正当统计局和国土局对土地在房地产商品房开发中到底占多少比例的调查未公布结果时,由国土资源部土地利用司和中国土地勘测规划院共同编写的《2008中国城市地价状况》报告公布了40个重点城市地价房价比为2—4成,并创造了一个新名词“成本地价房价比”或“同时点地价房价比”。根据这份报告他们认为是“房价预期影响地价”而不承认是地价在推高房价,甚至认为“土地升值转化为房企利润”,以此想将房价升高的责任推给开发商。


什么是成本地价房价比,赵松所长解释为:从商品房成本的角度将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价比——即为成本地价房价比。


似乎所有官方的研究机构都在犯着同一个错误,他们都只会按计划经济的计算方式静态的计算土地供给的初始价格,即土地获取时的楼面地价周长不变,测算土地占房价的比重。只知道土地附着时间的变化可能会升值,却不知道持有这些土地时,这些土地的成本也在不断的提高,持有土地是要支付持有成本的。专家们梦想着用“物业税”来加大住房的持有成本,难道不知道土地的持有也有成本?


土地在购买时一次性支付了全部的土地出让金,但能在同时就生产出房子并开始销售吗?在规划、设计、申报、审批(一次批不了,要多次审批)的周期中,在基础设施施工到开始领取销售许可证之前的这段周期中,开发商不是在为每一平方米的土地支付着土地使用税的税收吗?在持有这些土地的周期中没有资金占用的成本吗?一次性支付的资金是天上掉下来的吗?所有的楼面都是可以销售的面积吗?难道规划的所有容积率里不包括为社区服务的各种基础设施和配套面积吗?而这些面积又都能分摊到销售面积之中吗?而这些难道不支付土地成本吗?


目前国土部鹿心社副部长在新闻发布会上再次高调宣称,中国的地价仅占房价的15—30%,全国平均为23.2%,这个地价的水平远低于美国加拿大英国韩国日本新加坡,并认为地价推高房价没有道理。


真不知道政府官员的脑袋瓜里都装了些什么,至少土地制度不同的差别应让中国这些管理土地的高官们知道,中国的土地是四十年至七十年的使用权,中国永远无法享受土地的升值收益,而拥有产权的土地是享有完全的土地升值收益的权利,租用与购买的价格怎么好意思放在一起对比呢?总不能为掩盖地价推动房价的事实用些连自己都无法相信的欺诈手段吧。


如果按全国平均房价4000元/平方米,平均地价23.2%的初始成本计,购买土地时有契约税、未建成之前有土地使用税、购买土地有建设期的资金成本,还有不少于5%的不可销售面积的地价分摊,再加上土地增值税,这个比例大约就超过了35%了。


总不能卖土地的只管土地的卖出时的价格,而不管因土地卖出时的各种税费及限定条件引发的土地价格变化吧。开发商卖房子时,计算房价时,总不能不计这些成本吧。那这些因取得土地而产生的费用难道不是地价中的组成吗?


卖车的可以不管税收、养路费等其他费用,因为不是一个主体。但对于土地而言,因土地而产生的一系列税费尽管不是一个部门所征收,但都进入了政府一家的口袋里,当然要统一计入房价的成本之中了。如果政府用不同部门分别收取和土地有关的相关费用,然后又各算各的账,各自只公布自己收取到的那一部分钱,就认为土地的成本在房价中的比例不高,不仍然是在欺骗群众吗?


如果将政府所有部门的收费或税收都加在一起也许这个数字或土地在房价中所占的比重就大大不同了。注意全国工商联在两会中提出的报告中并没有单独认为地价超过了房价的50%,而是在房价的构成中土地和税费就占到了50%以上,这里尚未计算政府的各种收费如审批的费用、市政的费用、办证的费用、规费等等。


尽管只按4000元/平方米的全国平均房价中土地初始成本占23.2%(不知道是净地出让的调查,还是毛地出让的调查;不知道是商品房住宅还是包括其他;不知道是否有廉租房代建或经济适用住房参数)加上各种因土地而产生的税费,合计约占35%(约1400元/平方米),那么剩下的建安费用、管理成本、利润还剩多少呢?此外还有营业税、所得税等其他的各种税费。开发商所得利润不管是多少都无法与政府从土地上收取的收益相比。


纠缠地价在房价中所占的比重之争在于政府从房价中的收益更多,还是开发商暴利更黑;在于土地的天价推高了房价,还是房价的暴涨推高了地价,这个问题其实只在于土地是垄断性供给还是市场自由的配置和选择。为什么非购买土地上的价格会低很多呢?以为没有了购买土地的环节,那么因此而产生的契税、土地使用税、购买土地的资金成本、非销售面积分摊的土地成本和土地增值税等都同时不再发生了。这也证明仅仅计算土地出让时的地价初始价格而不计算同时必然发生的相关费用完全是一中自欺欺人的宣传,而非公布地价的实际成本和比重关系。


但市场并不是过家家的游戏,而是要用真金白银来支付每一笔费用的。


现代管理考核中有一个叫EVA的管理体系,就是要用扣除资本使用成本之后的盈利能力考核被委托人为股东创造财富的能力。国资委正在研究按这种方式对国企的管理者进行考核,而社会中已有大量的企业在按此种办法对管理层进行考核。


投资人将资金支付给管理者时,会首先考虑这个投资是否能获得超额的利润,如投资人将资金购买债券、委托银行信贷可以获得5%或6%的利润,那么用于有风险的投资时一定是因为这个投资可以获得超过银行委托信贷或购买债券等更安全的投资的收益,即超过前者5—6%,否则又怎么会有人进行投资呢?


EVA的考核就是先要扣除这些社会平均收益,或者说银行信贷利率之后,看经理人能给股东创造多少收益。


当开发商购买一块土地时,不管其支付土地出让金的现金流是来自于自有资金还是银行信贷都会将资金占用期的占用费用计算到土地成本之中,否则政府又为什么要一次性的收取七十年的土地出让金,而不是分期付款呢?为什么不是等有了商品房的销售收入再收取土地出让金呢?为什么不分七十年收取土地出让金呢?大约这都是为了从资本占用成本的角度出发,多占有一些资金占用成本的便宜吧。那么为什么计算土地成本的人却只计算出让时的初始价格,而不计算开发商的土地使用税收和资金占用成本呢?难道土地的增值税也不是土地成本吗?


用正面的顺差计算按10000元/平方米的销售价格如有2000元/平方米的销售毛利率,则要扣除5.5%的营业税和1—2%的预交土地增值税,25%的利润所得税,净利为:


2000-(2000-550-200)*25%=937.5元。


则该项目每平方米的销售利润为9.3%,要按3年生产周期计算年利润率为3.1%,则远远低于银行存款利率和债券利率。可以说该投资没有为股东创造任何财富,反而是亏损的。


如果按8000元/平方米成本的投资利润率计算为11.7%,同样按3年计,年为3.9%,也低于信贷利率和部分债券的价格,而其与5000多元的土地价格就更无法相比了。


如果按10000元/平方米的销售价格有3000元/平方米的销售毛利率计算,同样的扣除,则销售净利1687.5元/平方米,年销售利润率为5.62%,投资利润率为24.1%。这样就要再多交纳土地增值税(最高税率60%),年利润率约为6.5%。


如果没有银行贷款和商品房销售制度,则上述利润率远不足以吸引各种资金投入到房地产行业中来。


而如果4000元/平方米的土地初始价格,实际的土地成本大于5000元/平方米,10000元/平方米的销售价格就很难将毛利率提高到20%,更不用说30%了。各种建筑、管理成本过低就根本建不出能卖10000元/平方米的好房子。


除了土地的4000元/平方米之外的房价中还有多少税呢?规划设计要交营业税;建设单位有各种税;建筑材料要交增值税和营业税;中介、广告都有营业税;设备、洁具、厨具、水箱、空调等要有增值税、营业税,然后这些税再都进入房价之中再交营业税,然后又集中于房价中交契税、印花税等。


汽车等工业生产中购买发动机、轮胎等是可以以增值税发票冲扣税收,减免二次重复纳税的,但房子中的空调、洁具等都会重复的交纳三次税收。


土地本来是租来的,但租金一次性支付之后,这些土地的租金又变成了房价的纳税基数,在营业税、契约税等纳税中还要为政府收取的土地租金再纳一次税,而这些都不应算在土地的成本或因土地而产生的相关费用中吗?


如果说开发商储备土地可以升值并转化为利润,那不正是市场经济的投资行为吗?既然开发商承担着房价可能下跌产生的风险,为什么不应该分享升值的利润呢?如果市场经济不允许获得投资升值的利润,那么还会有人投资于股票市场吗?还会有资本市场的存在吗?


我从来不认为政府不应收取土地出让金,或者收取高比例的出让金,我也从不认为政府不应税收,甚至重复征税。但前提是将这些从购买商品房中获取的溢价利润或税收大量的用于建立合理的住房社会保障体系,以解决那些无能力购买商品房家庭的居住问题。用从富人消费中的支付向穷人的保障上转移的办法,平衡收入分配的差别。


至少政府不应从穷人的住房中摄取更多的出让金和税收,至少政府不应在自己收取了巨额的出让金和税收后,要求市场解决穷人的住房问题,不应试图让市场在高地价中生产低价房去解决中低收入家庭的住房问题。


当中国的经济在世界金融危机中出现下滑时,本应与世界各国一样用大量减税的方式来刺激经济的活跃。从降低税率、增加税量的方式来增加税收。但中国却大幅度的推高了烟草的生产与消费税率,试图用提高税率的方式增加税收。


增加消费税率之后在本来消费就不足的情况下刺激更多的消费吗?这大约是个经济学的悖论。中央电视台在评论烟草税率提高时解释为:一可以增加税收;二可以控制吸烟对人体的伤害。这就是悖论。当为了减少人体的伤害让吸烟的总量降低,那么消费下降时税收会增加吗?消费在税率提高时,消费的总量会减少,对税收的贡献也必然会降低。


住房市场也处于这样一种悖论中,政府总想收取更高的土地收入,也想从房地产中收取更多的税收。但如果政府从土地和税收中收取的太多,那么开发商又如何生产低价的普通商品房呢?如果开发商的投资利润率都低于银行贷款利润或债券利息,那么还会有人去进行生产投资吗?


然而经济学的道理似乎在中国并不被重视,土地部门对成本土地房价比的解释似乎在认为土地在房价中所占的比重并不高,因此开发商完全可以生产出更廉价的房子。如果这些研究人员能实际的看看市场中的二手房房价都在随着周边一手房的土地价上升而水涨船高,就会知道市场追求利润最大化的经济学道理了,至少二手房并不是开发商在获取“土地升值的利润”吧。


最可恨的是许多专家级的研究人员们并不按经济规律与市场实践将真相告诉民众,反而用表面现象来掩盖事实真相。岂不是将真实越描越黑,让市场经济越来越向计划经济倒退,让政府在开发成本的构成公开中成为众矢之的