房地产为什么无所“畏”?

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导读:在中国所有商业组织中,房地产几乎是最不注重或者最不在意公众关系的,社会的舆论和评价很少能给他们形成真正的压力。相对而言,房地产作为一种终端产品,在整体上,其服务环节也是最薄弱的(营销期间除外)。按照道理,作为一项占用了最具全民公共属性资源——土地的产业(尽管是以购买方式获得),房地产最应该要如履薄冰地处理社会关系,可事实却恰恰相反。即使是作为典型垄断企业的电信营运商,近十年来,在公共形象的改善、公众关系的建立、消费者关系的建设、客户服务体系的提升上都有了质的飞跃。这实在是市场经济社会里颇为蹊跷的一件事。
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在中国所有商业组织中,房地产几乎是最不注重或者最不在意公众关系的,社会的舆论和评价很少能给他们形成真正的压力。相对而言,房地产作为一种终端产品,在整体上,其服务环节也是最薄弱的(营销期间除外)。按照道理,作为一项占用了最具全民公共属性资源——土地的产业(尽管是以购买方式获得),房地产最应该要如履薄冰地处理社会关系,可事实却恰恰相反。即使是作为典型垄断企业的电信营运商,近十年来,在公共形象的改善、公众关系的建立、消费者关系的建设、客户服务体系的提升上都有了质的飞跃。这实在是市场经济社会里颇为蹊跷的一件事。


房地产为什么如此无所畏惧?


如果看看房地产企业核心工作路线图,我们就知道,原来公众确实是无足轻重的。


一是“搞定”政府部门。在中国做房地产业,不“搞定”政府部门几乎寸步难行。无论是土地出让,还是规划审批,还是建设许可,还是预售批准,还是建筑质量验收,还是。。。。。。应该说,在所有产业部门中,地产业是政府参与环节最多的产业。因此,搞定政府有关部门,是开发商最重要的公共关系能力,也是企业的核心竞争力之一。从政府部门的办事窗口逐次拾级而上,真的是一个都不能少。在中国,政府又是几乎能掌控和调整所有社会资源的。因此,只要有了他们的认可和支持。诸事皆安矣!


二是“绑架”国民经济。对我们的国情而言,经济发展是最重要的目标,在很多地方几乎就成了唯一的目标。投资、出口、消费是经济增长的三架马车,仅房地产业就与两架马车有关。一是房地产是目前最重要的固定投资形式。在很多城市,它的占比几乎达到了一半。因此,每季度的经济形势分析会,如果房地产开发投资下降,是会令父母官们很是着急上火的。二是房地产关联部门大则100余个,小则50数众,其中很多都与居民消费相关,如装修装饰和家居等等,因此,房地产不发展,也会令消费疲软。十年来,很多地方对房地产业已经形成了强烈的依赖症,卖地可最快形成大额财政现金流,投资开发又可拉动经济,来得多快啊!发展其它产业,难度大速度慢,还特考验政府的智慧和水平。站在人家父母官的一片苦心的角度来看,你说要不要支持房地产业?房地产在某种程度上还是金融产业的"非定时炸弹".与国外不同,中国的房地产业基本上都是间接融资(即通过银行贷款),走直接融资方式既考验专业能力,又要与资本市场分享太过可靠的利润,大多数开发商真的很不愿意.与银行,尤其是国有银行打交道,还是相对而言最舒服的方式.这样一来,国有银行的金融安全问题又跟房地产业"成功"挂钩了.这就是为什么房地产形势不好的时候,比开发企业更着急的人多得很的原因。你说这事是皇帝该急,还是太监该急?


三是“结盟”主流媒体。公众认知和情绪是受媒体影响的(特别是主流媒体,中国人的大多数还有最终相信主流媒体的思维习惯)。可是,中国的媒体实行的是特别管制并处于绝对垄断地位的。但媒体的另外一面是,事业单位企业化运作,这就说它必须靠广告费生存和发展。十年来,房地产是地方主流媒体的广告大户,高则占到一个媒体年广告总经营收入的1/2,低也有1/3,最不济也是1/4(这个比例的媒体还是极个别)。从媒体运作实务来看,比较普遍的是,媒体在地产题材领域实行的基本上是经营采编一体化方式。即内容和广告同属广告经营部门一体操办。那产生的一个直接结果就是,你要在报纸上说什么对地产行业特别不中听的话,或者批评你某个地产商(也即媒体自己的客户),你的地产广告马上就会下降。主体利益结构决定话语结构,如果你是广告部总经理或者媒体的负责人,你会做怎样的选择?


仅仅这三大条,你觉得房地产业的发展力量是由消费者或者公众可以决定、可以影响的吗?都说房地产发展是由供需关系决定的,可问题的关键是,无论供应,还是需求,都可以由政府有关部门的政策、行为或者强势的主流媒体来操弄和影响啊。


如果用商业模式的思维来看房地产业的社会关系建构方式,房地产业是一个典型的B2B模式,而非B 2C。这就解释了房地产为什么根本不在意公众的看法的原因。因此,任你网上如何评述,你骂你的街,我吃我的肉.


面对长时间公众的攻击,我有很多开发商朋友深感委屈,要么有人觉得是代人受过,说自己也是有责任心有理想的;要么有人认为自己根本没有赚到那么多钱,大头都交给了政府;要么有人说,都说我们"绑架"国民经济,可是成为国民经济的支柱产业,产生和宏观经济这么深刻的关系,难道是我们自己可以要求\可以决定或者可以追求的吗?我们又没有能力去调整国家和城市的整个产业结构,我说我不想当支柱,我说在一个总是波动起伏的产业环境下生存,我也没有安全感,那又该谁回答我啊?要么有人从商业原理的层面解释说,如果我可以以15000元卖掉一平方米的时候,我却只卖12000元,那你转头不是要骂我傻B?这些话,在我看来,好象确实也有一定道理.


凡此种种,我亦充满困惑。


作为一个理性的学者,我并没有责怪开发商的意识。因为,社会的一切只要不属于偶然的个案,任何规模化的行为模式都应该是制度和文化的结果,房地产亦然。


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