吃人的过程---中国房地产20年!

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导读:吃人的过程---中国房地产20年! 中国房地产20年 2008年05月21日21:29  来源: 环球企业家 作者:商思林   [B]1988 -1993 疤痕记忆[/B]   1990年,国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的55号令,标志着中国房地产业的肇始,但很快地,第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。政府开始第一轮紧缩性宏观调控,房地产泡沫破裂,造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 [B] 1993 -1997 负增

吃人的过程---中国房地产20年!



中国房地产20年



2008年05月21日21:29 来源: 环球企业家 作者:商思林



1988 -1993 疤痕记忆


1990年,国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的55号令,标志着中国房地产业的肇始,但很快地,第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。政府开始第一轮紧缩性宏观调控,房地产泡沫破裂,造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。


1993 -1997 负增长


紧缩性的调控政策落实,经济过热势头放缓,处在通货紧缩通道中,亚洲金融危机爆发,日本、香港等地房地产泡沫破裂。


1998 里程碑


5月9日,中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》,倡导贷款买房。


7月3日,国务院正式宣布停止住房收入分配,逐步实行住房分配货币化。同时,“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为基本方向。


10月29日,以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。


央行颁布《个人住房贷款管理办法》,并特意安排1000亿元的贷款指导性计划。


评述:海南房地产泡沫破裂后,延续5年的房地产颓势就此得以扭转。当年全国完成房地产开发投资3623亿元,比上年增加13.79%,改变了上一年房地产开发投资负增长态势。政策背景是,通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需,这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点,其效应持续了10年,并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。房地产热不仅造就了大批中国富豪,也成为政府官员落马的主要泥潭。易被人忽视的是,中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系


1999 - 2003 白银年代


1999年 末班车


3月,北京春季房地产展示交易会在国贸举办,出现前所未有的观展人流,个人首次代替单位成房展会购房主流。


4月,建设部出台《城镇廉租房管理办法》,5月1日起实施。


9月,各地陆续停止福利分房。社会映像:结婚率大增。


10月,北京发布文件规定,已购公房可上市交易。


2000年 零售时代


1月,国务院发布《建设工程质量管理条例》。


3月,财政部、国家税务总局及建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》。


4月,北京经济适用房实行统一物业管理收费标准:0.50元/月•平方米 。


国家计委、建设部10月联合发出《关于房地产中介服务收费的通知》,对收费标准作了明确规定。


12月12日,财政部下发通知说,在京中央和国家机关事业单位职工的20亿购房补贴资金,已经陆续开始发放。


评述:房地产零售时代来临,房贷成银行热门生意,个人购房比例持续上升。商业银行发放的个人住贷总量在不断增长,贷款门槛越降越低。


2001年 炒房团


7月13日,北京申奥成功。


8月,第一支来自温州的火车炒房团前往北京,共有134人,创下了过亿元成交额。几天后,另一支火车炒房团前往杭州。


9月11日,美国“9•11”事件发生。


10月,温州第一支飞机炒房团前往北京。


12月10日,中国正式成为世界贸易组织成员国。


评述:申奥成功和入世,成为刺激房地产发展的两大诱因,房价涨幅迅速,温州炒房团开始成为一个新的名词。这一年的Forbes中国富豪榜中,开发商占28人。人民银行禁止银行“零首付”住房贷款的小小“警告”难敌房地产发展热潮。但是,从防范风险来说,这一次出手是及时有效的。


2002年 招拍挂


1月10日,北京市取消住房建设中部分收费项目。


1月18日,建设部发布《关于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知》,整顿建筑市场。


2月21日,公积金贷款利率下调。5年以下(含5年)由现在的4.14%下调为3.6%,5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。


2月22日,央行降低金融机构人民币存贷款利率,个人住房商业贷款利率均下降0.54%,5年期以内由5.31%降为4.77%,5年以上由5.58%降为5.04%。


7月1日,国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。这对规范土地使用权出让,优化土地资源配置,建立公开、公平、公正的土地使用制度,具有重要意义。


2003年 地王


2月,国土资源部叫停别墅供地,一时间低密度住宅成为“抢手货”。


3月开始,SARS爆发。


6月5日,央行颁布震动房地产业的121号文件:《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的30%,商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。


8月12日,建设部公布了国务院18号份文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,在要求“加强房地产贷款监管”的同时,“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目,要继续加大信贷支持力度”。与121号文件形成鲜明反差。


12月8日,北京土地整理储备中心举行成立以来的第一次土地拍卖会,天津顺驰以9.05亿元天价中标,高出起拍价4.75亿元,改写北京土地市场价格标准。


12月31日,《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》出台。


评述:SARS重创房地产,短暂“寒冬”出现。121号文引起轩然大波,但随后的18号文又安抚了市场情绪。纵观这一年,虽然政府加紧对房地产进行调控,但是部门间的观点并不完全一致。


2004 - 2006 乖戾之象


2004年 个人集资建房


3月30日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即“71号令”,此通知规定8月31日后,不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权,国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。政府这一收紧政策,使积习已久的协议出让土地方式从此淡出市场,取而代之的是招拍挂方式。然而随后,全国各地的房价涨声一片。


10月29日央行决定,从该日起金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为4.95%,5年以上5.31%。这是9年来首次加息。


12月,于凌罡在北京发起个人集资建房运动。


评述:SARS过后的房价“报复性”反弹,土地拍卖和加息两种调控工具的使用却都伴随着新一轮房价的大涨。通货紧缩已经成为历史,经济过热和流动性转而成为焦点。房地产发展的热潮已经开始从北京上海这些一线城市转向内陆城市,房地产企业的全国化经营发展凶猛,外资开始成为开发商重要的融资通道。全年中国房地产开发利用外资228.2亿元,同比增长34.2%。


2005年 八条


3月17日,央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率,公开表态要“通过此举打击炒房者,平抑房价”。据国家统计局统计,当年一季度全国房价上涨19.1%。


3月26日,《关于切实稳定住房价格的通知》(“国八条”)清晰传达了对房价上涨过快的忧虑。


4月27日,国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场,业界称之为“新八条”。


5月11日中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”,成为此次房地产新政的关键词。


6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。


8月15日,央行《2004年中国房地产金融报告》称,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。但后来建设部马上进行了澄清,近期不会取消商品房预售制。


全年北京房价上涨20%多,商品房预售均价达6776元/平方米;而在2000-2004年北京每年房价平均只上涨了0.78%。


评述:调控文件密度加大,但房价一路坚挺。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价,反而转嫁了成本,加大了新房市场的市场需求。虽然预售制度没有取消,但是在这次风波中我们可以看出各部门之间对于房地产的叠加监管和严控。


2006年 涨!涨!涨!


3月5日,国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出,要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题,表明了中央政府对当年房地产宏观调控的一个主要政策指向。


4月27日,深圳市民邹涛通过网络发起“不买房运动”,并迅速得到来自32个大中城市的近2万名网民支持。


4月28日,央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中,5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率,此次加息主要是为了抑制投资需求,进一步稳定房地产价格。


5月17日,总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”),包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面,拉开了2006年调控序幕。


5月29日,国务院办公厅颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号),人称9部委“十五条”,对“国六条”进一步细化,而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定,提出90平方米、双70%的标准。


5月31日,国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件),要求6月1日后个人对外销售购买不足5年的住房要全额征收营业税。


6月,原北京市副市长刘志华被免职,首创集团董事长刘晓光被“协助调查”。


7月6日,建设部联合发改委、工商总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》,要求房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理,未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告。


7月11日,建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,被业内称为“外资限炒令”,加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。


7月24日,国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发〔2006〕50号),9个国家土地督察局派驻地方,全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用,将纳入9大土地督察局严格监管之下。


7月26日,国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文),宣布从8月1日起,各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。


8月1日,国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行,规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。


8月9日,上海市劳动和社会保障局原局长祝均一被正式免职,上海社保案爆发。


9月5日,国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。


9月5日,新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。


9月,孙宏斌卖掉顺驰。


12月,中国金融业按WTO规定全面放开,外资银行进入个人房贷领域。


2006年北京住宅平均销售价格达8050元/平方米,比去年上涨了20%。


评述:2006年是房地产行业的“多事之秋”,密集的调控政策难以撼动房价高攀。房价问题成为民生问题,外资、热钱首次受到空前关注,伴随着高房价,A股市场牛市来临,显然,在中国金融业全面开放的背景下,流动性过剩、投资渠道狭窄成为房价高企的重要原因。


2007至今 热空气


1月1日,《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行:新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。城镇土地使用税额的提高2倍,征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。


1月17日,国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳,取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税。


3月16日,全国人大五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》,物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律,对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义;物权法中的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”这一规定,打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑,有利于提高购买不动产的积极性。


央行宣布3月18日起同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。


4月6日,建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门联合开展房地产市场秩序专项整治。


4月20日,碧桂园在港上市,缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额,25岁的杨惠妍也因此跃升内地女首富。


5月14日,南京出台了“一房一价”核价政策,开发商必须“明码标价”,公示后不得擅自上调。新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。


5月19日央行本年度第二次加息。


6月,获批“新特区”后重庆房价9天飙升7.6%。每平方米11万元天价的上海汤臣一品豪宅被指有捂盘惜售和虚假交易嫌疑,遭到调查。


6月10日,商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调,外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时,未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。


7月,“小产权房”被全面叫停。


7月21日央行本年度第三次加息。


8月1日,总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。


8月22日央行本年度第四次加息。


9月27日,央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。


10月1日,《物权法》实施。


10月8日,国土资源部下发通知,廉租住房、经济适用住房等建设用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。


10月9日国土资源部通知强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后,方可领取国有建设用地使用权证。


12月13日,万科董事长王石承认房地产市场拐点已经出现。随后数月,万科旗下一些楼盘的售价出现松动。


2007年,北京商品房预售均价首次突破万元,达12436.2元/平米。


2008年1月,因房市转淡,中天置业、长河地产、创辉租售等一批房产中介出现倒闭潮。


2008年3月20日,因认购不足,恒大地产放弃在港IPO计划。是中国房地产业面临命运转折的具标志性事件。


评述:这是疯狂的一年:房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲顶表演,各大房地产商竞相圈地和上市筹资。但到下半年,此前屡屡收效甚微的宏观调控终于让这只停不下来的舞鞋放慢了节奏,市场观望情绪浓厚,房价企稳。给予房地产商更沉重打击的是,资本市场的机会窗基本关闭,被大量的土地储备吸干了现金流的一些开发商将有可能面临资金链断裂的局面。谁能逃过此劫?

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