[原创]买房后悔权------看上去很美丽[影子军团]

《消费者权益保护法》颁布实施15年了,今年计划进行大修整。已经列入了全国人大常委会5年立法规划。最近,中国消协副会长刘俊海教授透露了消法修改方向。最受关注的是,将给予以房屋为主的三类商品交易后适用后悔权。


我对这个让很多“房奴”欢欣鼓舞的消息表示谨慎乐观。主要基于以下原因。


第一,消协的自身定位和与商家博弈能力我表示怀疑。尽管《消法》实施15年了,各地也成立了相应的消协组织,但消协到目前为止也仅仅是个地方工商局的一个普通科室,消协负责人也一直是行政任命的而不是消费者选举的。实质上还是一个“官办民间组织”。因而受行政干预严重。而消协手中一无执法权,二无经费,决定了消协只能靠向企业“打秋风”“拉赞助”争取活动经费,所以出现一手交赞助一手拿“消费者满意单位”牌照的事就普遍发生。而一旦出现了消费纠纷,消协又没有执法权,只能和稀泥,大事化小、小事化了算完,并无法真正维护消费者权益。阜阳大头奶粉、河北三鹿结石婴儿到现在也没有获得相应的赔偿,也没见消协如何出面维护。


第二,《消法》预留了过多解释权,使《消法》的制约力下降。任何法律法规都一样,规定内容越细,留给执法者的解释权越小,执行的力度越大。而《消法》充满了“视情节”“酌情”“适当”等含糊字眼,解释余地过大。一旦发生消费纠纷,和商家相比,消费者是弱势群体。在争取有利于自己的解释权上处于弱势地位,维权效果自然要大打折扣。


第三,《消法》的执行受行政干预严重。一些地方政府出于保护当地企业考虑,一旦出现消费者与企业纠纷,往往指示相关部门消极处理或不处理。甚至要求不予立案,使消法执行不下去。本人就遇到过当地一家种子企业出了一个批次不合格产品,农民维权上告,地方政府发文要求各律师事务所“谨慎代理”,法院“谨慎受理”,最后不了了之。


所以,“后悔权”的出台,本人表示谨慎乐观。即便能够执行,以房屋为例,立法过程中也要处理好以下几个问题:


1、后悔时限问题。多长时间可以后悔?时间太短了肯定不行,太长了怕开发商的企业都破产了,找谁退钱去?


2、后悔理由问题,是无因退货还是有因退货问题。有因退货谁举证,谁鉴定。


3、退款比例问题,手续费问题。象火车票退票是要收手续费的。这个比例如果过大,消费者退房损失也很大。


4、退款时间问题。当消费者符合条件可以反悔,但如果退款时间不限定,开发商拖上几年才退款,消费者的时间成本依然很高。


5、经营风险保障问题。如果开发商卖出有质量问题房子后,在质量问题暴露前恶意破产,消费者反悔又有何用?谁来承担消费者的损失?消协吗?


6、按揭购房反悔后,业主的银行贷款责任如何解除的问题。开发商是退首付款,还是退全款还银行?


所以,一个“看上去很美丽”的愿望,还要有具体的细节和可操作的措施配套。否则,消费者只知道“买房可以反悔”,更容易在开发商的煽动下冲动性购房。一旦签了协议,交了定金,反悔要支付巨额成本的话,这不是在保护消费者权益,而是在蒙蔽中坑害消费者权益。


这样一分析,我觉得好像这个法律修正不是保护消费者的,而是为开发商托市的。


开发商在“反悔权”的诱导下,可以促使消费者大量签单,成交量自然上升了,低迷的房产市场无疑会出现“井喷”行情。如果退房手续费高昂,开发商还可以赚得大量收入。按揭购房退房如果消费者只能退回首付款,即便把剩余贷款还款责任转给银行,也等于是帮助开发商进一步绑架了银行。等于帮助开发商环节资金压力。如果不限定反悔退房后开发商退款时间,那开发商完全可以拖个三年五年的再退款,等于三年五年白用你的钱做经营。如果开发商本身就是恶意开发有质量问题房屋,卖完了就破产,那样消费者反悔也无用,没人退款。开发商完全可以拿着消费者的购房款再注册一家新公司继续开发。


所以,在我看来,先不要对这个消息过分乐观,我们等待详细法律条款出台,看看《消法》修正,是不是仅仅是看上去很美丽。

本文内容于 6/10/2009 10:25:38 AM 被欧阳中士编辑

[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]

猜你感兴趣

更多 >>

评论

评 论

更多精彩内容