(原创)征收“物业税”是个笑话!

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征收“物业税”是个笑话


征收“物业税”是个笑话,比这个笑话更可笑的是为了“降低房价”!

一、 物业税征收的依据何在

昨天的网上透露说要在年内讨论征收物业税的问题,这个问题几年前就被一些“有远见”的政客和专家提出来了,根源在于他们成功的预见到,目前地方政府的“卖地式”财政政策和发展方式将伴随着可开发土地资源的急剧减少而显得捉襟见肘。于是,大家提出来,是否可以考虑把地卖了后,再通过收税的方式获得永续的财政收入来源。尤其是西方国家一直都在实施这样的税种,于是乎,这些所谓的专家政客们就跟被打了鸡血一样,拼命的想搞这个东西。并且还振振有词,一是有需求:未来财政收入的减少可以通过征收物业税来解决;二是有前车:“先进的”西方国家早就如此实施了。这件事情怕是要真的实施?一有动机,二有“国际惯例”!但我看未必!

最重要也是最根本的问题:该税种的来源是什么?根本何在?

要知道,西方国家之所以征收这样的税,而且还被社会所接受,根本问题在于西方资本主义国家实施的土地制度是土地私有制。由于政府没有土地可卖,只能通过收取物业税的方式解决政府的运营问题,并且收取的费用也是经过计算,基本和社会经济增长的总体水平相一致,意思就是说,政府虽然承认土地是私有的,但是政府认为土地价值会随着社会经济增长而增殖,因此,政府取一部分作为管理成本也是合理的,并且能够更有效的服务社会,促进经济的更好更快增长。

但是,反观我们国家,我国实行的是土地国有制度,这也是社会主义和资本主义最根本的区别之一。即便现在出台了《物权法》,但依然没人敢把土地说成是私有的,于是就出现了这样的疑问。土地本身在出让过程中,出让的只是70年的使用权,但是出让后,又在此基础上征收使用税(物业税的本质是一种使用税),这样的费上税、税上税合理合法吗?即使可以通过法律强制使他合法,至少我个人认为应该附加一条,即:土地70年使用权到期后可以无条件的续租!现在看来,这可能吗?

因此,我个人认为,物业税的征收,首先从根源上说就是无源之水,无本之木,缺乏最根本的法律和法理支撑!


二、 征收物业税后房价真的会降?

对此,我认为不可能。原因如下:

第一, 地方政府不能接受

现阶段,甚至一个比较长的时间内,土地出让收益都是地方政府的最主要收入来源。没有地方政府会真的接受将眼前利益兑换成未来几十年收益。这样的想法,我愿意,老百姓愿意,地方官员不会愿意,至少在当前的干部任用体制下!而缺乏地方政府支持的任何政策,甚至法律法规都会在执行的过程中受到不同程度的抵制,至少是在执行过程中的走形变样,之所谓“上有政策,下有对策”,不外如此!

第二, 不符合土地市场操作规则

如果真如某些专家所建言的,“通过降低土地交易成本,进而降低房地产的交易成本,转而增加房屋在流通和持有过程中的成本。”这是痴人说梦。因为,现行的土地政策一个大前提是“严守18亿亩耕地红线”。在此前提下,大量的城市及周边土地已经被卖掉了,而现在土地市场,尤其是城市土地市场中的土地供给,基本靠拆迁。拆迁当然有成本。事实上,如今的土地成本不断上涨也正是因为一方面拆迁成本不断上涨,另一方面地方政府也希望从土地交易中获取更多的利润。因此,土地价格过低,甚至低于拆迁成本是地方政府绝对不能接受的假设,也是违背现行土地交易规则和制度的。

第三, 土地价格降低不符合经济发展规律

我可以斗胆的预言,只要经济不发生衰退、只要现行的土地交易制度,即:“招、拍、挂”方式不改变,任何形式的妄图降低土地的想法都是徒劳的。第一,土地是财富是母,这是人所共知的。因此,任何资本希望获得增殖的欲望都是不能被阻挡的,土地又是资本最佳的载体,因此,购买土地是任何资本家都不会停止的事业。第二,在中国,人多而地少,并且土地供应的指标还被严格的控制,这样的供求关系下,土地价格可能逆供给关系而动吗?第三,市场不允许经济增长过程中出现土地价格下降的出现。试想,即便政府试图通过政策和法规强制性的让土地价格降低,但是市场会答应吗?如果土地价格真的降低了,而土地交易制度不发生变化,会出现怎么的情景呢?毫无疑问,有雄厚资本实力的大开发商,依然会凭借其资本,在市场中继续垄断土地。并且一旦通过“招拍挂”那么价格可能真的低吗?即便有政策规定土地价格,也是一种逆市场行为,这样的行为在本质上违背了市场经济的基本原则。而且,即便最终大开发商通过低价大量拿地,他们也会根据自身的利益和市场的供需关系,制定出长期开发的经营策略,这样的策略会导致总供给有限,最终依然会在市场中形成供需相对平衡的状态。这样的前提下,房价会降低吗?当然不会!

我个人认为,土地价格降低其实并不符合“国际惯例”。一些部门或垄断集团在希望所谓“改革”的时候,基本都会搬出所谓的“国际惯例”,银行和能源部门就经常搞这种名堂。而土地价格则不同。一些西方国家的土地价格如果并不高,那大都是一些地广人稀的发达国家,诸如澳洲和加拿大,而即便是这些国家在其人口密集的大城市土地价格依然贵的惊人。反观只要是世界上人多地少的国家,土地从来都没有真正便宜过。比如香港和日本等。所以,在经济增长过程中降低土地价格本身并不符合经济发展的规律,并且希望降低土地成本的方式控制房价,从源头就错了。逆经济形势发展而动,最终结果只能是被“友邦人士”看笑话。


三、 房地产的本质问题是投资渠道的问题

一些“所谓专家”提出物业税的初衷是降低房价,希望以此迎合社会中无购房能力者的意愿,似乎也是顺应了当前社会降低房价的大众呼声。然而,物业税为的是解决房地产问题,但房地产问题并非出在行业本身,而是对中国众多制度不健全的一种集中体现。毕竟,正是因为这些制度的不健全造成了中国其他投资渠道对大众的关闭,才成就了今天房地产市场的繁荣。

事实上,土地是最能够体现经济增长效益的载体,因此,土地成了经济增长中最佳的投资物品,本身是无可厚非的。然而,能够体现经济增长的原本不止土地。更好的其实是股市中的股票。从加权平均的角度看,各个国家的上市公司基本是经济社会中的优质企业,本应该比经济增长更好更快,更能够体现国家经济增长的效益。但是资本市场中资本说话才算数,资本是无情的,所以资本会通过操纵股价,去攫取小资本来充实自己。就像大蛇吃小蛇一样。而广大的投资者在经历了去年的股市暴跌后,要想从内心深处真正认同中国股票的投资价值,恐怕已经很难了。而其他的投资品,要不就是门槛太高,要不就是承担资本的能力太小,不足以消化社会中急剧增加的财富。

所以,中国的投资渠道单一才是房地产问题的根源!事实上,即便在西方国家房地产依然是最可靠的投资渠道。


四、 物业税的真正受害人依然是老百姓

专家们说,开征物业税可以打击投机者。首先想请问,如何界定投机和投资?凭什么说房价的上涨是因为投机所致。事实上,投机和投资是相互转化的。比如,我有闲钱,又有个孩子正好20几了,几年后要成家,我觉得现在价格合适,于是买了一套房子。但是一年后,甚至几个月后,市场大好,房子突然就增值了很多,你说这个时候我卖房子,我算投机还是投资。改编一句名言“无所谓投机和投资,只不过是房价上涨速度的快慢而已!”

而如果真正开征物业税,就真的可以打击所谓的投机者吗?我认为可以!但是并不能打击由投机者转化而来的投资者!正是因为之前提到的国内投资渠道单一的原因,有产者出卖资产可能性极小,甚至停止投资房地产的可能性都很小。因此,开征物业税势必增加持有物业者的成本,而这种成本又一定会通过租金的形式重新转嫁给下层消费者。甚至可能在物业税开征的时刻,在全国范围内集中出现一次租金涨价潮。试想,什么样的人会去租房住,租商铺经营?难道是真正的有钱人?我想大量的还是生活在中下层的普通老百姓而已。因此,物业税的开征最可能伤害到的,正好可能是专家们号称要帮助的对象!


五、 资本的出路

物业税如果真的开征,国内投资渠道被封闭了,那么国内如今急剧增加的资本会做出怎样的选择呢?我想不外乎四个去处。

最简单的存银行。这样会出现的情况,稍微有点经济常识的都清楚,缺乏投资渠道的背景,大量的银行存款就意味着通货紧缩的开始,这离经济衰退就不远了。

其二,国外。就现在已经有大量的国内资本通过各种途径流到了众多的西方发达资本主义国家,尤其是澳洲、加拿大、美国等移民国家。尤其这次次级贷危机和前段时间的外汇大幅度波动,已经让澳大利亚和加拿大见识了中国人的购买能力。如果真正开征物业税,只会加快中国人购买世界的步伐!

其三,畸形的股市。开征物业税,短时间内由于资本找不到更好的去处,只能涌向同样能够消化和承载资本的市场——股市,于是会在短期内将股市的泡沫吹大。尤其是这种缺乏实际业绩支撑的股市,一旦被吹大,泡沫破灭的时候会比2008年更惨烈!

其四,其他投资品市场畸形繁荣。相比房地产和股市,其他的任何投资渠道都无法消化巨量的资本,比如收藏品市场。而短期“流窜的资本”必定会在这些相对较小的投资市场中掀起超级浪潮,而潮退的时候,将是尸横遍野。又比如,有人说不投资房地产可以投资能源啊,金属啊,但是这些其实都是依附于经济增长的,而对经济增长最大贡献的是房地产。所以,一个国家如果房地产市场真正在短期内出现畸形发展,造成房价的巨幅波动,其他任何的投资市场都会被拖累。


六、 物业税征收的阻力来自于内部

中国房子最多的人是谁?开发商?错了,开发商的房子是拿来卖的。实事求是的说“吃皇粮的”及其利益关系网中人才是最多的。而物业税是谁制定的?呵呵!不说也明白了吧。这样的前提下,有人真的想制定物业税吗?物业税的实施有动力吗?


七、 比物业税更重要的是完善制度

只谈问题,不提对策,不是爱国青年所为。我虽才疏学浅,但还是希望能够发表一些个人的看法,寄希望能够产生积极的影响。

“存在即是合理”。房价高企的现状其实并非仅仅源自于房地产行业本身。它在一定程度上客观的反映了当前中国经济发展的现状。应该说是经济发展和制度局限公共催生了不断上涨的房价。而房价是否真的高的离谱了,我暂且不谈,但是仅仅将房价归罪于土地制度及土地价格,并寄希望于通过降低土地价格而一招解决房价问题,这绝对是空谈误国!

物业税的盲目开征很可能成为另一个《劳动合同法》。即便真的因为经济的发展,在未来有征收物业税的需求,那么我认为也应该首先在全国范围内,从东到西、从城市到农村、从大城市到中小城市,选举若干个实验单位,进行一段时间的实验和观察,并仔细研究,不断的完善,才能谨慎的实施。而非仅听信于一部分已经被经济危机印证为“失败专家”的“所谓智囊”的言论,就来做如此重大的决策。何况,这些专家和智囊的水平且不论,背后的支持者是谁先搞清楚再说。

另外,我以为,完善股市的游戏规则才能真正解决高房价的问题。只有一个良性发展的股市,才能充分吸收社会中的自由资本;只有通过拓宽了投资渠道才能解决大众资本的去处;只有牺牲一小部分“庄家”的利益才能为中产阶级和中小股民找到理想的投资渠道;只有能够为老百姓带来利益的股市才能反过来促进社会经济的发展;只有健康的股市促使更多理性投资者的出现才能从根本上减少房地产市场中不理性的投机客!

所以,开征物业税,不谈也罢,不如讨论讨论如何规范股市,如何完善制度。我想,相比投资渠道单一前提下出现的“致命性打击型“物业税而言,大家恐怕更能接受在赚钱的股市中增加的一部分印花税吧。


当然,我个人的学识所限,把解决的途径更多的集中于制度的完善和投资渠道上,还请大家指正和建议,谢谢。


2009-5-28



[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]

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