上海楼市成交价创新高 专家称新一轮上涨有泡沫

5月以来,申城楼市进入难以言说的阶段。


在上海的西北角,一个楼盘5月份新推出房源,销售效果极佳。几天之内销售超过40%。兴冲冲的销售公司总经理,跑到总部“报功”,却被一顿猛批:卖这么快干什么!几天之后,该楼盘销售速度放慢,价格上涨……


对上海的老百姓来说,申城楼市的转变,似乎在一夜之间。而许多“圈内人”敏感地意识到,今年2月和3月时,这个市场“连投资客的影子都看不到”,而如今,老百姓“买涨不买跌”的心态搅动了申城楼市。


房价上涨带来冲击


官方数据显示,5月和6月,申城楼市的供应量、成交量、成交价格明显上涨。


以6月22日为例。“网上房地产”显示,这一天,上海有一个“郊环以外”的楼盘新开盘,推出30套房源,面积为6489.44平方米。


与此同时,一天之内共预售各类商品房843套,面积8.84万平方米。其中单价低于7000元,共计33105.94平方米;单价在7000-10000元,共计17513.13平方米;单价在10000-17500元,共计20466.4平方米;单价大于17500元,共计17322.82平方米。


而在“一手房区县可售统计”中,至昨天下午3时,黄浦区只有13套普通住宅可售,卢湾区27套,徐汇区156套,长宁区105套。


如果“成交均价”上涨,不能全面反映情况。那么,单个楼盘价格的上涨,给老百姓带来的心理冲击,更为直接。


上周末,上海有将近20个楼盘推出新房源,嘉里不夜城、旭辉依云湾小城二期、浦江颐城、象屿都城、保利西子湾等项目均取得开门红。一个楼盘推出315套住宅,周末销售了120套,均价在2.7万元到2.8万元之间。这个价格,就连楼盘相关负责人都承认“不算低”。


二手房的价格,也在上涨。与年初相比,如今的卖家“底气”足了许多,“跳价”不断。一名中介人员抱怨,自己代理的一单,卖家先后“跳价”5次,最终成交价比原先的报价,足足高出21万!就连这个价格,卖家也不满意,口口声声地说“卖早了”。


在浦东新区一个住宅小区,一套114平方米的房源,5月份挂牌价是240万元,到了6月份,就抬高到了260万元。


排队购房只是表象


然而,老百姓看到的,许多只是表面现象。


上周末开盘的许多楼盘,直接采取了“排队拿房号”的方式。然而,当楼盘外拥起人山人海,一个房号至少值3000元时,开发商也在不断调整着自己的“心理价格”。


“开盘价并不能反映客观事实。”一名业内人士透露,“那边在排队,这里就可能将部分位置、朝向较好的房源销售单价调高1000元。”


在开盘现场,人为制造的紧张气氛也常让买房人陷入“再不买就没了”的恐慌情绪。许多买房人最终买下房子的价格,比自己的预算要高出三四十万。


另一个炒作手法是,宣称自己的楼盘有“抄底资金”进入。一张温州身份证,有时会显眼地放在销售中心接待台的一角,销售人员常有意无意地提起某个“温州老大”。


上周五,一家房产公司的董事长获悉相邻楼盘的开盘价后,十分兴奋:“他们开盘定了这个价格,再过几个月,我开盘,至少单价要上去1000元。”


对销售中介机构来说,春天来了。去年年底,许多机构无奈地关掉一家又一家门店,如今,机构又在“布点”。在记者的电子邮箱内,有时一周能收到20多份来自不同研究机构的房产市场报告。


不止一名房产专家提到,申城楼市的上涨,因为“利好因素很多”,包括上海建设国际金融中心和国际航运中心的规划“落地”,明年将召开世博会,迪斯尼项目“敲定”、居转沪细则出台等等。


与此同时,众多专家认为,在申城楼市新一轮上涨中存在泡沫。


开盘背后的“小九九”


买,还是不买?对许多老百姓来说,这个问题纠结于心。买一套房子,少则七八十万元,多至几百万元,毕竟不是买菜那么简单。“房价跌时,许多买房人的心态倒是很稳,一点都不急。而房价一涨,买房人就急了,千方百计要买到一套房子。”在专家口中,这样的“怪状”,让许多买房人“踏空”。


从上海楼市的现状来看,远未到“不顾一切入市”的疯狂地步。其他不说,在上一轮价格下跌时“套牢”的许多楼盘,价格并未显示出“强劲上涨”趋势。


在申城楼市转暖前,许多地处外环线以外、没有成熟配套的楼盘处境尴尬。“价格已涨上去了,要跌下来,难上加难”。一些楼盘降价推出新房源时,门口站满了前期买房的业主,要求退房或“退差价”。


一直到今年5月1日的“假日楼市”,许多大型房企仍在紧张地准备应急预案,“万一在售楼现场,出现‘退房团’怎么办!”仅仅一个多月后,“退房风波”似乎消失了。开发商的“底气”也足了不少。“房价上去了,业主的不满也没有了。”一个地处松江的楼盘销售人员明确表示。


对于开发商扎堆开盘,一种说法是,不少开发商希望尽快回笼资金,并在土地市场上“抄底”。从住宅用地市场来看,今年以来,上海频有大动作。今年以来上海市规土部门共已发布45个土地出让公告。第45号公告涉及闵行、嘉定、浦东新区、青浦共计4幅国有建设用地使用权,其中包含2幅纯住宅用地。其中,最吸引人眼球的是青浦赵巷镇特色居住区10号地块,这幅地出让面积达21.0228万平方米,是今年以来上海土地市场出现的最大一幅住宅土地。


然而,另一种说法是,如果不是开发商资金链出现问题,那么,扎堆开盘最主要的原因,是部分开发商觉得“该出手了”。并不是所有的开发商都认为“上海楼市会一直这么涨下去”。


“选对房”究竟有多难


其实,在“热气腾腾”的5月和6月,开发商们还是听到了许多不愿听到的“声音”。


就在不久前,传出了申城启动新一轮大型社区建设的消息。在5月25日的大型居住社区规划工作专题会议上,相关负责人听取了市规土局初步确定的本市15个大型居住社区规划选址方案,其中包括以保障性住房为主的近郊6大基地和以中低价普通商品房为主的9个大型居住社区。与此同时,作为上海市最大的保障性住房基地之一,三林基地已全面开工。相关专家认为,上述举动对调控申城的房价“有很大的作用”。


在规划中,大型居住社区将尽量与快速交通“对接”,同时,大型居住社区内的卫生、学校、治安、公交、储蓄、邮政、菜场和商业等要做到配套齐全、方便居民。


“建设大型居住社区消息的传出,对许多开发商选择在上周末推盘,应该有一定的影响。”相关人士分析。值得注意的是,在未来大型居住社区的规划区域内,不少开发商已“闻风而动”。


研究人士指出,5月和6月的“井喷”,未必会一直延续下去。“关键看成交量,成交量下去了,楼市就存在变数。而现实状况是,成交量不可能一直往上。”


“如果没房子住,那我建议早点买房。但是,如果是改善型需求,那就建议买房人,千万别头脑发热。”一名专家建议,“出于投资需求,希望买的房子能保值,最该重视的应是地段、交通和房型。”


对那些持币待购的买房人,专家们的意见是“关键要选对房”。“现在每个人都在谈论通胀预期,但就算如此,也应该选质量好的资产进行投资。”


不是所有的房子都可以买。这,大概是申城楼市热的背后,买房人最应该明白的一个道理。

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