揪出 “地王”背后真正的受益者

惜从教坠 收藏 2 27
导读:通胀压力、经济危机、质量问题、国企推动下的地王频现、高房价、继小阳春之后5月份房市大涨,疯狂的市场…. 面对广渠门15号地,潘石屹也只是苦笑,其实老潘的一脸无奈,更多的是对不计成本这一现象的无奈,俗话说的好:软的怕硬的,硬的怕楞的,楞的怕不要命的。中化方兴,就是那个不要命的。 一方面,16000一平的楼面价格,从成本核算的角度,考虑到建安成本、运营成本等综合性因素,这是一个相当有风险的价位,楼面价已与区域现房价格持平,就这一区域本身来讲,何种“精品项目”才能给15号地带来高于周边2-3倍的房价? 从收

通胀压力、经济危机、质量问题、国企推动下的地王频现、高房价、继小阳春之后5月份房市大涨,疯狂的市场….

面对广渠门15号地,潘石屹也只是苦笑,其实老潘的一脸无奈,更多的是对不计成本这一现象的无奈,俗话说的好:软的怕硬的,硬的怕楞的,楞的怕不要命的。中化方兴,就是那个不要命的。

一方面,16000一平的楼面价格,从成本核算的角度,考虑到建安成本、运营成本等综合性因素,这是一个相当有风险的价位,楼面价已与区域现房价格持平,就这一区域本身来讲,何种“精品项目”才能给15号地带来高于周边2-3倍的房价?

从收益率角度考虑,因为40.6亿为全款一次性付清,按当前5.4%的贷款利率计算,开发企业必须要有6-8%的收益率此地块才有投资价值(实际来讲收益率低于12%的产品对于开发企业来说都是没有吸引力的,而且运营风险过高,但此处全部从保守角度估量)。从该地块过高的土地成本以及开发商的态度分析,必然会出现开发周期延长等问题,随之而来的是管理成本、土地使用税等成本的提高,进而导致土地利润率降低,以楼盘开发周期为三年计算,当前银行利息率为3.33%,开发企业能否保证10%以上的收益率?如果无法保证,那么项目的整体运营可谓如履薄冰。

那么“地王”背后真正受益的企业是哪些?首先,京西的开发企业。京西在售楼盘多为对06年以前购置土地的开发,以低密度楼盘大成郡为例,其土地为02年时所购置,当时地价为2000元/平,现在售价为16000元/平,08年拍出的西四环石景山区石槽地块仅楼面价格就已经达到15000元/平(中标方为远洋地产),按当前市场低价比最高比例58.2%计算,该地块开发出的成品房价格要在25773元以上才具有投资的价值。但是请注意,此种情况下,KFS的利润已经被压缩到极值。另外值得关注的一点是,几年来,京西已经鲜有土地供应市场了,所以今年将要推出的石景山区和丰台区西南四环的两个地块也吸引了包括大成、远洋等京西地产大腕的关注。

其次,京北的开发企业。后奥运时代以来,京北的高房价有所松动,在广渠路附近地王频现的刺激下,京北的房价也有了上涨的理由,相比广渠路地块,望京、天通苑的区位价值以及奥运概念将得到进一步的关注,因此,京北的开发商集团将成为第二利益方。

第三,京南的开发企业,在周边房价、地价普涨的情况之下,近年来相对较低的南城房价也必然受到刺激。而且从上涨潜力与刚需的角度考虑,南城楼盘更适合当前市场环境。

第四,周边各区。大兴、顺义等,土地供应量增长,有望迎来量价双赢的局面,但是,出于对区位因素、产品附加值等方面因素的考虑,价格上涨空间相对有限。

最后,京东开发企业,受益难度大。必须承认地价会推动房价,但是不可忽略的一点就是,房价正在与开发商利润发生背离。广渠门外10号地250%的溢价,广渠路15号地80%以上的溢价,地王已经成为开发企业利润的最大杀手。首先是中化方兴,在高地价、长运营周期、周边竞品楼盘分流等因素的作用下,地王难以换取高利润。而出于区域综合因素与宜居性的考虑,区域房价上涨压力大,动力持续力差,且很有可能产生副作用。

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