房地产业的严冬正在到来,杭州因万科的率先降价行为成为打折卖房的风暴中心。昨日,长江证券研究部将房地产行业投资策略研讨会选址杭州,吸引了研究机构和众多房地产上市公司、基金经理的参与。房地产企业纷纷表示将收缩战线准备过冬。学者则认为金融环境的改革与房地产密切相关,建议恢复金融市场常态。行业分析师给出的投资建议则是资金处于尴尬时代,长期“看好”,“中低配”是目前最好的选择,尴尬时刻更要重新看待“保招金万”


专家:金融环境需要恢复常态


中国房地产研究会副会长顾云昌教授表示,金融改革对房地产的发展关系密切。他的观点得到与会者广泛认同。


顾云昌表示,2005年和2006年国内房地产的销售面积增长从百分之十几上升到24.7%,2007年一年内房价上涨17.5%,很大程度上是由于金融改革取得的突破,资本市场上股改的成功、银行加快上市是两个重要内容。银行上市融资后发放贷款增多,2007年出现地王,股市融资积极推动了房价。研究数据也证明,个人抵押贷款从百分之十几增长到80%,今年则在政策控制下急剧下降。他表示本月将对有关部门提出建议:金融环境的改善是房地产环境改善的主要条件,当前金融环境需要恢复常态,例如取消对第二套房的购买限制。


顾云昌认为,目前对房地产行业的政策目标应该是:保稳定、促成交、过好冬。在房地产发展过程中,如何防止泡沫吹大和破裂是世界难题,泡沫曾经出现在1991年的日本和1997年的香港、东南亚国家,目前也发生在金融制度完备的美国。对房地产业首先要促进交易量、保稳定,其次是稳定预期,加大税收和金融环境的建设。防止大起之后的大落、减少波动,稳定发展。他建议开发企业要过好冬天有几个方面的注意事项:保卫资金链、寻求差异化、提高性价比,增强抵抗力。


企业:谨慎拿地收缩战线


昨日不仅有杭州的房地产企业积极参与,还有保利地产和金地集团等公司高管参加会议,这些上市公司对于房地产市场的未来预期大多谨慎。但也有滨江集团在前天刚刚拿到一个中标的项目,董事长对未来房地产的发展表示乐观。


广宇集团的邵总介绍说,今年下半年房地产市场预计还会跌,而这一低迷周期的持续时间预计在两年左右。他说,今年杭州地区的实际价格下降幅度并不是很大,但交易量仅仅是去年的三分之一;全国市场去年涨得越多的地区今年跌得越多。莱茵置业的高管则表示,莱茵置业在上市之后将步伐迈向了长三角地区,目前看来可能走得早了点,去年没有享受到杭州地区房价飞涨的好处,但是也在长三角其他地区打下了基础,扬州地区甚至已经成为代表项目。目前房价下调,对于二线城市的影响不是很大,公司的策略就是做最好的产品“过冬”。由于预期市场调整的幅度可能过头,莱茵置业在今年1月份以后就没有再拿地。


苏宁环球的杨总表示,公司的战略是选择城市近郊、以中低价位、高性价比为主的产品,以区域战略为主。近期该公司处于增发阶段,但是出现股价倒挂现象,使得公司现金增发出现困难。目前公司也在积极筹划股权激励的事宜,预计将在增发后提出。


昨日与会的多家上市公司中,滨江集团最为乐观。该公司前天刚刚中标24.6亿元的一块地,对做区域性的地产龙头具有信心。


金地集团的董秘郭总表示,公司在2007年9月之后就再没有拿地,预计土地市场下跌还没有开始,因此公司的策略是先留住现金,保持一定的安全边际,预计明年中期会是一个比较合适的拿地时期。


投资:进入尴尬时期


房地产市场的不景气,直接反映在资本市场的股票价格上,金地集团的PB已经低于1.08,甚至低于该公司在2005年5月的历史最低股价3.7元时的PB——1.1。长江证券研究部的房地产行业分析师苏雪晶认为,房地产投资进入一个尴尬时期:政府“不救市”、外资“逃离”中国、城市化终结和人口红利消失几个宏观背景之下,投资者需要关注数据背后的政策趋向,对城市和人口问题进行再探讨,并认识到正确判断行业底部的方法。


长江证券的宏观策略研究员周金涛认为,房地产的发展要在中国经济转型的大背景下理解。从2007年开始,中国步入工业化转型期,转型期是从起飞到大众消费时代的过渡阶段,按照工业化的经典过程,这一进程大约持续20年时间,预期在2025年附近完成。他认为在2015年之前,我国经济增长仍可持续,并将出现走向成熟阶段的产业和城市化特征。长江证券的房地产行业研究员苏雪晶介绍说,调查来看,目前是房地产购买的信心指数在向上,表明消费性价比渐渐合理,但企业家信心指数向下。通过有关“热钱”数据的监测,可以看出,今年上半年外资有离开现象。此外,在我国城市化率进入40%-50%的区间后,城市化速率放慢,人口老龄化的速率加快,老龄女性对房地产的影响更大。


苏雪晶认为,判断行业底部的方法是:通常看房价收入比,但实际上更有用的是土地市场。统计显示,今年我国十几个城市只完成了10%左右的用地计划。由于土地出让和新开工面积低迷,明年地方政府可能将出现政策财政赤字。对于土地市场的判断,他认为,如果明年上半年出现价格回落,但成交量上升,则标志着行业底部的来临。


对于“保招金万”几大房地产公司,各有不同的关注点和买点。长江证券认为,保利地产的土地储备成关键,同时也存在管理能力、央企整合的不确定性。对招商地产来说,可关注增发的战略意义。该公司有近60亿元的销售收入,是具有转折意义的一年,值得关注。金地集团的收入分布非常合理,在长三角区域的市场占比较高,具有销售优势,上半年低于市场预期的销售,未来如何演变值得关注。万科的买点则可能在明年出现。在目前销售情况下,下半年要达到600亿元的销售才能保证明年不出现负增长