各类以房产作为抵押的贷款,一直是多年来国内银行贷款业务的主力军,安全系数也相对较高,各家银行此类贷款比例普遍在50%左右。然而,上海鑫昌房产动用大量动迁安置房在多年间进行重复抵押套现的事情被曝光后,有分析称,上述假设的银行贷款“灾难”已经埋下了种子,现在正在萌芽。


涉及此事的银行、典当行、拍卖行等尝到苦果的相关方面日前纷纷透露当年隐情,其中面临的一个最大危机是,如果鑫昌房产不还款,银行手中的抵押房产会因当地有关部门“公房不得抵押、转让”的限制而无法变现挽回损失,目前法院也以同样的原因拒绝受理。


“按照目前的情况,银行只能吞下这个苦果,这些贷款也终将成为坏帐。”相关银行的负责人士坦言,但更为担心的是,如果这不仅仅是个案,其背后上海十多年大规模动拆迁造就的庞大安置房产也存在类似的问题,一旦爆发,对银行的打击将是毁灭性的。


“产权瑕疵房”抵押路径


《21世纪经济报道》报道,10月10日,上海市闵行区房地产登记处的一纸“不予受理通知书”,让上海黎明花园有关房产拍卖的竞得人徐某等4人傻了眼。


该通知书称:鉴于上述房屋尚处于抵押状态(抵押权人上海农村商业银行长寿支行),以及由于接到静安区建交委和市房地产交易中心“关于上述房屋属于使用权房(已出租的公有住房)不得办理抵押和转让过户的函和电话的通知”,根据《上海市房地产登记条例》和《上海市房地产抵押办法》的有关规定,过户申请不予受理。


“无法过户,不仅徐先生等竞得人面临损失,我们典当行及贷款银行更为紧张。”上海恒隆典当行的一位负责透露,产权过户被卡,意味着这些房产最终无法通过买卖变现。


根据上海市公安局广场办公室此前针对此次拍卖了解情况后出具的《广场办快报》,2006年1月和2007年8月,鑫昌房产分别将35套黎明花园住房抵押给上海市农村商业银行长寿支行,并由恒隆典当行作经济担保获取抵押贷款。


后因鑫昌房产迟迟不予归还贷款,恒隆典当行根据鑫昌房产办理的委托拍卖手续,委托拍卖行拍卖,最终于10月8日与徐某等4位买受人成交了14套。


恒隆典当行负责人表示,在上海农商行的上述房产抵押贷款中,典当行是作为银行的直接借款人,开发商不还款,典当行直接承受压力。


2008年5月到期的首笔贷款272万元,鑫昌房产已经偿还,但利息并未支付;而第二笔800万元的贷款,今年8月已经到期,由于鑫昌房产无法按期偿还,银行方面为其延期半年。


典当行根据规定对相关房产进行上述拍卖,是希望能通过拍卖变现偿还银行贷款,挽回典当行的损失,但因无法办理过户,一切努力戛然而止。


相关银行的负责人士透露,银行通过拍卖抵押房产维护权益的唯一出路也走不通了,此前银行方面曾尝试通过法院对违约贷款的抵押房产进行司法拍卖,但法院方面也以“公房不得抵押、转让”为由,不予受理。


据了解,由静安区建交委发出的一份律师函指出:相关房产权证书上登记属于鑫昌房产,但其并不完全享有该房屋的一切权利。


也就是说,上海相关部门对鑫昌房产用于抵押套现的房产进行的公房定性,令相关抵押的产权存在了“瑕疵”,让已经存在的抵押贷款失去了政策法规上的支持,由此产生的损失似乎也只能由银行及典当行承担。


问题是,鑫昌房产通过恒隆典当向上海农商行办理抵押贷款,仅仅是鑫昌房产众多用于抵押贷款房产和众多贷款方式中的一个例子。


据恒隆典当行负责人称,鑫昌房产用于抵押贷款的黎明花园房产共400多套,涉及贷款金额近亿元,且存在重复抵押的情况。贷款大多来自各家银行和多家典当行。据了解,鑫昌房产通过各种途径向工商银行、建设银行等银行进行抵押贷款,个别银行涉及金额高达3000万元。


银行人士惊呼:上海版“次贷”危机


鑫昌房产用于抵押贷款的房产在产权上存在的“致命瑕疵”,令放款银行无可奈何。上述相关银行的负责人苦笑:“美国的次贷危机主要是还款人在信用等级和还款能力上存在瑕疵,而上海版的次贷危机就是在抵押房产产权上存在瑕疵,这对银行的伤害更大,我们将直接面临坏帐。”


更让人后怕的是,仅仅鑫昌房产一家公司利用黎明花园一个动拆迁安置小区的“瑕疵房产”进行的抵押贷款,就已经牵涉多家银行近亿元资金,而且还是在该公司不断抵押套现的游戏持续10年以后,由于一个相对偶然的拍卖才被引发,那么,其他尚未被察觉的呢?


官方权威数据显示,1996年—2005年间,上海市批准动拆迁的建筑面积总量高达7347.44万平方米,同期完成动拆迁建筑面积总量为5528.16万平方米。


以目前的相关政策及监管体系,很难杜绝类似的“次贷”发生。


在鑫昌房产当年贷款时,包括典当行、银行在内,都按照各自的工作流程严格操作,进行尽职调查。


该银行负责人表示,鑫昌房产有房产的绿证(与普通商品房无异),在产权交易中心查档也并未发现异常,并无抵押及产权转让方面的限制,另外还有认定资质的评估公司的评估报告、房产现场拍照等材料,从流程来说并没有问题。“发现不可抵押和不可转让产权,是在借款人违约,债权人试图通过拍卖途径挽回损失的时候。”


据了解,同样有鑫昌房产抵押贷款涉及黎明花园50-60套左右房产的工商银行,是在去年底的时候发现存在问题的,随即上报了工行上海分行的资产保全部门,并实施查封至今,但也无法收回资金。


2003年开始,房产抵押贷款成为各家银行贷款的重要模式,并被银行视为相对安全的产品。目前,各大银行的房产抵押贷款普遍在50%以上,不少银行的区域支行已达60%-70%。


该银行负责人无奈表示,瑕疵产权房贷款危机爆发,传统的房产抵押模式受到了冲击,银行相关业务人员受相关贷款的质量影响,压力很大。“加上楼市深度调整,各家银行正在着手对传统房产抵押贷款加紧管理,尤其是在产权瑕疵上,投入更大精力调查。”