[原创]动 迁

一、前言

对于我国的很大一部分地区而言,居民的动迁工作自建国初期就有,只不过当时认为这也没给老百姓造成什么损失,这就是让老百姓搬家,换个地方让他们继续生活而已。

我国初期的动迁行为主要是与大规模的基本建设有关,比如兴修水利(建设水库,修建水渠),建设铁路,建设公路,建设发电厂,建设工业基地,建设港口,建设机场,建设军事设施,还有基本建设规划中的其它建设项目等。

需要说明的是,从建国开始,一直到上个世纪六十年代初期,我国政府或者有关部门,对于居民的大规模动迁行动,与现在的,诸如三峡工程的移民行为、城市开发改造行为不一样,它一般是不予补偿的,虽然有的地方或部门,从二零零五年开始,逐步清算了一些历史遗留下来的,有据可查的旧帐,一部分移民得到了一定的补偿。

而自上个世纪六十年代初以后,一直到党的十一届三中全会召开,也就是改革开放之初,由于我国国民经济发展滞后,国家无力在基本建设上加大力气投入,因此,我国在此期间大规模的居民动迁行动,基本没有发生过,甚至接近完全停止。

真正的,大规模的动迁改造工作始于改革开放以后,也就是从上个世纪八十年代初期开始。当时,由于我们国家历史欠债太多,造成国内所有的城市极其老化,一些早期建设的基础设施早已不堪重负,根本不能适应国家建设、社会发展和人民生活的最基本的需要。因此,动迁改造工作虽不是当时的首选必要,也处于势在必行之列。

改革开放初期的动迁工作比较简单,这一方面是因为有政府行为在其中起主导地位,另一方面的原因就是里面有实惠,有福利成分。当然,这后者是针对老百姓而言的,因为当时的动迁行为是为了解决燃眉之急,而并不是以赢利为目的。

笔者初始接触的动迁事项一般都在城区,我今天要说的,也是关于这一方面的。当时,首先改造的地段一般为老区(大多为棚户区),有碍观瞻的临街面,当然,也不乏假公济私的个别领导者们的居住地。

二、初期的动迁方式

动迁行为刚有发生时,人们还都处于摸索阶段。由于有急欲求成的心态,往往会造成工程项目遍地发芽,四处开花,规模多有失控,而且其进展多有羁绊,因而连贯性极差,建筑市场多有混乱。

而对于当时的开发单位来说,由于它们都是临时组建的,其人员的思想还都处于僵化的,教条的,不置可否之中。因此,在整体上,这些开发单位在运作方面表现为死硬机械,仅能适应指令性计划经济发展模式,无法胜任新条件下的探索和挑战。

而对于当时的动迁户来说,他们对此则多处于兴奋、观望,当然也有期盼之中。

随便提一下,由于当时的住房紧张情况是件很普遍的事情,所以,对于动迁户来说,找房子是件比较困难的事情,因而四处奔走多呈一副狼狈相的动迁户,在当时是随处可见的。不瞒您说,笔者也受过此难。

下面是当时的动迁条件:

假设你原有的住房面积为40平方米,那么开发单位实际返还给你的住房面积将为45平方米,也就是说,有5平方米是资助你的。如果你还想增加住房面积,则每增加1平方米将要被收取开发成本的50%费用(反之亦然,即原有面积超过需求了,也按50%返款),即:每平方米的建筑费用如果是400元,你只须交纳200元/平方米即可。这样的话,如果你需要一户66平方米的住宅,那么有45平方米是免费的,剩下的21平方米的住房面积,你只须交21平方米×200元/平方米=4200元即可,条件是相当的优越。

条件如此优越,如果依然不能满足个别动迁户的要求(动迁户中,有不少的要求的确近于无理),那么,钉子户也就会理所当然的产生了。

到了上个世纪八十年代的中后期,房地产开发这块奶酪终于被发现,于是乎,各种企业所有的,或者民营所有的,或者新组建或成立的房地产开发公司一哄而上(当时的法制法规很不健全,大有空子可钻),建筑市场立即陷入一片混乱之中。其混乱方式主要表现在以下几个方面:1.逃越规划,四处开发(只要是在自己的势力范围内,你就可以肆意开发,为所欲为);2.信口承诺,盲目加码(为了扩大地盘,增加房地产开发业务量,低价竞争不失为一个好办法);3.质量低劣,监督不佳(建筑市场先由计划委员会管理,后又改为建设委员会管理,建设委员会后又重新命名为城乡建设局)。这其中有的弊端甚至拖带贻害至今!

此种混乱局面一直延续到了上个世纪九十年代初,这才在各级主管部门的理顺与严加管束下,逐步得以好转。

三、双方利益

以当地政府开发办公室名义,或城市建设系统(建设委员会或城乡建设局)房地产开发公司名义进行房地产开发的,其社会效益非常可观,而经济效益当然就要差一些,这也是经济发展的规律,也是经济发展中的矛盾。

在单位的利益和个人的利益挂钩的情况下,人才的流向肯定是要向社会效益一般,经济效益可观的单位倾斜的。这样就造成了国有房地产开发单位的管理人员以及业务骨干日益缺乏,日常业务难以为继,以至最终勉强维持,不得不偏安一隅,但求侥幸未能出局。

这样,房地产开发市场经过一段时间的拆分组合之后,基本上就是由几个规模教大的,往往是民营成分的建设集团垄断了。而这些集团在地盘划分或者利益分配上,则具有很大的灵活性,当然,不排除暗箱操作和权钱交易的可能性。简单的说,就是房地产开发商在经过巧妙的运作之后,他们的利益这一块在增大。与此相反的是,动迁户(包括购房户)的利益在不断的降低和缩小。

当然,房地产开发部门为了业务拓展,也会有所动作,也会有所承诺。在这里请您记住,房地产开发商至多能兑现他自己承诺的80%,因为余下的20%是他的利润。所以,你不要对房地产开发部门的承诺抱有太高的期望值。

四、经营对策

房地产开发商与动迁户为了达到各自的目的,经常会扮演一些角色,其成功率就要看各自的演技了。

(一)房地产开发商对付动迁户:

1.标题党:以政府支持,政策允许,城市规划发展需要等堂而皇之借口(有时,他们甚至还搬出改革开放大方向、安定团结、和谐等大帽子来压人),去威逼、打压、开导甚至是误导动迁户,以达到顺利完成动迁计划之目的。

2.丐帮:房地产开发商把自己说的好可怜,常常用赔本赚吆喝来标榜自己,以骗取动迁户的同情心,好让你早点动身。

3.灌水党:大肆承诺,永不兑现。只要把动迁户忽悠走了,任务就算完成了。

4.断后帮:房地产开发商用断水、断电、断煤气甚至阻断交通等“次极端”方法,抄动迁户的后路,使之无法正常生活,最终迫使其缴械投降。

5.黑手党:采用威胁、恐吓等手段威逼动迁户就范。这是部分房地产开发商的疑似终极所作所为。

(二)动迁户对付房地产开发商

1.标题党:与房地产开发商的,貌似正统的做法不同,有的动迁户会对房地产开发商声称自家上面有人,至于是真的有还是假的有,那只有天知道了。不过,一旦该动迁户上面的确是真的有人,并得到了房地产开发商的确认,那么得到的回报肯定是丰厚的(我们这里有一个开小吃店的,营业用房是一个40多平方米的临时建筑物,按规定,他只能得到几十元/平方米的拆迁补助,然而,该动迁户就是因为有后台,房地产开发商于是就给了他一套90多平方米的住宅楼)。否则,你就只有乖乖的让出地儿,别再说什么上边的事情了。

2.扔楼帮:有的动迁户要么有剩余的房子,要么可以投亲访友,不愁没地方居住。因此,就动迁户而言,这样的动迁户是属于无后顾之忧一列的。并且,他对开发商的动迁工作并不是很关心,他只关心他自己的利益。于是,他定下一个苛刻的条件,留下一个电话号码,用纸贴在房门上,然后就把房门一锁,离开这个是非之地,到居住地用遥控的方法去静候佳音了。我的一位D姓朋友,他家就是如此办理的,已经接近两年了,他家那一片地儿,至今没能开发(房地产开发商悔不当初,现在是材料费、人工费大幅提价,损失惨重啊!)。房地产开发商对动迁户中最没辙的,就是这种扔楼帮!

3.眼镜党:由区内教师、科技人员等组成,他们虽表现为小心认真,疑似斤斤计较,但是,他们一般无非分之想和无理要求。曾经发生过这样一件事,某居民小区回迁户自回迁以后,一直怀疑开发商提供的住房面积搀杂水分,可是,苦于不明房屋建筑面积测量计算的其中事理,移民们多处于无可奈何之中。而居民小区内的眼镜党们则表现为不慌不忙,他们先将某居民楼一楼的总建筑面积,按房照上的数额统计下来,共12户居民,每户约60多平方米左右,总建筑面积大约为732平方米。然后,他们再实地测量该居民楼的占地面积,测得50.2×13.8=692.76平方米,差额约为40平方米,证据直观可靠,开发商只好如数退赔。按说,开发商仅仅退赔房款是说不过去的,因为这里面有利息(接近5年时间),还有消费者协会规定的其它有关赔款项目,但是,眼镜党们并未额外发难,他们收到退回的钱就鸣金收兵了。

4.封楼帮:这个群体貌似乡勇团练之杂牌军,虽成分复杂,可由于人员众多,所以,其威力却最大。他们当中有主持正义的,也有见利忘义的,有宽宏大量的,也有小市民心态的,有立场坚定的,也有随波逐流的,有严肃认真的,还有玩世不恭的。就动迁户的团体利益方面来说,这一部分人应该是在同一条船上的,可在内心的主见方面,其离散度却非常大。他们当中就怕有被收买的,也就是有被小恩小惠搞定的,因为这样的话,动迁户集团中的成员就会被各个击破,最终难免被分化肢解,他们的利益就难以保证了。

5.上访党:这一部分动迁户中的移民是不管它有理没理,我就是无休止的告下去,让你房地产开发商成天有恶心的感觉,我却津津乐道,乐此不彼。这种做法其实就是吃葡萄的心态在作祟,实在是有点不应该。

五、现状与发展

国内现在的房地产开发市场因受美国次贷危机的影响,大多已经处于停滞不前的状态。就目前而言,有关各方无论动用什么方法,都难以妙手回天,原因是早先的房价起点太高,现在建筑成本又在提升,因此,大家就只有等待观望了,不要期望房地产开发市场短期内会有起色。

关于这一点,近期的新闻媒体多有关注,甚至炒的沸沸扬扬,笔者就不多加以论述了。

六、结论

改革开放三十几年来,房地产开发市场经过了很多风风雨雨,就目前而言,其整体上还是健康的,是有发展前途的。与此同时,广大动迁户们也得到了不少实惠,经历了许多磨练,增加了很多见识。

现在看似房地产开发市场略有停顿,但请不要灰心,由于我们目前的住宅水平大多仅仅达到了住的需求,还远没达到完全享受的程度,所以,下一个动迁高潮距离我们不会太遥远,让我们拭目以待吧。


-------编者注:鉴于大多数城市居民都经历过动迁,因此,对于本文所涉及的部分不雅事项,请您不要对号入座。


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