[原创]房产商鼓噪救市,其实越救越跌[乌龙山]

关于中国的房地产市场,分析评论已经很多了。我本人从来不看那些“专家”写的评论分析文章,道理只有一条:那就是这些人当中,与房产开发商有关联的不在少数,有的甚至是“约稿”!这也是公开的秘密了吧。因此有人嘴里喷出中国房价要连续涨一百年的观点来也没什么希奇。


记得去年房价飞涨的时候,老百姓们也是颇有怨言的。国家有关部门也看到了房地产价格飙升导致大量泡沫的危险性。毕竟海南与香港的历史教训放在那里。因此,从前年底开始,各有关主管机关就出台了各种调控房价上涨的措施。然而房产商们并不甘心损失巨额利润,或许地方也不损失巨额土地出让金。于是房产商们开始了一幕又一幕伟大的舞台剧表演。


房产商抛出一个又一个的伪真理,诱惑善良的百姓不惜背负巨额债务,买上一套离市中心十万八千里远的郊区公寓。而在房产商的词汇表里,主城区就是有人有公交车的地方。最阴险的理论有三条:一是大家都得买房子,害得买不起房子的未婚小伙子娶不到老婆,已婚的没房子的男人担心哪天被房东老婆给踹了;二是房价上涨是永恒的旋律,所以你今天不买,明天一定后悔,于是有人连夜去排队;三是消费观点要更新,今天要住明天的房子!看齐美国吧。宣传页上永远只有被拆分了的首付款与每期还款金额,贷款本息总额是断然没有的,即使你问,也不愿意算给你。


其实大多数中国人是从来没有过上如今天这般富裕的日子,消费心理与习惯还远不成熟,非常容易受误导。其实美国也是有很多年轻人租房子的,比例超过一半的;其实古今中外,还从来没有过一件商品可以一直涨一百年不带跌价的;其实你如果贷款七成,期限15年,本息总额会是原来两倍的……


于是,越调控房价越涨。至于房产商利用信息不对称优势,刻意隐瞒房源销售进度的、雇人排队制造房源热销的、签定假合同骗银行贷款的,这几年都见诸于报纸新闻。这实际上是趁火打劫,进一步哄抬的房价。


但是房价飞涨其实不完全是炒作的结果,也不完全是房产商的责任。这里面也有必然因素。中国住房改革时间不长,老百姓一时不能适应这种转变,消费心态不够成熟,就给了房产商炒作的空间,而作为商人,追求最大利润是天性,不奇怪。此外,中国的房地产价格是从一个很低的水平上涨起来的,幅度大点也没什么奇怪。商品房动辄上百万,跟房改房只有几万,最多十几万,之间的价格鸿沟是巨大的,因此心理感觉落差很大也是正常的。另外,过去城镇居民,尤其是大城市居民,居住条件普遍不好,人均面积狭小,再加上城市化进程加剧,都为房地产市场的火暴提供了刚性支撑。


但是房产商们巧妙的夸大了房地产市场上涨的种种有利因素,完全不提各种潜在隐患。就拿一直上涨一百年的理论来说,显然是很荒谬的。就算100年里我国大体发展平稳,难道房价就不会有波动起伏?这怎么可能?中国也不能躲过经济周期的规律!我们所能做的就是尽量减轻经济波动给国民经济带来的伤害。在房产商们抛出房价连续上涨一百年不会变之后不久,南方的深圳以及广州房价开始下跌。于是房产商们就转移话题,又说:深圳只是局部。现在降价风潮蔓延到了几乎所有大城市,于是又说涨一百年是指一百年后的房价肯定高于现在。OK,现在大米的价格比刚解放的时候也高得多了!


客观上说,中国房改启动时间还不够长、消费者心态不成熟、房产商的炒作,导致之前的房地产调控措施基本不奏效。于是就有央行连续17次上调银行存款准备金率,此外存款利率、贷款利率也是不断上调。然而宏观调控的滞后性与微观层面的抗拒性,导致一个奇怪的结果,越调控价格越上涨,消费者也就越恐慌。恶性循环。炒股的朋友都知道每次银行存款利率上调都会让股市逆向上涨!真是怪事,这时候从中获利的庄家又不说向美国看齐了,开始强调“中国特色”。


然而,物极必反,盛极而衰。当房价上行到一个高不可及的位置,当高收入人群基本购置了一套以上住宅,当新房上市空置率上升,真实销售中炒房比例上升,当房价上涨连续多年超过国民收入增长比例的时候,泡沫终究是支撑不住地破灭了。由于现在国家制定的房地产政策趋于完善,城市拆迁改造步伐放缓,现在普通住宅的刚性买家大多是刚出大学校门的年轻人,而这个人群平均收入水平并不高,没有积蓄,即便买房也往往需要父母支持首付款。而正是这个人群,是受教育水平最高的,也是对房产商广告诱惑的抵抗力最强的!所以当房价高到无法承受的地步的时候,他们选择等待。


力量对比一开始并不在买方一边。但是,当国民经济结构调整的要求越来越高,当美国陷入严重的经济危机拖累整个世界包括中国的经济,当呆子也能看到远郊住宅小区到了晚上一片漆黑的时候,房产商鼓吹的房价不跌神话就彻底破灭了。有明智的大房产商早就嗅到市场逆转的气息,率先降低房价,其他房产商刚开始一致抱怨批判这条“搅乱市场的泥鳅”,但是很快就不得不跟进。房价下跌真的来了!


现在的国内外经济环境跟两年前截然不同,国际上美国正在金融危机中挣扎,欧洲也好不到哪里去。中国南方的出口经济受欧美市场萎缩的打击,陷入衰退,虽然不会导致中国整体经济逆转,但是影响肯定是有的,在心理上的冲击更大!美国过度放贷、过度借贷的寅吃卯粮式的“提前消费型”经济被证明是有重大缺陷的!中国的房奴们与准房奴们都在深思,不顾一切的背负超过偿还能力的巨额贷款是否明智?按夫妻双方月入8000元计算(月入一万以上的恐怕早已有房子了),如果想购买一套80平方米总价100万的公寓(对一线城市城区的房价而言,这个价格算很便宜的了),首付30万,贷款70,期限30年。笔者没有精确计算过每种还款方式的确切每期还款额,但是大体上不会低于(700,000*2.4)/(12*30)=4667元/月。开玩笑,这个还款水平会大大影响夫妻俩的正常生活的,而且不能失业、不能生病、不能生孩子、不能旅游……OK,父母资助?有多少家庭是足够富裕,能一下子拿出哪怕是房价的一半50万现金的?25-30岁左右的年轻人中平均月净收入超过4000——请注意是净收入,而且还得双方都是——的有多少比例?高端人群指什么?金领?高官?巨贾?占总人口多少?还是去看看国家税务局公布的收入水平分布图吧。月收入(毛收入)超过一万的占了多少?呵呵~~~


本来中国的房价也许还能支撑一时的,即使奥运会闭幕也仍然不足以直接推倒中国房价,但是美国的金融危机扩散,给中国房价拐点打下了最后一根铁钉!中国人消费有个不理智的习惯,买涨不买跌。现在房价开跌了,反而观望的更多了。在这样一种情况下,房产商们鼓噪国家出手救市,仿佛如果他们垮掉了,中国经济也必然跟着垮掉!中国只有房地产一个行业么?更何况即使房子降价,他们也不过是少赚一点而已,还远没到赔本的地步!


国家最近出台了一系列刺激经济的政策,譬如降低了存贷利率,下调了存款准备金率,仍然不足以直接刺激房地产市场上扬,这与当初想它跌它却不跌的道理一样。请注意,别再被房产商们忽悠了,国家刺激经济的政策是针对整体经济的,不是针对房地产,重点也不在房地产上。


本文内容为我个人原创作品,申请原创加分

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