[上海]楼市下行 房价大跌故事可能重演

[星岛网讯]一直被视为房价最为稳定的上海,再次为房价的下行开始担忧了。据了解,7、8月份上海房价出现了一波明显的降价,甚至个别楼盘最大跌幅为30%。上海成全置业顾问有限公司董事长全忠认为,开发商最难熬的日子将会在年底,预测房价底部构筑最快在明年5月。


有迹象表明,这次上海似乎正在重演2005年房价大跌的历史。在8月下旬的上海市房地资源系统党政负责干部大会上,“保持房市房价基本稳定”成为上海市房地局下半年重点工作之一。无独有偶,上海多家银行也接到监管部门文件,要求务必在内部进行房贷压力测试,预估房价下跌导致的信贷坏账金额。


降价成为主流


《经济观察报》报道,最吸引眼球的是,国内两大知名开发商万科和金地,前两个月在上海新房主战场三林板块“大打出手”,采取的“杀手锏”都是降低价格。


今年7月初,金地 “湾流域”凭其后发的产品和配套优质,与万科“金色雅筑”花园洋房价格相当。7月25日,万科“金色雅筑”将小高层报价从18000-16000元/平方米下调至17000-15000元/平方米。紧跟着,金地“湾流域”所开出的小高层房源报价只有15000-13000元/平方米。随后,万科立即宣布两幢小高层每套房源再降10万元。


万科“金色雅筑”售楼处庞先生8月26日说,这批主推的是90平方米左右的装修房,其中两幢临街的小高层每套房优惠10万元,其他房源最大优惠为房价的3.2%。“现在这两幢楼只剩下1套房子,其他房子也卖了六成以上,卖得还是比较好的。”


“网上房地产”的数据显示,“金色雅筑”参考价格为18000元/平方米,与“湾流域”17000元/平方米比较接近。可以看出,万科“金色雅筑”售价价格下降了6%-20%。


从“金色雅筑”出发,途经一段摊贩嘈杂的马路和露天菜场,约1000米远就是金地“湾流域”。售楼处人士介绍,该楼盘装修房单价要比万科“金色雅筑”便宜1000元/平方米左右,“来我们这里看房的人很多,现在花园洋房已经卖了1/4,双拼别墅卖了1/2。”


据了解,万科和金地的“竞价销售”,已经引发了三林板块新房价格的整体下降,周边原先涨到13000元/平方米的楼盘跌回到万元水平,甚至出现新房价格低于二手房的情况。


上海佑威房地产研究中心主任薛建雄认为,两大楼盘相继降价使三林地区房价理性回归。事实上,从去年初开始,三林板块房价一路飙升,到今年年初已翻了一番。在今年楼市进入低迷期时,三林成为上海楼市房价调整的重灾区。


一系列迹象表明,房价下跌已不止三林一个板块,上海北蔡、万里、大华等地的房价也都从16000元/平方米以上回调到14000元/平方米以下。


据了解,由上海本地企业开发的 “大华锦绣华城”,8月份拿出沿马路的1、2号楼促销,成交的61套房源均价13551元/平方米,其中5套“特价房”只有12079元/平方米,远远低于上半年成交均价17740元/平方米。


寒冬尚未到来


一系列迹象表明,这次上海似乎正在重演2005年房价大跌的历史,其跌幅极有可能要比2005年大得多。


作为上海超级大盘的 “中远两湾城”,1999年起价为3200元/平方米,随后一路上涨至2005年初的16000元/平方米。在宏观调控下,该楼盘2006年2月起价下跌至10967元/平方米,价格进入一个阶段性低谷。


随后,调控政策出台较少,该楼盘房价又开始上涨,去年初起价为13030元/平方米,而到今年2月售价已高达23000元/平方米,涨幅高达71%。据了解,当时售楼处还一再声称,低区售价也要达到22800元/平方米。


今年3月份之后,随着成交量一路下滑,“中远两湾城”打出9折售房广告,尽管价格下降了3000多元/平方米,但销售业绩仍不理想。为此,今年8月“中远两湾城”采取了进一步的降价措施。


截至8月21日,该楼盘成交的34套2至4楼的房源,成交均价为14001元/平方米。其中,8月18日集中成交的29套房源均价仅13842元/平方米,而21日成交的3套更是低至13804元/平方米。与5个月前的最高售价相比,房价已经下跌了近40%。


“降价销售是惟一出路。”上海成全置业顾问有限公司董事长全忠认为,上半年大部分开发商销售业绩只完成全年任务的25%左右,这必然促使他们在下半年加大销售力度。在市场面没有根本好转以及年底财务结算的压力下,到年底一些开发商很难撑得住。


“构筑房价底部,最快也要到明年5月份。”全忠说,快到9月至11月的销售旺季,上海大部分开发商采取“中低定价”策略,然而还有一些开发商“主意未定”。


尤其是一些滚动开发的项目,定价陷入进退两难的境地,低于之前已售房价,担心引发业主退房,砸了苦心经营的品牌;高于之前已售房价,担心很难卖出去,资金紧张难以解决。


在这种情况下,民间投资开始“弃房断供”。一位来自福建的房地产业界人士透露,在今年初上海房价高位时买入的一些福建“合伙”投资者,开始了“弃房断供”做法。“房价跌了,就没人愿意放钱了,反正亏了也就那么几万块。”据介绍,这些“合伙”投资者,买房资金大部分来自银行贷款。


据悉,已完成的部分压力测试结果并不乐观。有的银行测试结果显示,如果房价下跌20%,个人房贷不良率将大幅上升;如果房价下跌超过40%,个人房贷不良率将上升约4%。


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