楼市火爆背后的隐患 半年卖了一年的量

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导读: 南京楼市火爆背后的隐忧 平均每天成交220多套,半年成交40225套、437.4万平方米,同比增幅达60%。统计显示,今年 上半年,南京楼市不仅持续回暖,而且商品住宅的成交量已接近去年全年的成交量,二手房的 成交量已经超过了去年全年。与此同时,多个区域的房价也迅速止跌补涨,有的甚至已经超过 了2007年的水平。即便如此,一些楼盘的房源仍然显得特别紧俏,想购房还得托人“找关系” 、“批条子”,楼市似乎在一夜之间又回到了2

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南京楼市火爆背后的隐忧


平均每天成交220多套,半年成交40225套、437.4万平方米,同比增幅达60%。统计显示,今年


上半年,南京楼市不仅持续回暖,而且商品住宅的成交量已接近去年全年的成交量,二手房的


成交量已经超过了去年全年。与此同时,多个区域的房价也迅速止跌补涨,有的甚至已经超过


了2007年的水平。即便如此,一些楼盘的房源仍然显得特别紧俏,想购房还得托人“找关系”


、“批条子”,楼市似乎在一夜之间又回到了2007年。


楼市为何得以持续回暖,销售为何持续升温,房价为何迅速反弹;是哪些因素在支持着火爆的


局面,如此火爆的局面能持续多久,火爆的背后又能给楼市提出怎样的启示?


税费降低、通胀预期、市民买涨不买跌、开发商制造泡沫


四大因素推动楼市持续升温


只有短短的半年时间,楼市出现了逆转,楼市的购买力似乎在今年上半年一下迸发出来。


据南京房管部门的统计,今年上半年销售套数已经接近去年全年水平。在当前这个微妙时刻,


主管全国房地产市场的住房和城乡建设部开始加紧调研,分析市场形势,同时开始研究“着眼


长远”的住房政策。


据了解,南京市目前执行的房产税收政策,是去年底为了“救市”而出台的政策。二手房转让


营业税“5年改2年”、个税贴补40%也从1月1日起执行,执行期限为2009年1月1日—12月31日


之间。144平方米以上的高档房实际契税为房价的2%(税率3%,南京补贴1%),90—144平方米普


通住宅实际契税为0.5%(税率1%,南京补贴0.5%),90平方米以下“零契税”(税率1%,南京补贴


1%)。另外,南京商铺等非住宅将按3%来交契税。


但眼下的房地产市场,似乎是刚出现复苏苗头,便又迅速进入快速上涨的通道。这对中国的宏


观经济来说又出现了矛盾的一面。


楼市过度火爆,房价上涨过快,会挤压其他消费需求,对普通购房者来说,房贷增加了,肯定会


紧缩其他开支。


此外,另一方面一些中小银行不按银监会的规定,违规发放房地产相关贷款,也会造成潜在的


金融风险。


国务院发展研究中心宏观经济研究部主任李建伟认为,从长远来看,目前房价上涨是房价下调


过程中的反弹,从短期来看,按照目前房地产的复苏趋势,可能会出现进一步的泡沫化。


在近日举行的“2009年中国房地产管理高峰论坛”上,中国房地产业协会秘书长朱中一也表


示,希望国家在制定房地产政策的时候尽量保持政策的稳定性、连续性和适当的超前性。


“此前制定的宏观调控政策偏重于解决当前的问题,而房地产开发项目一般要有两年左右的


时间,项目建成以后的使用又是几十年的时间,政策制定的短期性和开发项目之间有一两年的


时间,往往差异很大。”朱中一称。


直面“房虫 ”


“其实,房虫就在大家身边,说不定你刚刚买到的二手房,就是从房虫手中买到的,已经被房虫


炒过几遍了。”提到这些事情时,李先生一脸平静,“我们圈子里,从穷光蛋东拼西凑只能买


一套房,炒成百万富翁的,大有人在。”


李先生最早是在珠江路从事电脑硬件的销售,当时由于写字楼租金太贵,与其月月付租金,不


如买楼。于是第一套写字楼房子,在亲朋好友东拼西借的帮忙下,终于被李先生通过商业贷款


拿下。几年下来,生意不见多大起色,勉强混了个持平,可是贷款买的几套珠江路的写字楼却


“坐上了火箭”,价格翻了好几番。善于捕捉商机的李先生抓住了机会,全面放弃了生意,拿


着写字楼上赚到的“第一桶金”,全身心投入了楼市,成了专职“房虫”


“当年,我们一起做生意的朋友,炒股的跌得很惨;继续做生意的,不温不火,劳心劳力;倒是我


们几个一起炒房的,身价在这几年疯狂涨上去了。”


其实,炒房的原理很简单,就是低买高卖,一年可以倒手10来套房。有时现金收购,有时候贷款


买房,一套房子100万,首付三成,30万买到手,120万卖出去,转手就挣20万。30万就挣20万,这


是挣得少的,有的能翻番,一年投上100万就能挣回100万,甚至200万。


几人合力,拿下一整层房子


那么,房虫们是怎么运作炒房的呢?李先生说,遇到特别好的房源时,由于个人资金毕竟少,他


们常常会三四个人一起出击,共同出资,从开发商手里大批量地买房,卖出后利润分成,“一套


房的利润最高能到80%,一般在10%到20%之间,一套房挣个十来万块很平常”。


最近他们三四个朋友一起拿下了位于河西某学区楼盘的一整层,几套房子全是90平方米以下


的户型。由于今年的房产税收政策十分宽松,拿下这一整层房子他们几乎没有什么契税等房


产税收方面的支出。


面对记者,李先生拿出了计算器,精细着计算各种成本。“实在太便宜了,除了税方面有优惠,


此外由于是团购,他们还从开发商那里拿到了特别优惠,均价大致1.1万一平方米左右。”


一个电话,不看房就缴定金


房虫炒房就是要发现别人发现不了的“蓝海”。李先生有时也会“单兵作战”。今年5月份,


溧水一家高标准高尔夫球场推出独幢别墅,均价仅200万元上下,相对动辄上千万级的高尔夫


别墅,深谙投资之道的李先生,怎么能放过机会。


由于听到消息时楼盘已经开盘了,为了不错过机会,李先生一个电话打到售楼处,二话不说,“


你们最便宜的一幢别墅多少钱?”对方销售员说,最便宜的一套210万,李先生马上表示:“这


一套定下了,明天就来缴定金。”


这次炒房行动李先生一直引以为傲,南京目前有4个高尔夫球场,高尔夫别墅的升值潜力不可


估量,而且这家球场目前已经有700余名会员,今后出手完全不成问题。


身价千万,私家车还要贷款


许多房虫名下都会同时拥有10来套房子,身价直逼千万,可是你不要以为炒房族浑身上下都是


名牌,“错了,房虫往往很低调,他们穿着普通,开的车一般是普桑、奇瑞什么的。”李先生开


的车就是一辆派力奥车。


即使这样,李先生说这辆还是他贷款买的,“我们炒房尽量要银行的钱,自己的钱每一分都不


会多用,只要能贷款的全部贷款。”


他手上同时拥有20多张信用卡,全部是金卡以上,一般银行都有50天的免息期,通过一张一张


卡地套着刷,在很短时间内,筹集上百万的免息资金成为了可能。


银行恶意竞争催生“N套房贷”


2007年,楼市出现冷清,一方面是因为许多买房人对楼市丧失信心,另一方面也因为银行开始


严查二套房贷。李先生说,他们的小圈子里有这样一个说法:今年的房产税收政策太优惠了,


同时银行大尺度地放松了二套房贷的政策,此时不炒更待何时?现在各银行竞争激烈,贷款很


容易。买了一套房,还可以拿着房产证去做抵押贷款再购第二套房。


他说:“目前各大银行已经重回恶意竞争。正因如此,炒房又具备了条件。”


“别说二套房,就是三套房、四套房甚至二十套房,各银行也都是给的‘地板价’,即首付和


利率都是最低价。南京许多银行都是这样。”


钻漏洞,房虫成避税“专家”


作为一名炒房多年的房虫,关心房产政策、熟练运用各项税收政策是必修课。李先生名下一


套江宁将军路房子,当初以3100元/平方米左右买下,今年以每平方米6700元价格出手,总价大


约78万元。年初的时候,由于买另外一套房子的时候,手上还差30万的资金。他将房子作价58


万过户到亲戚的名下,套取了30万的公积金贷款。


如今在卖这套房子的时候,由于营业税政策是不满两年房子,征收差额的5.55%,个税征收房款


的1%。他想与买家签订购房合同价格是58万,这样一来一套不满两年的房子,就可以避掉营业


税。不过,买家首付就将达到38万元左右。他承诺,如果买家愿意配合“阴阳合同”,他可以


房价降1万元。他说:“这是双赢,何乐而不为呢?” (转摘eyes88)

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