广州市民为何弃购经济适用房

中国房地产协会秘书长顾云昌1998年参加全国经济适用房制度设计的时候,曾经觉得很多人会感激这个制度,“毕竟它给那些中低收入者带来了福音”。但10年过去,经济适用房却出现了严重的不适之症。


据媒体日前报道,广州首批2145套经济适用房中,有1170套被221户获配售通知的家庭最终弃购。对于满心欢喜的政策设计者来说,这一现象的出现,不免令人尴尬。


广州市民为何弃购经济适用房?


首先,经济适用房从经济上来说并不经济。在房价迅速回落的前提下,广州首批均价在4000元/平方米以上的经济适用房,性价比优势不再。


目前广州经适房的申请标准为人均年收入为18287元以下,但从首批经济适用房的总价来看,大多在30万元左右。即使在降息、放松首次置业贷款后,三成首期的25年月供额,往往已相当于这类家庭月均收入的70%。


其次,是经济适用房不适用。广州本次弃购的房源,多集中在较为偏远的金沙洲及建设于上个世纪90年代的育龙居、云泉居和丽康居三个旧房源。这些房源往往与市区交通不便,另外配套设施也成问题。与此相似的是,北京市最大的经济适用房区域天通苑,在早期入住者那里简直成了一座“睡城”——除了晚上睡在那儿,这个“城外城”并不具备任何居住的其他现实功能:来往要乘坐包括四种交通工具,没有一家三甲医院,作为义务教育的公立小学只开办了三个年级。


其实,经济适用房的本意,本来是想通过政府划拨用地、开发商免交土地出让金的政企合作模式,来使得中低收入人群能够得到住房的一种福利。但是,由于经济适用房在一开始便没有找准公共用品的定位,从而埋下了市场与公共产品这两个不同目标之间相互冲突的伏笔。1998年,国务院停止福利分房改为货币化分房的主要目的,便是想依靠商品房和经济适用房等来拉动经济,刺激消费。因此,将经济适用房承建者的利润率固定为3%。


在大多数国家,开发商只是充当建筑商,福利性质的房屋配售,主要由政府机构进行。但中国的经济适用房,则走了相反的路。首先是分配和销售环节由开发商主导,这必然导致经济适用房分配的寻租现象以及普遍的分配不公正——如北京天通苑出现的经济适用房主,竟有人屡屡开宝马等名车。其次,在经济适用房的配套设施建设上,开发商与政府之间的3%利润率争夺极为激烈。因此,少建或不建一些必要的配套设施,就成为常态。


除此之外,最困难的一点,恐怕还是经济适用房价格的确定。在风云变幻的市场中,不依赖市场本身的价格信号作用,而靠政府定价或核定所谓3%利润,不但价格确定困难(比如商品房价格的突然下跌),而且成本极高、效率极低。作为公共服务与产品以及规则提供者的政府,显然与企业信息和市场价格信息之间,存在极大的不对称。“明察秋毫”的政府是不存在的。


事实上,将住房福利和市场化结合的操作模式,凸显的是作为公共产品提供者的政府角色错位。市场的目标和福利的目标是两个目标。


新加坡政府从1963年开始实行的组屋工程,由政府一个专门机构(建屋发展局)全程管理,迄今为止已经有至少84%的新加坡人因组屋工程实现了居者有其屋的理想。虽然政府在低价房屋上面承担了更多的成本与责任,但无疑效果更好。当然,如果能够变实物分配为购房者的货币补贴,就会更好了。


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