中国房地产市场与工薪阶层的对策

道无门 收藏 0 6


中国房价3年内翻三番,这种奇观真是令人叹为观止,很多像我一样的朋友是彻底买不起房子了;现在房价走势刚刚让我们看到了攒首付的希望,救市论却又铺天盖地的出现,让我们离梦想越来越远。



房地产市场如何混乱我是不关心的,但它对我生活的影响以及如何应对将要发生的变化却必须明确,这样才能让自己过得更好。先明确一下,我的月收入买不起北京的一平米房子,家里不是特权阶层没钱,未来几年内面临结婚压力需要买房。如果你的情况和我相似,那么我对未来的打算对你也有用。



作为一个渴望买房的工薪阶层,我们首先要知道这几年房价为什么会疯狂上涨,这样才好判断它以后是涨还是跌。



这次房价上涨始于01-02年,当时外贸的发展导致工业用地价格上涨,并由此带动商业用地、市政建设用地、住宅用地价格上升。地价提高,再加上经济发展带动买房需求,房价也就开始迅速上涨。大家都认为房价会继续上涨,于是就有人专门倒卖房产以图获利;房价涨得越快,这么做的人就越多、投入资金也越大。



房地产公司发现倒卖房产可以挣到更多的钱之后,他也加入了这一行列:先让员工伪造客户资料申请房贷,然后勾结银行放贷审核人员通过批准。由于房价增长速度远高于银行贷款利息,可以用房价增幅的一小部分去还贷款,所以房产公司申请到贷款就能大量获利;银行自身为了短期盈利也不惜放松对放贷的审核,也起到了推波助澜的作用。



从这可以发现,这一模式中房地产公司获利的前提是房价增速高于银行利息,多出来的部分就是它的利润,所以房产公司势必要尽力推动房价上涨。于是房产公司不断的伪造购房人申请贷款,把自己左手的房屋提价后卖给右手,这样就能不断的推高市场价格;只要利润差高于房屋交易税他就能不断的玩下去。



正是因为房产公司不需要把房屋卖给个人,只要卖给银行就能就能大量盈利,所以过去几年中提高第二套房屋首付、限制房屋面积、加强监管等举措丝毫没有起到作用,直到去年收缩信贷才使得房地产市场猛然收缩。



今年房产公司大喊资金困难,就是因为收缩信贷后他们无法再玩左手加价倒右手的游戏,而手里的房子还需要不断的付银行利息,同时对倒游戏的停止使得房产市场停止快速上涨,炒房客可预期的盈利变成了可预期的损失,导致房产公司也无法把房子卖给个人炒家和住户来解套。



总之,这轮房地产价格上涨的原因是大量资金炒作,收缩的原因是收缩信贷导致的资金匮乏,完全在跟着资金走;只要不断有新的资金投入,房价就能继续上涨下去。



知道了房价为什么上涨,我们再看看如何能在现在的房产市场中获得最多的好处,起码也要尽量避免损失。



前面说了,房价是由炒作资金推动的,只要有足够的预期利润就会不断的有资金投入,直到利润率低到不值得让这些资金冒险进入;然后最后一波接手的资金由于要支付银行利息等成本不得不把房产大量降价出售,所有人形成降价预期并一同抛售,从而导致房产市场的泡沫迅速破灭,房价大幅度下跌。



这里可以总结出几个要素,第一个是资金供应短缺,比如说去年的收缩信贷,或者银行没钱放贷,这是导致房产预期利润下降;第二个是其他行业利润高到超过房地产市场,比如说大幅度加息,或者出口再次飞跃式发展,这是降低房产利润的吸引力。



让我能买得起房子条件有了,这几年能否出现这种情况需要看目前的经济形势。



从全世界看,80年来未有的超级经济危机迫在眉睫,很有可能重现1929年的惨状,中美两国正在联手求自保。这场大危机中,全世界的生产-分配-消费环节都可能被打乱,需要重建经济秩序;东南亚、韩国、日本都很可能受到严重打击。



对我国来说,国内出口可能大幅下滑,起码09年对欧美出口增长停滞已是必然;国内从通胀到通缩,企业也将不好过,而且社会保障体系尚未建立,一次分配中消费的比例仍旧超低,发展内需不过是句空话;08年上半年固定资产投资接近7万亿人民币,国有投资2.4万亿,再加大投资力度余额有限。



经济发展三大引擎出口、消费、投资全部低迷,国内经济肯定不好过,尤其是制造业、加工业的日子不好过。实体经济如此,那房市会怎么样呢?



制造业不好过利润率低,金融资本就会另寻高利润率的渠道投资,因为可以容纳大量资金并且有足够的炒作空间,房地产市场和股市往往就是最佳去处。例如日本85年签署《广场协议》之后,当年日经股价指收于13083点,到89年就收于38916点,4年间累计上涨197.45%;87年末日本土地价格总额为美国的4倍,房地产平均价格是美国的96倍,而到90年的时候日本房地产价格又比87年上涨了2倍。



9月16号国内决定降低贷款利息并降低银行准备金率,这就意味着银行可以发行更多的贷款,炒房团需要支付的利息也会降低,前面说了,只要有资金房地产市场就可以继续涨下去,所以这两条都是对房市大大有利的消息。



当然我认为决策层的本意不是就房市,而是想支持国内制造业企业;但是经济规律是不以人的意志为转移的,国内银行无法对资金流向进行监管,而炒房的利润又比开工厂高,那这些钱就必然要投入到房地产市场中去,房产市场也就必然要继续上涨。



现在资金限制已经放开,如果再过2个月发现信贷发放限制也放开的话,那么就可以确认新一轮房价上涨的大潮即将到来



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