


之后,虽然利率随着国家金融政策的调整几经变化,但因为首次还款时导致的本金变化,总的还款额仍然会增高。


2008年12月30日,蒋正红提前还清贷款。在这个时间点上,本金余额为63868.10元,而根据推算,如果没有发生系统性错误,蒋正红应该的余额为63717.32元。


如此一来,在六年多共计83个月的还款历程中,实际收款(实际本金余额)63868.10元减去应该收款(应收本金余额)63717.32元,蒋正红实际多支付给银行150.78元。


起诉书中,蒋正红起诉银行不依照合同约定履行合同,故意多收取借款人的利益,依法应当承担违约责任。根据《合同法》第107条、第113条的规定,赔偿因利息计算系统错误所侵占的利益150.78元。



无法改正的错误


“银行的贷款利息太高了,我们没想到的是,建行居然还多收了我们利息。”2月9日,南京市民王萍如是向《中国财富》记者抱怨说。


2006年8月8日,王萍与建行南京市鼓楼支行签订了住房借款合同,合同约定:借贷商业性贷款35万元人民币,期限为十五年,贷款利率为月利率是0.47925%,还款方式采用等额本息还款法,每月归还本息2906.62元。


8月9日为王萍贷款的利息起算日,9月25日第一次还款,王萍只占用35万元46天,应付贷款利息为2571.98元。


而建行实际利息计算到9月30日,计算天数是53天,所以,王萍实付利息就变成了2963.36元。


第一个月多扣除了利息,就意味着少扣除了本金。因为本金基数比应该的本金基数高,用较高的实际本金余额乘以月利率,每期实际支付的利息均会比应付利息高。


2009年1月23日下午2时许,王萍到建行南京市鼓楼支行打印了银行对账单核实情况。表三和表四是前七次还款明细的对照,第一期利息多算后,导致本金余额增高,从而导致过错一直会持续下去。


王萍在起诉书中,起诉建行南京市鼓楼支行采用隐蔽手段,故意侵占借款人的利益,违反了法律的规定。根据《民法通则》第117条、第134条的规定,赔偿自己的损失共计138.51元。


分析了多个借款者的还款明细表后,我们可以得出这样的结论,首月还款时,将该月利息计算天数计为整月30天是原因所在。因为在2007年3月前,扣款日一般都位于月中。2004年3月,南京市民包界龙从建行南京市新街口支行贷款20万元,期限二十年,利息起算日为3月26日,首次扣款日为4月15日,月还款1324.33元,首次还款利息为1008.00元。从张界龙的还款明细表推算可知,建行南京市新街口支行多计利息天数15天。


2005年12月,南京市民张永康从建行南京市中央门支行贷款20万元,期限十五年,利息起算日为12月15日,首次扣款日为2006年1月26日,月还款1635.02元,首次还款利息为1438.20元。从张永康的还款明细表推算可知,建行南京市中央门支行多计利息天数14天。


目前,包界龙、张永康等人的住房贷款还没有还完。这就意味着,利息的侵占仍在继续之中。


2007年3月底,建行江苏省分行调整了利息计算系统,由月中统一改为月底结息。至此,从2007年3月之后新增的住房按揭贷款将不存在这个问题。但是,在此之前贷款的客户,由于错误已经发生,而且是系统性错误,只能一直错下去,成为无法纠正的错误。



借贷人无法确知的时间差


蒋正红和王萍的起诉书中,列举了两项建行江苏省分行侵占贷款人利益的过错,除了上述利息计算系统的过错,第二种过错是,计算利息天数导致侵占贷款人利益的过错。


王萍与建行南京市鼓楼支行签订的合同中,第三条约定,合同所载借款期限起始日与贷款转存凭证所载日期不一致的,借款期限起始日以首次划款时的贷款转存凭证所载日期为准,借款到期日根据借款期限相应调整;贷款转存凭证为合同的组成部分,与本合同具有同等效力。


对个人住房抵押贷款来说,只有银行贷款真正打入房地产开发商的账户,才算是真正实现了按揭贷款的目的。所以,利息应从借款划入甲方(借款人)指定、且经乙方(建行)认可的丙方(开发商或卖房人)账户之日起计算。换言之,借款划入开发商账户才意味客户正式占用了银行贷款,从那时起贷款人才应该支付利息。


而贷款实际操作中,借款者与银行签订的贷款合同日期与银行将款项打入房地产开发商(或卖房人)账户的日期并不一定重合,借贷款项可能当日,亦可能次日,甚至几日、十几日之后才划入开发商(卖房人)账户。从贷款合同签订之日起到借贷款项打入开发商(卖房人)账户期间,贷款人实际上并未占用银行的资金,而利息却可能发生了。如果情况果真如此,银行就构成了侵占贷款人利益的行为。


因为王萍购买的房屋为二手房,贷款转存凭证(或贷款支付凭证)就是从2006年8月9日起算的,但贷款究竟是之后几天打入卖房人账户,就不得而知了。


“因为无法确切知道借贷合同签订日期与款项打入开发商或卖房人账户之间的相差天数,我们不妨按平均7天来计算,由建行江苏省分行相关支行来举证。” 代理此案的南京市钟山明镜律师事务所律师蔡之兵说。


以蒋正红的借款行为为例,按照7天计算,她可能多支付的利息为:


100000元本金×4.7925‰月利率÷30天×7天=108.5元


同理,王萍的贷款行为中,经过计算,她可能多支付给银行的利息为:


350000元本金×4.65‰月利率÷30天×7天=391.39元人民币。


“之所以会出现上述情况,主要原因是客户和建行之间严重的信息不对称和知识不对称。”蔡之兵说。


接受《中国财富》记者采访时,南京市民张永康回忆说:“我们和建行签署借款协议时,是由南京市房产管理局提供的一条龙服务办理的,根本没有时间去详细了解具体的计算方法和原理,只是在工作人员的引导下签字了事。还款时,因为不懂专业知识,根本无从去核算。”


据悉,建行江苏省分行从2008年开始,才给个人住房抵押贷款客户寄送还款明细账单,之前,也很少有人会主动去索取还款明细账单。


不过,2008年12月26日10时许,蒋正红到建行南京市中山支行打印银行对账单时,并不顺利。中山支行的工作人员称,只能打印2004年9月25日之后的对账单,2004年9月份之前的对账单已经没有了。所以,蒋正红2004年9月之前的实际还款明细表,是张强根据其2004年9月之后的账单推算而来的。


张永康去建行南京市中央门支行打印还款明细时,刚开始得到的答复是,由于系统调整,2007年以前的打印不出来了。张永康反问:“那我2007年以前还的钱,系统就没有记录了吗?难道说2007年之前还的款都白还了?”经过一番交涉,工作人员请示了领导,张永康才打印出了还款明细表。



秘密是如何揭开的


建行江苏省分行的上述秘密是如何被发现的呢?


2007年年底,南京资深会计师张强(应被采访者要求,采用化名),终于还完了自己的全部住房贷款。最后一次还款后,他到银行打出了自己的全部还款明细。


或许是出于职业习惯,看着还款初期如此高的利息,张强产生了好奇心:首次还款的利息究竟是怎样算出来的?按照贷款利息计算公式,他仔细计算起来。计算的结果,让张强大吃一惊:从第一个月开始,利息就好像出了偏差。经过详细验算后,张强逐渐坚定了自己的判断:江苏建行的利息计算系统存在问题。


于是,他找到江苏建行某支行询问此事,但没有得到合理解释。


之后不久,建行江苏省分行突然通过熟人找到了他,希望他不要就此事再提出质疑,可以协商解决此事。建行江苏省分行的行为似乎更印证了张强的猜测。2008年,张强找到了南京市钟山明镜律师事务所律师蔡之兵,委托他继续向建行江苏省分行交涉此事。


于是,蔡之兵开始向支行咨询,由支行到南京市分行,再到建行江苏省分行。


2008年12月6日,江苏电视台城市频道“早安江苏”栏目播出了《江苏建行被疑侵占客户数亿资金》的节目,对建行江苏省分行贷款利息的计算过错进行了披露。节目最后,该电视台宣布:“对于此事,我们还将继续予以关注。”


该节目的播出时间是每天早上8时30分,蔡之兵说,尽管是早间时段播出的,他还是接到了数以百计的咨询电话,大部分是2007年3月以前从建行江苏省分行办理了个人住房按揭贷款的人。不过,城市频道最终没能“继续予以关注”。该电视台的记者私下里告诉蔡之兵,由于方方面面的压力,预计的追踪报道只好作罢。


2008年11月 6日,蔡之兵到建行江苏省分行交涉此事。建行江苏省分行住房金融与个人信贷部主任丛华昌等人接待了他。交涉中,蔡之兵问道,关于利息计算系统,建行江苏省分行是否认为确有过错?


丛华昌回答说:“建行的计算系统有不完善的地方,但是客观上我们已经改进了。我们的金融体系正在不断完善的过程中……可能有方法不恰当的地方,但恶意侵占肯定是没有的。”


蔡之兵认为,既然认可有不完善的地方,那建行江苏省分行就应该公开赔礼道歉,并返还不当得利。


对此,丛华昌回应说:“公开道歉是很难做到的,如果我们有过错的话,我们可以当面和借款者进行沟通,协商解决。”


建行江苏省分行住房金融与个人信贷部主任丛华昌始终强调,建行是国有商业银行,计息方法不是江苏省分行自己可以设定的,而且这种情况,是国内银行的惯例,不止建行一家。2月23日,记者再次致电建行江苏省分行,该行宣传科的胡科长告诉记者,蔡之兵律师的算法是按照自己的理解来核算的,很多是无中生有。不过,她也强调,很多银行都是这样的。


建行是国内住房信贷第一大行,长期保持着国内最大个人住房贷款和住房公积金贷款银行的地位。中国人民银行2008年11月的统计数据显示,全国个人住房贷款余额2.95万亿元,建行一家就占了23%。


建行个人房贷余额近7000亿元,比一部分全国性股份制商业银行全部贷款总额还要多。另据中国建设银行2008年中报显示,截至2008年6月30日,该行个人住房贷款占全部贷款比例高达16.04%。建行个人房贷究竟涉及多少人,想必是个天文数字。



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