时寒冰:房价不降,股市难筑底(转贴)

hyl259 收藏 4 65
导读: 在股市持续下跌的情况下,讨论底部是一个非常危险的事情。尤其对于像我这样的悲观论者而言,在上轮牛市即将结束的去年9月底和10月初,我明确发出空仓的呼吁。在股市的诸多制度漏洞堵住以前,空仓才是最佳选择。   虽然,我们不能很清晰地弄清楚中国股市的底部到底在哪里,但有一点是非常明确的,在房价真正下跌以前,中国股市是很难找到支撑的。或者说,是很难见底的。高高在上的房价,是悬在股市上空的一把达摩克利斯之剑,没有谁知道它何时会落下来,但我们可以确切的知道,只有当它落下来,股市才能坦然地完成筑底过程。在此之前,
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在股市持续下跌的情况下,讨论底部是一个非常危险的事情。尤其对于像我这样的悲观论者而言,在上轮牛市即将结束的去年9月底和10月初,我明确发出空仓的呼吁。在股市的诸多制度漏洞堵住以前,空仓才是最佳选择。


虽然,我们不能很清晰地弄清楚中国股市的底部到底在哪里,但有一点是非常明确的,在房价真正下跌以前,中国股市是很难找到支撑的。或者说,是很难见底的。高高在上的房价,是悬在股市上空的一把达摩克利斯之剑,没有谁知道它何时会落下来,但我们可以确切的知道,只有当它落下来,股市才能坦然地完成筑底过程。在此之前,任何筑底的说法都值得怀疑。为什么?


房地产业是资金密集型产业,与金融业密切相关,也因此,房地产类股票与金融类股票的波动具有一定的内在联系,而房地产与金融类上市公司在中国股市中所占的权重,足可以影响乃至左右整个股市的运行方向。


从现在的业绩来看,房地产业仍然显得比较“靓丽”。2008年上半年,沪深两市104家房地产上市公司(不含ST公司),共实现营业收入835.36亿元,比2007年中期的631.86亿元增长32.31%;实现营业利润218.55亿元,净利润119.58亿元,同比分别增长40.35%和46.11%。


但是,股市所反映的是实体经济的预期走势,具体到房地产业,它反映的是房地产业未来的走势,而这一预期是悲观的。


交易量的持续低迷,是制约房地产类上市公司未来业绩增长的致命隐患。全国商品房销售面积(累计)在持续下降,今年3月,下降1.40%,4月下降4.90%,5月下降7.20%,6月下降7.20%,7月下降10.80%,不难看出,全国商品住房销售面积,无论是现房还是期房,都在快速下降,且有明显的加速下滑迹象。如果从同比数据来看,下滑趋势可能更为明显。比如,今年7月份,全国商品房销售面积同比下降37.2个%。


商品房交易量低迷是人们观望的结果。一些开发商和研究者认为,这种观望不会持续长久,一旦楼市回暖,交易量就会迅速回升。这其实是一种误导。公众对某种商品的观望,存在着两种类型:一种是持币观望,即购买力真实存在,人们只是在选择购买的时机。二种是无币观望,即购买力并不存在。


我认为,中国房地产市场的情况属于第二种,即房价上涨过快,偏离民众的购买力太远,使得绝大部分民众丧失了消费能力,这意味着,房地产业赖以存在和发展的基础,已经由于对未来消费空间的过度透支而丧失。有鉴于此,民众对房价的下跌预期日渐强烈。因此,只要房价不真正下跌,人们的这种预期就持续存在,房地产类和金融类股票就难以找到支撑,股市就无法完成筑底过程。


现在,有不少官员、学者在呼吁政府救市,一些地方政府也在积极行动,出台鼓励房地产业发展的政策措施。但这只会进一步加剧房地产业的泡沫,不仅无法阻止房地产业的大调整,还可能因为新制造更多泡沫而埋下更大隐患。楼市泡沫只有在调整中才能挤压出来,靠推高本已高得离谱的房价来改变人们的预期,以诱使更多的人去买房的努力只能是徒劳的!


薛涌先生最近在《贵美国”与“贱美国”》一文中披露:“实际上,美国的大部分地区(房价)都非常便宜……纽约听起来是个世界最贵的地方,但纽约州大部分地区却很便宜。比如Kenmore地区中等家庭收入将近六万,中等房价九万三。Tonawanda地区中等家庭收入五万一,中等房价七万四。Depew地区中等家庭收入五万六,中等房价九万。Corning地区中等家庭收入五万二,中等房价八万三。房价低的地方并非仅仅是穷乡僻壤。比如得州的奥斯汀,是个六十多万人口的大城市,和波士顿相当,而且文化繁盛,有大名鼎鼎的得州大学。那里中等家庭收入为四万五千多,中等房价为十六万多,三年的收入足以买栋房了。就美国全国的水平而言,中等家庭收入为四万四千多,中等房价为二十一万多,五年的收入足以买一栋房。”


联合国和世行都曾发布报告认为,一个家庭3到6年的收入购买一套房是合理的,一旦超过6年,就容易引发社会问题。而事实上,我国上海、北京等一线城市的绝大部分居民,如果剔除日常开销,40年甚至一辈子的收入都不够买一套住房。通过对比,不难看出我国房价是何等之高了。因此,目前,全国大部分城市的房价都相当于股市6000点时的位置。只有当房价步入下跌轨道,股市才能开始从下跌过渡到筑底阶段。何时房价下跌到位,股市何时真正见底。如果房价不跌,中国股市没有底部可言。


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