牛刀:六大地方政府救开发商 将令楼市崩盘

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导读:展望2009年楼市,很多专家都认为房价下跌已成定势。牛刀5日撰文展望2009年楼市,他表示,长沙、成都、重庆、南京、西安和杭州这六大城市很有可能崩盘。   牛刀5日在博客撰文指出,2008年地方政府真正开展对楼市的拯救行为,其实只有6个城市,那就是长沙、成都、重庆、南京、西安、杭州。媒体报道有18个城市,其实是一种误读,因为其他12个城市尽管出台了政策,但并没有违背中央政府的宏观调控的基本精神,只是在地方政府管理的权限内,就财政税费作了适度的松动。所以,真正最猛救市的城市只有以上6个。   牛刀

展望2009年楼市,很多专家都认为房价下跌已成定势。牛刀5日撰文展望2009年楼市,他表示,长沙、成都、重庆、南京、西安和杭州这六大城市很有可能崩盘。


牛刀5日在博客撰文指出,2008年地方政府真正开展对楼市的拯救行为,其实只有6个城市,那就是长沙、成都、重庆、南京、西安、杭州。媒体报道有18个城市,其实是一种误读,因为其他12个城市尽管出台了政策,但并没有违背中央政府的宏观调控的基本精神,只是在地方政府管理的权限内,就财政税费作了适度的松动。所以,真正最猛救市的城市只有以上6个。


牛刀表示,这6个城市有几个共同点,一是都是省会城市,其中西安、重庆、南京还是计划经济时代的计划单列市;二是这6个城市都是诞生过地王的城市,其中,中国规模最大的地王光荣的诞生在长沙,北辰股份以92亿的超高价格摘取,当然,现在已经变成了烫手的山芋;三是这6个城市都是投机炒作最盛的城市,其中,2007年,杭州的新房换手率达到45%,就规模城市而言,这项指标应该为全球最高,超过炒房风最盛行的1996年的香港,而随之1997年香港楼市崩盘。


牛刀称:“这6个城市还有一个特点不能不说,那就是2006年国八条的核心内容之一的9070政策,基本没有执行。尽管这6个城市,有的经济发展水平不错,比如杭州,人均可支配收入这几年一直排在前五位,但是,社会保障性住房投入却是非常稀少,而且,未来发展规划也不尽如人意。那么,由此来看,不难明白,为什么这6个城市会用近乎疯狂的态度,出台大量的政策,动用大量的财政收入,去挽救楼市。确切的说,是动用大量的老百姓的财富,拼死挽救高房价。”


对这六个城市推出的救市政策,牛刀并不看好。“现在来看,中央政府已经出台的所有措施,都保持了一个宗旨,那就是住房是民生所需,解决民众的住房问题是政府的职责。中央政府的9000亿的房地产投入,全部是用于兴建社会保障住宅。而这6个城市不仅不加大社会保障住宅的开发力度,反而为高房价推波助澜。长沙市政府财政补贴8万元,重庆市政府斥资100亿元,干啥呢?以鼓励中低收入阶层购房的名义,推进商品住宅的销售。实际上是政府在给开发商当高级售楼员,而动用的资源是财政收入,动用的是纳税人的钱,动用的是社会财富。”


牛刀分析,这六个城市的救市政策是挽救开发商,是在维护高房价,所以必然救不了楼市,还可能导致崩盘。“从目前形势看,2009年,这六个城市的高房价面临难堪的局面,一方面是不降价就没人买,而另一方面政府又在力挺高房价,最后的结局就是,政府如果挺不住了,这六个城市的高房价也就崩盘了。”

牛刀博客原文


如果我们试图从2008年,梳理出一条中国房地产市场走向的路径时,无论如何不能回避地方政府的救市行动,以及救市后将要发生的某些微妙的变化。不过现在来谈救市的对与错还为时过早,因此,本文只谈救市后的市场变化,以及对未来发展的影响。


地方政府真正开展对楼市的拯救行为,其实只有6个城市,那就是长沙、成都、重庆、南京、西安、杭州。媒体报道有18个城市,其实是一种误读,因为其他12个城市尽管出台了政策,但并没有违背中央政府的宏观调控的基本精神,只是在地方政府管理的权限内,就财政税费作了适度的松动。所以,真正最猛救市的城市只有以上6个。


这6个城市有几个共同点,一是都是省会城市,其中西安、重庆、南京还是计划经济时代的计划单列市;二是这6个城市都是诞生过地王的城市,其中,中国规模最大的地王光荣的诞生在长沙,北辰股份以92亿的超高价格摘取,当然,现在已经变成了烫手的山芋;三是这6个城市都是投机炒作最盛的城市,其中,2007年,杭州的新房换手率达到45%,就规模城市而言,这项指标应该为全球最高,超过炒房风最盛行的1996年的香港,而随之1997年香港楼市崩盘。


如果究其市场的本质,这6个城市还有一个特点不能不说,那就是2006年国八条的核心内容之一的9070政策,基本没有执行。尽管这6个城市,有的经济发展水平不错,比如杭州,人均可支配收入这几年一直排在前五位,但是,社会保障性住房投入却是非常稀少,而且,未来发展规划也不尽如人意。


那么,由此来看,不难明白,为什么这6个城市会用近乎疯狂的态度,出台大量的政策,动用大量的财政收入,去挽救楼市。确切的说,是动用大量的老百姓的财富,拼死挽救高房价。


现在来看,中央政府已经出台的所有措施,都保持了一个宗旨,那就是住房是民生所需,解决民众的住房问题是政府的职责。中央政府的9000亿的房地产投入,全部是用于兴建社会保障住宅。而这6个城市不仅不加大社会保障住宅的开发力度,反而为高房价推波助澜。长沙市政府财政补贴8万元,重庆市政府斥资100亿元,干啥呢?以鼓励中低收入阶层购房的名义,推进商品住宅的销售。实际上是政府在给开发商当高级售楼员,而动用的资源是财政收入,动用的是纳税人的钱,动用的是社会财富。


仔细研读这6大城市的救市政策,不难看出,基本具有异曲同工之妙。一是动用财政倾销商品房,无情的揭去了商品房的市场面纱,让官商合作的本质大白于天下,并告诉世人,我们现在的商品房在暴利的时候就是商品房,而在利润减少时就是政府的支柱产业;二是这6大城市的措施,无一例外的从土地政策的放宽、税费的减免、财政的资助等,几乎是在倾力为开发商解困,不是在维护楼市的健康,他们的观点很明白,挽救开发商就是挽救楼市;三是地方政府的出发点并不是促进楼市的成交,而是维护高房价。


那么,林林总总的地方政府救市措施出台后,效果如何呢?不用说,从杭州、南京、长沙、成都、西安、重庆这6个城市的市场表现来看,几乎无一例外的受到市场的抵制,成交量更加萎靡不振。只是到了中央三部委出台政策,央行开始降息后,成交量才略有放大。相反,坚决不救市的深圳等绝大多数城市,伴随着房价的下降,成交量正在持续放大,楼市的繁荣局面十分可期。也正是深圳这些城市,正在不遗余力的大规模兴建社会保障住宅,以民生为重,迎来楼市的新一轮繁荣。


不错,我们目前面临着十分复杂的经济形势,但这些不是我们破坏市场经济原则的借口。中央政府在这一轮经济政策的制定上,无疑具有一定的智慧,既要刺激消费,又要维护市场经济的公正和平等原则,捍卫广大民众的利益。从目前形势看,2009年,这6个城市的高房价面临难堪的局面,一方面是不降价就没人买,而另一方面政府又在力挺高房价,最后的结局就是,政府如果挺不住了,这6个城市的高房价也就崩盘了。



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