美国城镇的次贷噩梦

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导读: 3年前,加利福尼亚州中部城市默塞德是美国房价涨幅最大的城市之一。那时,投资者称这座城市为“加州未来”,不少人投资此地一夜致富,实现“住房梦”。 2005年后,房地产市场降温,大批购房者因无力还贷而丧失住房抵押赎回权。在默塞德市这个不少人“梦想开始的地方”,丧失抵押赎回权的比率跃居全美最高,房价下跌速度也超出大部分美国城市。 次级住房抵押贷款市场崩溃,受冲击的不止默塞德。投资者信心受挫,美国各地房屋销售量每况愈下,大量房屋空置,不少城镇甚至变成人烟稀少的“鬼城”。

3年前,加利福尼亚州中部城市默塞德是美国房价涨幅最大的城市之一。那时,投资者称这座城市为“加州未来”,不少人投资此地一夜致富,实现“住房梦”。


2005年后,房地产市场降温,大批购房者因无力还贷而丧失住房抵押赎回权。在默塞德市这个不少人“梦想开始的地方”,丧失抵押赎回权的比率跃居全美最高,房价下跌速度也超出大部分美国城市。


次级住房抵押贷款市场崩溃,受冲击的不止默塞德。投资者信心受挫,美国各地房屋销售量每况愈下,大量房屋空置,不少城镇甚至变成人烟稀少的“鬼城”。


愈演愈烈的次贷危机吞噬美国众多城镇之时,无数人向往的“住房梦”化为一场噩梦。


谁有远见?


在去办公室的路上,默塞德市女市长埃利·伍滕手机响起。打来电话的是女招待贝弗莉·雷德,她希望市长能对贷方施加影响,帮助自己减少抵押贷款支付额度。


雷德是单亲母亲,独自抚养3个孩子。女儿即将步入18岁,意味着雷德不能再继续享受每月500美元儿童补贴福利。


伍滕挂上电话,耸耸肩告诉美国《国际先驱论坛报》记者:“女儿18岁是个突发事件吗?她应该提前规划。”


但在默塞德市,谁算得上有远见?


城市管理者?这座8万人口的城市总是热情迎来新加入的居民,却从不考虑是否能够真正吸收由此带来的新增长。


房地产开发商?他们在默塞德建造了数千座新住宅,其中不少售价高于50万美元,但地产商们似乎没有考虑究竟谁买得起如此“豪宅”。


当地居民?他们背的债越来越多,早已超过实际偿还能力。但他们宁愿相信,房地产盛世不会终结,因为没人告诉他们,现实会与房地产升值前景相反。


投资者显然也算不上有远见。美国肺协会的调查结果显示,默塞德市是全美空气质量最糟糕的地区之一。投资者却认为,在当地购房投资盈利之后,能用于支付自己在旧金山的高额房租。


信心缺失


默塞德不少居民有过一夜致富的经历,让他们对房产投资信心满满。短短几年间,房地产市场急剧降温,不少人的投资以失败告终。


房地产经纪人杰米·斯克罗尔是单身母亲,独自抚养4个孩子。斯克罗尔几年前购置一处投资用房,为此卖掉一所老房子,置换一处昂贵居所。但由于房价下跌,斯克罗尔最终损失了两处房产。


斯克罗尔申请破产,但其他人却不得不留着他们日渐贬值的房产。“我真蠢,”斯克罗尔说:“市场变糟前我还没有赢利。”


打电话向市长寻求解决办法的女招待雷德说,她数月前尝试与银行重新协商贷款额度,但没人把她的问题当回事。她说:“我在这所房子里已经住了10年。如果失去它,我、银行和默塞德市都会承担损失,而我现在却面临这种危险,我感到沮丧。”


市场繁荣时,人们喜欢盲目跟风,很少有人意识到其中隐藏问题。与此同理,市场低迷时,对市场前景持乐观态度的人也不多。


因为损失惨重,投资人难以恢复信心。


苦苦挣扎


默塞德市不少临街商铺近来挂上“出租”招牌。这个城市的失业率持续攀高,7月达到12.1%。人们不得不适应这段低迷时期,包括默塞德市74岁的女市长伍滕。


伍滕过去30多年从事房地产销售。以前,她帮助人们卖掉多余房产,搬进居住环境更好的住所。如今,她却花大把时间替银行卖房,负责销售那些已经取消赎回权的房屋。她如今手上有27套这类房屋。


DataQuick信息系统公司的统计数据显示,默塞德县7月有523所房屋被取消赎回权,创下历史新高,是去年同期的4倍。


收回被取消赎回权的房屋后,银行不得不贱卖处理,从而加速房地产价格下落。《国际先驱论坛报》报道说,如果不能妥善处理这类被取消赎回权的房屋,地方房地产市场难以真正走向复苏。


一名来自西雅图的客户与伍腾取得联系,表示对一座建于1947年的房屋颇感兴趣。这座房子破烂不堪,周围社区环境也不理想,除了有个大院子足够让狗疯跑外,几乎一无是处。


这座房子2005年11月售价12.6万美元,去年春天由银行收回后,如今开价5.9万美元,但那位西雅图客户只肯出价4万美元。


伍滕认为,以这名客户开出的价钱完成交易不大可能,因为贷方还没有绝望到愿意承担如此大的损失。“不会到这一步,”她笑着说:“至少今年不会。”


付出代价


“拥有自己的房子是‘美国梦’的一部分,”默塞德市房地产经纪人斯克罗尔说:“每个人都愿为此努力尝试。”


“住房梦”可以零风险、无忧虑、不用现款支付而实现——这是支持美国房地产10年盛世的核心观念。


但如今,又有多少人为这个观念付出代价?


以默塞德市为例,房地产市场达到高位后的3年内,当地房屋平均销售价格跌落50%。加利福尼亚州市场研究机构DataQuick公司的统计数据显示,默塞德县如今近八成房屋被取消赎回权,是加州同一比率最高的地区。


尚未丧失住房抵押赎回权的业主眼睁睁地看着手中房产价值缩水,却不忍心就此将房屋出手。即使有人有意出售房屋,但如果开价高于银行拍卖价格,房地产经纪人会建议业主不必费心挂牌出售。


在默塞德,现阶段只有陪助型老年公寓销售走俏。这类公寓可提供与日常生活有关的各种服务,满足老年人包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其他个人生活方面的需求。


事实上,美国各地房地产市场出现了类似情况。截至8月24日,今年全美售出的房屋不超过500万套,另有250万套房屋被取消赎回权。


在美国不少地区,被取消赎回权房屋的拍卖价格成为房地产市场的定价标准。在有1000万人口的洛杉矶县,三分之一已售出的房屋被取消赎回权。


催生“鬼城”


律师斯科特·麦克唐纳现年40岁,2006年以50万美元价格在底特律郊区购置一处房产,交房时间为2007年7月。这座房屋有4间卧室3个卫生间,格局合理,设计风格独特。小区生活便利,学校和健身房等设施一应俱全。


这里似乎什么都不缺,除了邻居。麦克唐纳搬到这里时,小区只有不到15家住户,其余179所住房均处为空置。由于几乎没有邻居,麦克唐纳只能带孩子到邻近小区寻找玩伴。


麦克唐纳所在小区的开发商不久后陷入财务危机。小区建设尚未完工,工程队却已撤出。“开发商显然已陷入绝境,小区多项工程搁置,有时杂草比孩子还高,”麦克唐纳对微软—全国广播公司记者说:“如何令投资保值成为邻里间的主要话题。”


自2007年以来,次贷危机日益蔓延,拖垮不少美国地产开发商。在原本房地产热销的地区,如南加利福尼亚、亚特兰大、拉斯韦加斯、菲尼克斯等地,出现不少“烂尾楼”。


居住在密歇根州的财务经理罗伯特·沃腾斯皮尔说,他家附近的住宅用地已有两年无人开发,他居住的小区人烟稀少。小区内大量房屋空置,没有邻居,“在院子里招呼邻居一起喝杯啤酒如此简单的事情,在这里根本做不到,”沃腾斯皮尔说。


阿肯色州西北部地区5年前吸引大批外来人口,每月大约1000人移居本顿维尔、罗杰斯以及附近社区。开发商当时飞速建造大量住宅小区。房地产市场降温后,不少房地产商卖不出房,最终因为拖欠巨额贷款而破产。随着当地房价持续下跌,房屋销售量大幅下将,新建住宅项目只好停工,社区居民人数难见增长。


在本顿维尔附近开盘的意式风格奢华社区,五分之一的房屋如今已经完工,但只售出两套。卡萝尔·特里斯是其中一所房屋的买主。她6个月前以57万美元购得这处面积近450平米的住宅。特里斯说,她的3个孩子可以在没人的宽广草坪上自由奔跑,但由于罕见邻居,孤独感时常让她感到不安。


《华尔街日报》援引一家房地产研究公司的统计数据报道,全美国7月可租售房屋的平均空置率为4.8%,为33年来最高水平。不少新建小区的房屋空置率甚至超过一半,那些新兴地产城镇因此成为住户稀少的“鬼城”。


寻找出路


伍滕如今仍穿着一件红色T恤衫,上面写着“默塞德:投资加州未来”。这让人想到繁荣开始的时候。


大批投资者2000年从旧金山、洛杉矶以及附近地区来到默塞德市。联邦住宅建造商监督局的数据显示,2000年后的5年间,默塞德地区房价上涨142%,是全美房价上涨最高的5个地区之一。


加利福尼亚大学在默塞德市附近兴建了新校区,是这所大学40年来兴建的第一个新校区。人们幻想着默塞德市因此繁荣,如同加利福尼亚大学另一所分校的所在城市戴维斯。


这一美好愿望是默塞德市吸引投资者的最重要原因。加利福尼亚大学戴维斯分校有超过3万名学生,但默塞德校区2005年首次招生只吸引不到2000名学生。


默塞德市不少当地人如今深处窘境,把市场不景气归咎于外来购房者,因为后者在高峰期的购买力占当地房地产市场的四分之一。能够拯救默塞德房地产市场的因素,或许仍是来自外地的投资者。


来自阿特沃特的会计师马克·塞夫尔特在市场繁荣时没有购买任何房产,而最近正准备出手购房。塞夫尔特看上默塞德一处带游泳池的房产。这座房子内配有小型人造瀑布,车库内设有视听间,户外放置着豪华烧烤设施,厨房里的厨具全是最新款型。


房子主人13年前以8.6万美元购得这处房产,此后6次筹资用于房屋维护和改造。如今,房主债务高达35万美元,无力支付抵押贷款。


塞夫尔特准备以17万美元的价格购买这处房产并租给原房主居住。如果交易成功,原房主可停止每月向银行还贷2600美元,只需每月支付1100美元租金给塞夫尔特。


“这是双赢局面,”塞夫尔特说:“四五年后,等他们的信用卡充盈起来,市场回暖时,我会再把房子卖给他们。”


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