丧钟为房地产而鸣

我先来打个比方:我看啊咱们中国的房地产吧,就像是一盆用来洗衣服的肥皂水。里面除了水就是肥皂。本来只有肥皂和水吧,其实水是挺清洁的。然后呢,来了若干只手,在里面一阵瞎搅和。如今的水就变成了,上面一层是厚厚的泡沫,最大的泡沫在最上面,小的就在下面;最下面呢,还是那盆肥皂水和已经浑浊的水。

今天看报纸看到一条新闻。说水面上最上面的最大号的一个泡沫啊已经挣不住破了。

消息是什么呢:中国最大的房地产企业之一的某集团,由于过多的存量土地导致的资金链断裂,而不得不通过向香港某公司出让55%股份的办法以缓解目前的窘境。

无独有偶,前些天看到某上市地产公司的报表说,上半年的销售已经锐减到12亿,由于力挺高涨的房价,利润下降60%。


其实,这并不是个例。这两个具有房地产标杆性质的企业的窘境恰恰也反映出了当前中国房地产业和中国房地产商人们的窘境。用一句成语形容“黔驴技穷”。

而这样的情形之下,我相信老百姓所期盼的房价下跌的局面已不久远。我大胆的预测:降价的多米诺骨牌将在今年底到明年农历春节后被拉开。而与此同时,越是大规模的房地产商所面临因资金链断裂而出现的破产和倒闭将随之而来。

如果不信,请看我仔细为你分析,让你乐开怀!


一、 背景及表面现象

背景:

整个房地产从97年以后进入健康发展期,从04年起进入狂热发展期。05年开始,国家陆续出台各种政策开始对房地产行业进行强力度的宏观调控。

表面现象:

全国各地,从表面上看,除了泡沫明显的上海开始出现小幅度的价格下跌之外,另一部分城市,尤其以北京、深圳为代表,房价不降反升。其他城市,多数二级城市都出现房价大幅上涨的情况。

似乎,房地产调控政策收效甚微?


再来看一些数据:

我以成都为例,从统计的数据看,人均住房面积2005年已经超过了38平方米。而今年上半年的竣工面积为600万平方米,开工面积超过3000万平方米。如果考虑到这是半年数据,那么今年的竣工面积基本在1000万平方米左右,而这部分竣工的面积基本是2004年开发,那么以30%的增长考虑,2005年开发的面积为1300万平方米,到2007年竣工面积加上今年的就是2300万,就算今年下半年只开工上半年的一半,那么到了后年,就是2008年,成都市这三年的总竣工面积也超过了6500万平方米。这是一个什么概念?按每人38平方米算,都需要有将近180万人买房。而实际上呢?人均已经达到38平方米的时候还有这么多人需要在三年内买房吗?这样的需求是真实的呢?据业内人士指出,如今在成都购房已经有超过50%是外地人。也就是说本地需求已经不足。再考虑到成都2005年人均收入11320元的现实,买房和卖房不都更像是“天方夜谭”吗?


二、 真实情况

而真实情况,以我分析则决非如此。作为一名房地产的业内人士,和经济学爱好者。我个人对此进行了一定的分析,得出的结论和表面现象刚好相反,并且从一些数据推测出了房地产广义泡沫破裂的大概时间。这个问题还需要从以下四个方面具体论证。

A、 政府

由于体制和国情的原因,我国政府在房地产的发展过程中有着举足轻重的作用。在从去年至今出台的一系列的调控政策中,尤其以“土地闲置两年可无偿收回”最为厉害。

中央政府整治房地产业的决心是值得肯定的,手法也是值得肯定的,不过在初期,由于地方政府和房地产商等各种因素,效果并不明显;于是在中央政府就进一步的加强了调控的力度。对于这样的调控和调控的初衷是值得肯定的,但是所带来的后果,不知道是否已经完全的考虑清楚,另外,是否已经通过专家论证了我国的经济能否承受的起所带来的影响。

B、 房地产开发商

这个群体是个平常又特殊的群体。作为一个商业领域,这样的商人是普通的,因为作为资本的人性化代表的资本家们,他们的目的就是让资本增殖。而这本身是无可厚非的。但是,由于房地产作为国计民生的一个重要组成部分,直接关系到老百姓的生存问题,所以这个群体又受到了巨大的关注,也正因为这样的关注让他们变的不再平凡。

于是,我们就在《疯狂的石头》中看到了最大的坏人竟然是房地产商人,而最后的结局是“自取灭亡”。看了这部电影的人,恐怕都会觉得解气吧。而在现实中,这样的剧情也即将上演。

而即便是房地产商也可以进行分类,因为不同类型的房地产商人的结局是不同的。在此,我大致把他们分为三类:小房地产开发商、中大型房地产开发商、大型上市房地产开发商、大型国有房地产开发商。而不同的城市,中小型房地产企业的划分标准不大相同。以成都为标准,大概是可以动用资金3000万是一个台阶。以下是小企业,3000万到2亿之间大都可以看作是中型,以上为大型企业。下面逐个讨论:

小型房地产开发商:

这部分由于资金实力有限的企业,在经过05年至今的调控以后,更由于土地实行“招、拍、挂”以后,由于资金不足,所以其中的大部分已经或者即将停止公司的房地产经营。说白了,就是在自由竞争中,被市场所淘汰出了市场。而他们中的退市者拿着前两年所赚的几百万到两三千万不等的资金,只能是等待,或者干脆投资成不动产吃租金等。他们中的另外一部分不甘心的人,通过联合和合并等方式将自身实力升级,摇身一变为中型房地产开发商,继续参与到激烈的竞争之中。

中大型房地产企业:

这种企业在每个城市都有。有一定的实力,表面看都处在一种上升期,都有一定的资金实力。具备购买中大型地块的资金实力。但是,在我的看法中,他们却是最危险的企业。为什么呢!

原因就在于,这种表面处于上升期的企业,都或多或少的出现了盲目扩张的现象。这样的企业又需要分为三种类型讨论。第一类,由于不能清楚的分析出来房地产市场供给与需求的真正情况,于是过分高估市场的容量,而导致盲目开发。这种商人可以认为是“瞎猫型”。第二类,这部分企业其实也清楚目前市场竞争的激烈性。但由于对自身实力的过分自信,认为自己的楼盘可以在激烈的竞争中胜出,以至于盲目投资。这种开发商可以称作是“过分自负型”;第三类,市场情况非常的情况,任何的情况都了解。但是由于国家政策规定土地的“两年期限”问题,不开发土地被无偿收回,那肯定是亏本。相反,如果综合考虑到资金供给尚能勉强满足,市场尚未完全冷却的原因,只能进行勉强开发,以寄希望于市场冷却的延缓到来。于是最后不得不开发。这部分可以被看作是“无奈型”和“赌博型”。


这三类企业,不管是那种类型,但是其共同点是“都进行了开发”,并且量并不小。为什么呢!说到这里大家不禁会疑惑,为什么房地产会有泡沫。是因为产业有问题,还是资金有问题呢!

如果每个房地产商都能作到根据自身实力进行适度扩张的办法。就是说基本使用自身资金开发,那么就算真正市场需求降低,那么也不至于资金链断裂甚至破产。


而问题就出在了目前中国房地产开发资金的构成。普通企业的房地产开发资金构成主要由以下几部分组成:

开发商自有资金:一般占开发楼盘所需要资金的30%到40%左右,主要用于购买土地和支付初期的工程款、以及初期政府报建所需费用。

银行贷款:一般占所有开发资金的30%到40%。用于支付工程款。

工程队垫资:一般占所有开发资金的5%到20%不等。用于初期的修建。有时一部分被开发商挪作他用。

税金:一般占15%到30%左右。用于后期支付国家税金。根据避税和其他原因,各个开发商不大相同。


从这个资金构成可以看到:在开发过程中,开发商的自有资金可以只占到1/3左右。而大多数都来自于银行。到了后期又必须支付国家的税金。所以,开发商的资金只够购买土地,而向银行大量贷款,这部分企业被我认为是最先出现危机的企业,也是最容易倒闭和破产的企业,也同样是最可能最先降低房价的企业。


原因也很简单:如果土地闲置不开发被收回,那么就血本无归。如果贸然开发,虽然向银行举债,但是房屋开发了,万一销售一大部分,那么就收回了成本,还有可能存活下来。但是,那是建立在市场容量尚存的前提下。但是如果供给远远超过了需求呢?很明显资金链就会出现问题。


而更加可怕的因素就在于:如今这些中大型开发商手中的土地基本都是他们前些年开发房地产利润的累积,而这些辛苦累积出来的资本又基本都用于购买土地,将之转化为寸量土地,以等待开发,或等待升值后开发。但是如今“两年的限令”一出,原来的如意算盘都开始落空。闲置以等待升值已经不可能了,那样会让所有的积累都血本无归。而强行开发成了唯一的选择。但是,这个时候不同的,开发的体量已经不再是多年前的几万平方米。由于累积的资本都用于了土地的购买,如今的开发量就是当年的几倍,几十倍,甚至几百倍。但是,需求的增长有这么快吗?明显没有!于是,供给和需求的鸿沟就产生了。


再说“可怕的市场”:由于市场的反应总是相对真实情况有所滞后,所以也迷惑了很大部分的房地产开发商。我们如果把2004年看作是一个分水岭可以看到这样一个现象:04年以前是一种以真实需求拉动的良性需求;而到了04年以后,由于炒房和投机因素的加入,表面需求的增长就已经大大的超过了真实需求,表现出来的就是一种恶性需求。但是,又正由于真实需求即良性需求的存在,以至于市场的供大于求表现迟缓,又加上房地产市场的巨大利润导致资金以几何倍数的涌入,最后造成了如今的严重的供大于求现象。而这样的现象正是泡沫破灭前的征兆。也上房价下降的开始。


而一旦市场出现异常,泡沫开始破灭,消费者惜购,直接造成的后果就是销售减速甚至停滞。然后销售回款一慢,工程就会出现资金问题,一旦银行催债,很快就可能出现资金链断裂,而这种情况最可能出现的,恰好是地区性的中大型开发商。因为他们的土地多,开发所需资金就多,对市场的依赖就强,市场的供需的逆转最可能就让他们被自己的土地所拖累之死!


大型上市房地产开发商:

这部分是一个很厉害的个体。个人认为,在某种程度上讲,房地产价格的飞涨他们负有不可推卸的责任。为什么呢?

首先,上市公司有一个巨大的优势,就是从股市上募集到的大量资金。广义的认为房地产市场可以一定程度的被看作是资本市场。所以这样的市场中,上市公司因为掌握大量的资本,所以有很大的竞争优势。具体体现出来就是在城市的土地拍卖中,可以经常以“天价”拿下巨大的土地。这是它的优势。

劣势呢?正是由于它是上市公司,所以体现的股民的集体利益,但是操作权却掌握在开发商手里,于是作为操作者的开发商来说,理论上讲,房地产的盈利已经不是他们个人的最大盈利点了。而在运用股民的钱买地进行开发的过程中谋取的钱财才是他们个人利益最大化的体现。那么这就存在着一种风险,就是开发商和公司的真正拥有者——股民,的利益不一致,造成开发商不负责任拿地,不负责任开发的情况。说简单点:存在一种可能,由于卖房赚钱需要分给股民,上缴利税给国家,所以上市公司的开发商把利润的来源更多的集中到开发的中间操作流程上,即:不惜代价,只管拿地,然后在开发过程中通过工程分包等环节谋取私利。

这样一来,他们就可以达到不惜本钱的以“天价”拿地,不仅将城市的土地资源相对垄断在自家手里,还达到了挤垮小型开发商的目的。而这样的土地拿到手以后,至于赚钱不赚对他们来说已经不是最重要的。所以,所谓的劣势是针对老百姓的!


而等到市场出现问题,房屋出现滞销的时候,他们又可以把风险转嫁给股民,让股民共同承担,真要是出了问题,负责的吧,对企业有感情的吧还要找点办法,或者是自动领罪;而更多的估计还不捐款潜逃啊?

所以,上市房地产企业,尤其是缺乏社会责任感的上市企业其实才是房地产市场的毒瘤。他们不仅搅乱了市场,抬高了地价,进而推高了房价,并且还可以在失败的时候将风险转嫁给他人。对于他们,我想我们需要的其实是更多的万科们,和王石们,而不是不负责任的开发商。

大型国有房地产开发商:

这部分开发商,在房地产高潮的时候大量的涌入,加上原来的中海等,构成了目前活跃在房地产市场中的生力军。而他们由于性质决定,从个人利益最大化原则出发,在某些方面和大型的上市企业性质差不多。同样有强大的资金实力,同样可以将风险转嫁,并且拥有更多的行政资源,甚至更加缺乏监督。对于他们,我不想过多的讨论。请大家部分参看大型上市房地产企业。

从上面几种类型的房地产企业分析我们可以看到,真正的小型房地产企业其实相对安全;而中型企业和地区性的大企业是其中最危险的;而上市公司由于可以将风险转嫁,所以相对安全,但是,他们确是推高房价的重要元凶;国有大型企业,同样可以转嫁风险,但是由于他们拥有不可比拟的政府资源,所以是房地产涨价的既得利益者!

C、 银行

说到房地产就不能不考虑到作为主要资金供应者的银行。银行从本质属性上讲也是盈利机构,那么放贷给房地产企业是因为房地产整体行业利润高、风险相对较小的缘故。因为,房地产行业的抵押物是不动产,较其他行业有相对较小的风险。但是,那是从前!在健康的市场中,房地产企业无疑是良好的放贷对象。但是在供大于求的市场中,银行不仅不能从房地产行业赚钱,还可能成为其巨大的受害者。甚至成为“中国最大的房地产商”!

如果一旦市场发生巨变,房地产公司破产,那么他们开发的房屋就会被银行用做抵押物,或是被银行拍卖,或是被银行用于其他经营。但是,这些不动产在房地产市场下跌的时候同样也是会贬值的,所以银行不仅坏帐大量增加,并且即便是抵押物也会出现拍卖不出去和贬值的现象。这样一来国家的金融风险就增大了。

而对于一些中小银行,甚至可能因为对房地产业贷款比例过大,而导致自身破产的现象出现。

D、 老百姓

老百姓是最简单的。因为在这个多方博弈中,老百姓作为消费者和资金的拥有者是最有利的一方。需要做的只是慎重考虑,仔细分析,不要盲目出手,然后看准时机等到降价,再购买房屋。

而从个人意见看,如果是购买城中心的房屋,考虑到土地的有限性,价格下降的空间有限,可以考虑购买。而购买郊区土地则需要胆识了。因为郊区的房地产机会与风险并存。由于郊区的土地供给量远大于城区,所以价格弹性也较大。个人的意见呢,郊区中地理环境好,经济发展潜力大,政府规划好,价格较低的可以购买,用于居住和投资都不错。而郊区如果房价太贵,则根本无须考虑。

当然就我个人而言,我更愿意的是等待这波房地产泡沫的破灭和降价的到来。毕竟,它近在咫尺了!


但是,考虑到房地产市场走低、房地产商破产和银行的金融危机,又可能导致老百姓的财产贬值,甚至出现因为银行倒闭造成的其他更恶劣情况。

当然我希望这只是我的杞人忧天罢了!可千万别成真了,最惨的还是老百姓啊!

三、 个人大胆的预测

对于如今的房地产市场,我有些个人的看法和预测。其核心是两个:房地产开发商的大规模资金问题出现,和房屋价格的下降。

前者我认为,从今年的10年,就是下个月开始到明年的3月,就是农历春节过后几见分晓。后者,我认为从今年12月开始到明年9月都是降价时间。


原因如下:

A、 如果前面的推论成立,那么从05年起,由于供给大大超过需求,市场就会在今年的年底呈现出来。原因有二,其一是因为房地产市场考虑到其自身的开发和销售周期反映时间一般在一年到两年之间;其二,房地产行业流行“金九银十”的说法,一般在年底是销售的高峰期,但是,如果今年的高峰迟迟不来,那么开发商的资金压力必然增加,更严重的是造成开发商的心理恐慌,而为了解决资金问题,根本的解决途径还是房屋的销售回款,所以降低房价以求资金回笼,成了开发商的无奈又唯一的选择。

B、 说明年三月,原因同样有两个。其一、经过了今年的下半年的迟缓销售或者销售停滞后,大部分开发商到了年关就肯定会因为银行的催款、政府税务的催缴和年末员工工资和奖金的发放等问题,在资金上出现难以为继的情况;而春节过后,都知道是行业的销售淡季,那么年前资金链没有断裂或者是勉强坚持的企业,这个时候也会出现资金问题。其二,真正最严重的问题其实并非资金问题。在经过了这几个月的市场与开发商之间的博弈以后,消费者的消费意愿一定会降低,大量的观望现象将出现;而这又反过来影响开发商自身的心理预期,当他们也承受不住的时候,现在的价格同盟将不复存在,取而代之的是“近乎攀比似的降价”

以求的抓住最后的时机,把房屋尽可能多的销售出去,以保存他们“革命的火种”。而越是这样,消费者越不可能购买,然后房地产市场在经过几个月的降价和对市场的试探以后,最后就只能以消费者胜出,大规模房地产商破产或倒闭为最终结果。这样的过程其实几个月就能见分晓了。而到了最后降无可降,就只能等死了!

四、 可能解决途径

首先要承认房地产依然是有需求的。所以认真分析需求就非常重要。分析需求又需要考虑以下几个因素:开发的区域——城区还是郊区;开发的类型——别墅还是公寓;利润的空间——见好就收还是狠咬一口;等等。所以选择得当,房地产并非没有市场。老百姓也并非没有需求。


但是,更要客观的看到,虽然市场存在但是市场的需求却比如今开发商的预测值和期望值要小的多。如此需求根本无法供养其如此多的开发商,也无法承载如此巨大的资金。“回归理性,回归平和”是房地产发展的唯一结果。


然后呢,政府如果可以适当的延长土地收回时间,给开发商以时间,再加上从现在开始基本停止审批房地产开发项目,从而从源头上控制房地产市场的供给量。待到几年以后把如今开发的房屋消化以后,那么市场才可能从归正途,从新走上健康的轨道。并且即便如此,一部分因资金不够雄厚而导致的破产事件依然会出现,只不过不至于颠覆整个行业罢了!


五、结语

作为资本人性化代表的开发商同样也具备资本的共性——贪婪,而正是这样贪婪让他们过度的获取存量土地,而正是这些他们眼中能够让资本增殖的大量土地,也让他们走向了最后的灭亡。

最后,我想说的:不管怎么讲,想什么办法,如今看来整个房地产行业更像是积重难返,为时晚矣!而是泡沫的也必定会破灭,一场房地产的浩劫似乎已经不可避免!



2006-9-8


本文内容于 2008-10-3 10:11:14 被一级佣兵编辑