“房号”黑市:武汉经适房利益链解析

世界王牌 收藏 0 55

21世纪经济报道7月9日讯 这是黑市却可以明码标价。

“只要出2万到8万元中介费,你是不是低保户,是不是本城区人,都无所谓。”7月7日,武汉市一位大型连锁房产经纪公司负责人告诉记者。

这是隐没在武汉街巷,关于经济适用房申购一条龙服务的黑市价格。所谓“一条龙”式购房服务,就是从购房资格申请材料办理,一直到最终摇号,中介全程“包办”到底。

6月12日发生的六连号事件仅仅揭开了武汉市经济适用房黑市链条的冰山一角。当天,武汉市余家头小区经济适用房在申购摇号时,摇出了六个连在一起的购房资格证明编号,这在申购高达40比1的情况下,极不寻常,引发强烈质疑。

事后查明,这六个编号均是中介机构勾结摇号官员作弊摇出的“关系号”,申请材料全系造假;6月22日,武汉市政府新闻办召开了一次仅55秒的新闻发布会,宣布了相关中介和涉案政府官员受到处理的结果。

六连号事件虽然结束,但是隐身在经济适用房背后的制度漏洞,并由此引致的一连串黑色利益链仍可能吞噬这一公共善政的普惠。

“风声紧,房号暂时不能办。”本报记者探访武汉的房产中介时,一位姓吴的中介迟疑了一下:“不过你可以先把相中的经济适用房楼盘名称告诉我。”

操一口武汉蔡甸口音的吴先生,长期参与经济适用房的“购买服务”。他透露说,最近来电“询号”的还是不少,尤其是针对一些即将开盘而又地段尚好的楼盘。

现在,像吴先生这样从事“一条龙”式购房服务的中介们,仍频繁出现在经济适用房楼盘周遭,只是更加低调谨慎。

“一条龙”卖号

“卖号”这个字眼,在武汉很热,如同这个7月。只有“卖号”成功,所有的黑色利益链条就完美收官。

在武钢集团工作的雷先生说,4月份的时候,他看到位于武汉红钢城二街的一个经济适用房“房号”出售的信息,该楼盘位于青山区建设十路。

“当时我找到这位中介,对方说一个号要5万元,保证可以摇中房子。”

这是一笔很划算的交易。雷先生告诉记者,同区域的商品房价格每平米大约在4000元左右,但经济适用房每平米只要2650元,即便交了5万元“买号费”,还是要比买商品房划算很多。

天下掉下的馅饼让雷先生迟疑了一下。他随即用两天时间,先后看了五个经济适用房的楼盘。如位置较好的香缇美景和百步亭小区,价格5万元。相对较偏僻的天勤花园,中介费是1.8万元,如果没有购房资格证,则另交6000元办证费。中介服务内容,则包括置办各项申请材料、资格证申领,以及“内定”房号的保证。

“中介宣称这是‘一条龙’服务。”雷先生告诉记者。

但让他非常吃惊的是,很多户型已被中介和关系户“内定”了。其中三个楼盘的售楼部小姐告诉他,经济适用房已经全部卖完了。“其中一个楼盘还没封顶,就被内定了。”

一位熟知内情的房产经纪人对记者说,六连号事件的余家头小区在摇号之前,中介受理的购房申请太多,以至于后来弄到“退单”。由于遭中介退单的购房者不满,有人才将“六连号”白于天下。

六连号事件把这条分工熟练的一条龙服务揭开了一个缺口。

如果“卖号”成功,一位房产经纪人向记者详解,“卖号”中介费用分配基本流向:以5万元“一条龙”服务费为例,黑中介自己拿大约30%;办理转户口约花费1万余元,用来办理制作全套申请材料、打通公安民警迁户口、以及贿赂经适中心摇号负责人;向经适中心摇号负责人“贡献”大约2万元,后者还会将其中1万元再拿出“孝敬”领导。

经适中心的人在每次摇号软件做完手脚后,会立即消除源代码。

“这已经形成了一条产业链。”这位房产经纪人告诉记者,一些中介公司的老板是整个流程的核心操作者,所有的利益源头是从这里开始分配出去的,幕后人物则参加分钱。

“经济适用房是一盘巨大的生意,房产商、政府内部人员和中介都参与其中。”某大型连锁房产经纪公司负责人告诉记者,以前该公司内部就曾有员工做过此事,但当时公司层面并不知情。

黑市的形成

“卖号”需要“号源”。在经济适用房的制度设计上原本详细。如按照武汉经济适用房申购规定,有资格取得经济适用房“房号”的主要是以下两类群体。

一是无房家庭;二是家庭现住房人均住房面积低于本市城区居民人均住房面积。这两类群体还需同时满足这样一个条件:家庭人均年收入低于本市城市居民人均可支配收入。

记者从房管局了解到,申购流程也颇为繁琐:先到街道办事处申请,经过民政局和房产部门核实、公示,最后由区房管局审办。

繁琐的申请并不意味着就可以买到房子。这只是提供了一个可以申购的房号,最后仍需通过40比1这样的概率摇中,房号才可以变成房子。

对于低收入家庭来说,这是与买彩票概率类似的不确定性事件。但对于市场中介来说,他们思考的是如何将合法的“申购号”和“摇中”完美对接,于是经济适用房的黑市就此产生。

就获得“房号”这个环节而言,“在目前的各个审查环节上,都有漏洞可钻。”武汉市某房产中介店长刘先生告诉记者,比如街道办事处在家访核实或公示时,没有监督;在街道办仅张贴一周之久的公示,监督效用几乎是零。

记者了解到,目前中介从“黑市”收购经济适用房“房号”主要有两种途径:预订开发商自留的少量经济适用房,或从拆迁户手中购买经济适用房“房号”。

类似的模式早已在其他城市出现。

一位曾参与北京回龙观经济适用房小区建设监理的人士告诉记者,他们单位负责营建的楼盘开盘之前,公司就通过开发商拿号,一些给内部的骨干,一些就被拿出来给中介收购。

“开发商通过提高容积率,预留出来多的一些房子去打点,这种情况在业内很正常。”这位人士表示,单位开发部经理和甲方(开发商)与建委部门关系密切,目前手中已经有4套经济适用房。

除了关系拿房,近两年越来越多的房号源头开始来自拆迁户。譬如旧城改造提速的武汉市,很多拆迁还建的重要途径就是经济适用房,给一个楼盘指标给拆迁户。这时,有的拆迁户自己其他地方已经有了房子,就想把号卖掉,也委托给一些“卖号人”。

在花钱找中介就能买到经济适用房已成为习惯、有关政府部门工作人员涉入其中而懈于监管的情况下,申购比达到40比1的余家头小区经济适用房项目“六连号”事件的发生,当不为奇。

冰与火:尴尬经适房

购买承受压力,这是一个耐人寻味的数字。

根据中国房地产指数系统(CREIS)公布的数据,购买商品房的武汉市家庭的房价收入比在2008年末为10.2︰1;根据亿房网进行的一项调查显示,购买经济适用房的居民,其房价收入比最高可达到9.46︰1,购买承受压力已大致相同。

购房者雷先生认为,对于真正的城市困难户来说,经济适用房已不够经济。

《武汉市经济适用住房管理办法》对经济适用房申请人的经济状况规定,家庭人均可支配收入为本市城区居民人均可支配收入80%以下,方可提出申请,根据08年的数据计算,其家庭年收入不能超过40109元。

一位房屋中介给记者出示的数据为,经济适用房武汉安胜花园和青山碧苑四期部分户均面积竟达到128.8平米和146.1平米,这和90平米的规定建筑面积相差巨大。

根据经济适用房的政府规定价格计算,上述两处房屋每套售价达到36万元和39万元,这大大超过困难户的实际购买力。

另一方面,经济适用房与商品房的巨大差价为市场寻租制造了利润动机。

“现在回龙观的房屋每平米均价已经超过9500元,而经济适用房只有2650元,就算6500元的差价,100平米左右的经济适用房的变卖利润就有65万。”上述曾参与北京回龙观经济适用房小区建设监理的人士告诉记者,如此高价差的存在,使很多中介和购房者都选择铤而走险。

购买承受压力,只是经济适用房火爆的一面,还有遇冷的另一面。

在武汉,经济适用房项目青菱城市花园415套住房不再需要摇号,而是按登记的先后顺序“先到先得”,购买者只要持经济适用房资格证明和身份证就可以办理手续。

这是武汉市实行摇号销售3年以来,首个因有效购房人数不足而直接销售的经适房项目。

据记者了解,这些城市经济适用房“遇冷”的原因是,不少地方兴建的经济适用房离中心城区太远,生活配套设施不足,中低收入者大都依赖公共交通,他们如果住在偏远的郊区,就医、上学、出行都非常不便,再加上与周边商品房相比,价格也没有吸引力,所以弃购现象比较突出。

以武汉城开青菱城市花园经济适用房项目为例,该项目已经接近武汉三环线,当地物价局核定其基准价格为2699元/平方米,比同地段的一些商品房均价还高。

在去年底申购时,该项目路还未修通,低收入群体只能“望而却步”,第一轮摇号后遭遇弃买,415套住房只卖了一百多套。

冰火之间,市场对经济适用房制度的质疑之声不绝于耳。

不少人士认为,经济适用房的定位非常尴尬,其定价的缺乏灵活性,导致冷热不均。其一旦随市场价格起舞,又失去了保障性功能特征。真正的命题是,在房地产市场化深入的今天,这种“双轨制”如何生存,以及漏洞如何弥补,本身就是一个政策制定者需要周全考虑的。

0
回复主贴
聚焦 国际 历史 社会 军事
0条评论
点击加载更多

发表评论

更多精彩内容

热门话题

更多
广告 被美日封杀的军事游戏:真正模拟打击日本

经典聚焦

更多
发帖 向上 向下
广告 关闭