日本经济大崩溃?竟然向中国抛售大量土地

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有没有想过到日本当个 “地主”?记者昨天从上海联合产权交易所获悉,日前日本静冈县七块土地共105.25万平方米来沪挂牌融资,这是国外土地首次大规模通过上海联合产权交易所来沪“叫卖”。由于对日本土地市场不了解,加之国内部分房产开发商资金较为紧张,目前还没有房产开发商对上述几块日本土地有明确的购买意向。


地价虽便宜,但多为山林


在上海联交所“融资项目”一栏,8月18日开始挂牌的日本静冈县休闲胜地土地所有权转让引起记者注意。静冈县位于东京附近,伊豆半岛东南部。根据转让公告,此次转让土地共有七块,单价仅78.88元/平方米,而且是土地永久的所有权价格。相对北京、上海动辄几千甚至上万元的土地使用权单价,这个价格可谓便宜。


日本房产销售人士辰美红玉告诉记者,这个价位应该算比较“合理”的,但这些土地是位于静冈县的郊区,现在有可能是田地或者山林。记者在上海联合产权交易所公告中也发现,这七块地的地貌多为“山林”,甚至还有部分地块标明“曾是橘子地”。


假如有开发商成功“拿下”这些地且开发住宅的话,以目前这个地价建成的房子其售价大概是多少呢?业内人士给记者算了笔账,按照中国的人工和土建成本计算,建住宅的话,土建成本在2000元/平方米,配套设施的成本大约也是2000元/平方米,人工成本大约1000元/平方米,加上营销费用、开发商利润等,开盘出来肯定大于1万元/平方米。当然,这只是按照中国的成本来算,由于日本的税收、人工成本等与中国有很大的不同,所以如果该项目开发住宅的话,最终的开盘价应该大大高于1万元/平方米。


尚无开发商有明确意向


上海联交所相关人士介绍,这七块地分别属于七人所有,此次委托一人来上海挂牌融资。当记者询问为何地价如此便宜时,该人士称,并不了解具体的原因,但他承认目前尚无国内开发商有明确意向。“这些地块适合做养老、旅游产品。”


看上去诱人的蛋糕为何没人愿意分享?一家开发商负责人表示,对日本土地市场并不熟悉,异国开发毕竟具有不可忽视的政治风险和政策风险。比如,建好的住宅究竟卖给谁?卖给中国人,他们愿意到陌生的环境来住吗?卖给日本人,他们会信任“外来和尚”建的楼盘吗?此外,目前房产开发商资金链普遍比较紧张,没有多余的财力和精力关注这些信息。曾开发过静安区几个高档小区的一位开发商负责人告诉记者,即便关注到这样的信息,开发商也不可能立刻拍板,至少得先派人到日本实地去考察一下才能下结论。


此外,这些地块也并不属于“黄金地块”,公告显示,这些土地大部分都在静冈县下辖的下田市。据一位在日本杂志社工作的中国人石小姐介绍,下田市没有自己的机场,从东京开车到下田市大概要3小时。如果一定要拿它和中国的一座城市相比的话,她觉得下田市比较像中国的“无锡”或者“南通”。不过记者在上海联交所网站上看到,2009年3月富士山静冈飞机场将开始通航。该机场正在要求开通各国国际航线,如果开通到上海航线的话,从上海直达静冈需要约2小时40分钟。

日本房地产市场在十多年间一直非常低迷,只是在2005年底开始才有所回暖


日本市值排名第二的建筑商大和房屋工业公司主席Higuchi日前表示,日本的资产泡沫可能破灭,并导致土地价格下跌。他表示,希望削减在日本当地的投资,转投中国和越南等市场发展。受此番言论影响,在日本上市的房地产类股昨天纷纷大跌,并拖累大盘自高位回落。


楼市短暂反弹即见顶?


“资产市场已经变得岌岌可危,”Higuchi在接受当地媒体采访时说,“如果房地产市场泡沫破灭,我不会感到惊讶。”日本的房地产市场在十多年间一直非常低迷,只是在2005年底开始才有所回暖。


在日本,土地价格对于像大和房屋这样的建筑商至关重要,因为随着该国人口的下降,住宅建筑市场也在不断萎缩。和20年前相比,今年上半年日本的新屋动工数量每月少了约23000套。日本官方预计,日本到2050年的人口可能降至9520万人。7月份,日本的新屋动工按年率计算下降了23%,至947088套,而前一个月上升了6%。


日本房地产经济研究所上月公布的数据显示,7月份东京地区公寓售价达到平均每套7000万日元(约450万元人民币),创上世纪90年代初房地产泡沫破灭以来最高纪录。


7月份,包括东京、神奈川、千叶和埼玉在内的首都圈地区的新公寓平均售价为每套5305万日元,同比上涨12.6%。


其中,东京23区的新公寓平均售价达到每套7109万日元,同比上涨14%,为1992年11月日本房地产泡沫开始破灭以来罕见。


数据还显示,7月份,日本首都圈的待售公寓数量比去年同期减少10%,为连续第七个月下降。有74.1%的新增待售公寓在一个月之内售出,这一比例比去年同期减少了5.9个百分点。


房地产股遭抛售


数据显示,日本的土地价格2006年涨幅达到8.6%,远高于2005年的0.9%,创历史新高。Higuchi表示,地价的飞涨已令该公司备感不安。官方统计显示,日本大阪主要商业聚集区之一的Midousuji地价涨幅惊人,每平方米的价格达到696万日元,涨幅达40%。


由于投资人对房地产市场前景不看好,日本股市中的东证房地产指数今年已累计下跌9%,而东证建筑指数则下跌了12%。作为第二大建筑商的大和房屋股价更缩水29%。


受大和房屋的悲观论调影响,日本股市中的房地产股昨天普遍遭到抛售。大和房屋股价再度大跌3.2%,报1471日元。日经指数也先扬后抑,收盘大跌262点,跌幅1.6%,报16158点。



欲转战中国和越南市场


Higuchi透露,在国内房地产市场不景气的情况下,该公司打算转战其他市场,中国和越南是首选,此外,该公司还打算在日本加大投资廉价的钢筋混凝土结构房屋。


瑞信的分析师表示,考虑到国内市场萎缩,大和房屋的海外扩张计划使其迈出了积极的一步。不过分析师也指出,即使如此,对于日本的建筑商而言,要满足国外市场消费者的需求可能会很困难。毕竟房屋是高度本地化的商品,对外来的建筑商而言,开发此类商品具有较大风险。


为了寻求增长机会,大和计划在中国和越南兴建公寓大厦。Higuchi称,大和房屋将于下个月开始在中国大连销售830个公寓单位。另外,该公司还将在苏州兴建10栋公寓大厦,以实现公司制定的到2010年销售额达到2万亿日元的目标。


此外,大和还计划在2010年前在越南兴建200套公寓用于租赁。

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