大力发展低价国民住宅,可年增GDP六万多亿

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为什么说大力发展“国民住宅产业”,对现今我国经济和社会的稳定、健康和协调发展,可以发挥举足轻重的巨大效应呢?把“国民住宅产业”进行具体的量化分析和比较,就不难发现其中潜在的不可替代的巨大能量。

众所周知,住房消费虽然是居民其他消费不可比拟的最大的消费,也是生存所必须的刚性需求,但高房价下“只有富人才买得起”的住房市场,使这种“最大的消费”成为少数高收入者和权力集团的“专利”。和民众和业界都公认的城镇居民中“只有30%不到的人买得起房”(包括非正常市场的经适房等半福利房和拆迁房等)相对应,作为城镇居民中最大消费的住房市场,在开发商模式下,只能启动正常市场量的四分之一左右。

如何激活另外的四分之三市场,使市民最反感的“不和谐因素”在得到化解的同时,成为推动经济发展的最大的“消费动力”,就成为一个绕不过的双重课题。

以超常的举措大力发展国民住宅产业,就成为现今条件下“解民忧、谋发展”的双赢之举。

和现有“只为富人卖房”的少数人“权贵化”的房地产市场不同,国民住宅产业最重要的特征,首先就是它使住房消费重新回归到应有的“全民化”,既它的服务对象为全体国民(主要是指城镇居民)。它的最大是使命,就是要使绝大多数国民买得起房;第二,它所代表的住房水平,一方面要与经济的高速发展、尤其是城镇居民生活水平的提升“与时俱进”,另一方面,它又是适度的,和国家的土地资源和民众的收入水平相吻合。既它所造就的国民住房水平的全面小康,是现实而符合国情的,而不是“过度”和“奢侈”的。建设部经过多年的课题研究和多方的综合比较,几年前定下了城镇居民的“住房小康”标准为“到2010年人均30平方米,到2020年人均35平方米”(指建筑面积而非居住面积),已为各方所认可。

应该说,国民住宅既能满足民生“居者有其屋”的最基本要求,解决了民众“买得起房”的需要,并激活了占据中国一半人口的城镇居民最大的住房消费;同时,又能与时俱进的提升国民住房水平的小康化,真正体现“发展成果为民所享”。

那么,以超常的速度,大力发展国民住宅产业,在解决了中国城市化及城镇居民第一大的民生问题——住房难的同时,究竟可以给中国的经济发展带来多大的机遇呢?让我们还是以具体的数据进行分析。

按照2006年由国务院批准印发的《人口发展“十一五”和2020年规划》预测,到2020年的我国的人口总量将达到14.5亿人。届时我国的城市化率也将达到60%(注:目前全球城市化率平均已超过50%,而我国去年为44.9%。根据统计,“十五”“我国城镇化率年均提高1.3个百分点左右”)。这就意味着到2020年我国的城镇人口将达到8.7亿。届时城镇居民要实现建设部公布的“人均35平方米”的住房小康目标,全国城镇居民住房的总拥有量就必须达到304.5亿平方米。而到2007年底,根据统计局和建设部的相关资料统计和推算,我国城镇的现有居民住房总共才有的104.35亿平方米。两者之间相差高达200亿平方米。如果加上城市的改造拆迁,每年全国城镇居民住房还要减少2.5亿平方米左右。也就是说,今后13年全国每年总共要净增232.5亿平方米的城镇居民住房,相当于每年新增17.88亿平方米,才能实现 “全面实现小康”历史使命中“含金量最大”的住房小康。

而由于现有住房模式的制约,从2002年到2006年全国房地产市场5年销售的商品住房总和也仅有19.19亿平方米,只比全国城镇居民一年正常的住房需求多上1亿多平方米。包括非市场化的住房供应,从全国城镇在2005年和2006年竣工的住宅建筑面积分别为66141.9万平方米和63046.9万平方米,2007年估算不会超过7亿平方米。这和住房小康所要求的每年必须完成17.88亿平方米城镇住房总量相比,整整相差了10至11.58亿平方米(中间数为10.75亿平方米)。造成的原因不是开发商供应不够,而是老百姓买不起。全国为此每年都会在需求旺盛情况下下出现数千万、甚至上亿平方米卖不出去的“空置房”。

来自国家统计年鉴资料显示,包括非市场化的住房供应,全国城镇住宅在2005年和2006年竣工的建筑面积分别为66141.9万平方米和63046.9万平方米,2007年估算不会超过7亿平方米。这和住房小康所要求的每年必须完成17.88亿平方米城镇住房总量相比,整整相差了10至11.58亿平方米(中间数为10.75亿平方米)。

危机也是机遇。如果我们用国民住宅产业的住房发展模式来替代现有的开发商高价暴利的住房模式,“激活”的将不仅是每年净增加的10多亿平方米的城镇居民住房,更重要的,是在这背后所蕴藏的潜力巨大无比的发展机遇。

我们已经知道,国民住宅产业一个最重要的特点,就是让老百姓买得起房。而“买得起”国际上通用的量化标准,是房价收入比控制在3—6之间。也就是说,一个家庭只用他们3年至6年的家庭收入,就可以买到一套“体面的住房”(我国的初步住房小康标准为户均90平方米)。我们以上限标准的6年收入、户均为三口之家以及国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据,得出的结论就是:

买一套90平方米的国民住宅均价应该为248148元。也就是说,让老百姓买得起房的国民住宅的平均房价,每平方米只有2757.2元。

如果以每年发展10.75亿平方米的国民住宅计算,这就意味着仅新增城镇居民住房一项,全国一年新增的GDP就可高达29639.9万亿元。

参考学界经常借用世界银行的数据模型(既每销售100元的住宅,可带动130元—150元的其他商品的销售),考虑中国消费力相对较低的现实,我们以每100元的住房销售仅带动120元的其他商品销售的标准来计算,就可以发现:

我国如果一年新增10.75亿平方米可以让老百姓买得起、普通人可实现住房消费的国民住宅,住宅产业及它所带动的其他相关产业(如建材冶金、家庭装潢、电器设备、市政配套、交通物流和商业服务等),拉动起的新的增长点可高达6.5万多亿元,相当于2007年全年国内生产总值的四分之一(当年为246619亿元)。

大力发展国民住宅产业每年所带来的这6.5万亿元新的经济增量,究竟会给处在“特殊时期”的中国经济带来什么“翻天覆地”的影响呢?只要对比一下20007年全国主要的经济指标,人们就不难发现:它所创造的新的经济总量,相当于全国一年消费品零售总额(89210亿元)的72.9%;其增量规模之大,接近全国一年固定资产投资(137239亿元)的一半;就是把它与全国一年的GDP(246619亿元)相比,其所占到的比例,也高达26.36%,增量超过了国内生产总值的四分之一以上。如此巨大的增长空间,不仅其他任何行业无可比拟,而且也没有其他发展的策略可以替代。

激活城镇居民最大的住房消费,可以带来四分之一以上经济增量和超过25%的GDP增长,这就是大力发展国民住宅产业,在当前“保增长、控通胀”和世界性的金融危机下所不可替代的巨大作用。


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