中国房事黑皮书之《二》谎言弥漫的中国楼市

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谎言弥漫的中国楼市

——《中国房事黑皮书(2008)》之二




信息影响着人们对消费或投资、投机行为的选择,而人们的消费或投资、投机行为又直接影响着房价。如果说这是一个循环,那么,通过错误的信息,影响甚至左右人们的消费、投资、投机选择,就能间接影响或左右房价,从而,形成有利于自己的“良性循环”。因此,才有了中国房价连续10余年在既得利益集团的掌控下直线上涨。

中国房地产市场中的信息,被既得利益集团利用得可谓淋漓尽致。

目前与房地产相关的信息,基本掌握在房地产开发商与政府有关部门手中,在有关部门信息公开不到位的情况下,开发商成了发布相关信息的最权威人士,并因此被媒体追捧,一些开发商成了明星,并一直发展到他们自己也把自己当成大明星为止。有关部门和地方政府即使公布相关信息,也都是最大限度地让数据“体现”自己的利益。因此,在中国房地产市场中,不仅开发商提供的数据与政府部门经常冲突,地方政府与有关部门彼此提供的数据,也往往是天壤之别。民众根本无法得到真实的信息。在中国房地产市场,谎言因此鹊起。


许多人在判断中国楼市走势的时候,都会强调土地资源的稀缺性,认为土地的稀缺是房价最强大的支撑力量。因为这个误区,人们相信了开发商给出的房价将永远只涨价不跌的逻辑。


我们不妨从五个方面剖析这一问题:


第一,被开发商囤积的土地(包括未被统计在内的)和被各地土地储备中心储备的土地量加总在一起,足可以满足未来至少10年以上的房地产开发。

仅被开发商囤积的土地,有三份报告清晰地反映了这一点:(1),2007年8月,建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示:2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积60%,相当数量的土地被囤积和倒卖;(2),国务院发展研究中心于2007年9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露,房地产企业土地购置面积越来越大,全国最大的“地主”是碧桂园,截至2007年7月末,总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米;(3),北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》于2007年12月4日发布,报告估测:到2007年底,房地产开发商囤地约10亿平方米。以钟伟为核心的课题组成员最后得到的结论是:地价对房价的占比不是推动房价的决定性因素,供地方式和规模的改变,导致的房地产市场严重的供求失衡,才是推动房价飙升的关键。

这些囤积的土地量是什么概念呢?仅以碧桂园囤积的4500万平方米土地计算。根据北京市公布的“十一五期间住宅建设规划”,“十一五”期间,北京将新增商品住房建筑面积约9250万平方米、约90万套,4500万平方米土地即使是建筑面积,也已经相当于北京市“十一五期间住宅建设规划”的近一半!4500万平方米土地如果是平面面积,假设容积率为2.5,其建筑面积总和则已超过北京市“十一五”期间新增商品住房建筑面积总和!(详见《上海证券报》2007年9月18日)。这仅仅是囤积在一个开发商手中的土地面积!

另据2007年2月25日的《南方都市报》报道:全深圳市目前约有20平方公里闲置土地,其中也包括部分房地产用地。这20平方公里的闲置土地已相当于深圳近年来每年新批准的建设用地总量。开发商囤地严重,一直是深圳房价快速上涨的重要原因。去年10月,按照深圳市国土部门公布的数据,自2004年以来,深圳共批准房地产用地435宗,当时已开发完成及部分开发完成的用地只有92宗。有业内人士估计,深圳房地产用地至少约有7平方公里左右,囤积在开发商手中超过两年未开发。

这还没有包括未被统计在内的数据(这一定又是一个触目惊心的数据),同时,也没有包括各地土地储备中心储备的土地,而土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能,其储备的土地是动态增加的。

显然,所谓中国土地的稀缺性,是通过囤积等方式,人为制造出来的谎言,意在制造紧张气氛,推动房价上涨。


第二,说到土地的稀缺性,中国的土地再稀缺也稀缺不过日本。日本人多地少,而且有三分之二以上是山地和丘陵,人口密度是每平方公里339.3人,我国是130多人,而且,日本的城市人口占其总人口的比例高达75.9%,我国只有37%左右。但是,日本仍然很好地解决了住房问题,而且,日本的房价并没有涨到天上去。不妨看看《第一财经日报》2008年3月25日的这则报道:日本东京多摩地区去年11月刚刚落成的大型公寓楼,不仅紧邻轻轨车站,而且全部精装修完毕。到今年2月,使用面积66平方米的房型售价2290万日元(约合152万元人民币)。即使从绝对值上来对比,这一房价标准也已经和北京、上海非常接近。别忘了,日本国民的人均工资收入是我们的30多倍、日本的房产中包括土地所有权(中国买的只是70年的使用权)、日本有健全的社会保障体系——这意味着国民可以更放心地把其大部分收入用于购买住房。


第三,所谓城市化导致土地资源稀缺的说法也是一个谎言。我国城市化率并非随着经济发展到一定阶段自然导致的结果,很多城市化是把周边的县、镇划归城市实现的,属于“挂牌式”城市化,在这种情况下,对于新并入的县、镇而言,由于新的高楼逐渐替代原来的矮楼,土地得到了更充分的利用,仅原有土地利用率的提高就相当于衍生出了大片土地。这种城市化进程并不意味着对耕地的侵占,也不意味着土地资源变得更稀缺。而且,在这种“挂牌式”城市化格局下,原有的农民变成市民——他们即使住在自家房子里不动也完成了向市民的角色转变,这种城市化进程与对土地的占用之间并无直接联系。因此,所谓土地的稀缺性也就缺少了一个重要前提。另外,城市化过程中并未伴随着购买力的上升,这一点在《中国房价下跌序幕刚刚拉开》(《中国房事黑皮书(2008)》之一)一文中已经讲过。


第四,城市尤其接近中心地带拆迁后(多为平房或矮楼)新建的楼房,大都是容积率高的高楼大厦,其建筑面积是拆迁房屋建筑面积的数倍,这实际上意味着城市土地更充分的利用,意味着衍生出新的“建筑面积”。另一方面,城中企业向外迁移(可能占用部分耕地),都在不断增加城市的土地资源,当高楼大厦替代企业的厂房,由于容积率提高,建筑面积将提高数倍,这同样告诉我们,土地的稀缺性只是一个人造谎言。


第五,我国一再强调,“一定要守住18亿亩耕地红线”,但是,住房并不一定要建造在耕地上,实际上,在我国陆地面积中,耕地只占13.7%,耕地之外的土地比耕地面积更多,许多是可以开发利用建房的。在一些城市,海边与山坡的商品房甚至价格更高,以开发商的能耐,完全可以包装成“海景房”、“山景房”高价销售。

但是,错误信息的弥漫,使人们深信,房屋只能建在耕地上,而18亿亩耕地红线不能碰,因而,土地是稀缺的,既然土地是稀缺的,地价就会上涨,相应的,房价也会直线上涨。这种思维路径正是既得利益集团所需要的。对于地方政府而言,在土地稀缺性的幌子下,土地可以以更高的价格拍卖,“地王”不正是这样制造出来的吗?另一方面,在土地稀缺的幌子下,开发商不断烘托出供不应求的假象,推高房价。而购房居住者成为被既得利益集团明火执仗打劫的对象。

实际上,一方面,土地稀缺性只能是相对的,与日本相比,中国可能根本不存在所谓的土地稀缺性,能建造房屋的土地比能耕种的土地要多得多!更何况,对于这种所谓的稀缺的土地,人们所拥有的只是70年的使用权而已!另一方面,正如《中国房价下跌序幕刚刚拉开》一文中所提到的,计划生育政策导致的生育率的下降,使得80后的独生子女一代,“结婚后,在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产,一套自住,其余的一套或多套住房则推向市场”。因此,退一步说,所谓的土地稀缺性即使是真实存在的,也正在悄然发生变化。


在中国信息混乱的房地产市场,民众想获取真实信息是如此困难。比如,国家发改委发布的数据显示,2007年11月份广州房价环比上涨12.27%,而广州市国土资源与房产管理局公布的数据却称同期月房价数据环比下跌9.9%!地方政府与有关部门发布的同一期间的数据差别竟然如此之大!原因是双方采用的统计方法截然不同,当然,谁都会选择更利于自身利益的方法,问题是,夹在中间的民众如何取舍?


再比如,自2007年10月份以来,有关部门发布的房价信息仍是在不断上涨的,媒体报道时特别强调“各大中城市的房价依然在你追我赶,并无趋缓迹象”,这种信息给民众带来的感觉是显而易见的:房价在快速上涨,如果不抓紧买房,今后将不得不付出更高的价格。经济学家认为,公众对未来良好预期容易转化为现实的需求,从而进入消费决策。房价快速上涨信息给人们心理上带来的驱动作用无疑将使部分潜在的购买力直接转化为消费行动,进而,成为房价上涨的推动力。

但是,有关部门发布的房价涨幅数据遗漏了一个极其重要的因素,即成交量的变化。经济学家在研究某种商品的价格走势时,不仅看价格,也看交易量,因为基于不同交易量的价格有着截然不同的市场解读,通过两种数据的结合才能得出相对准确的结论。然而,我们有关部门所发布的统计数据,交易量却是缺位的,这是由统计方式的局限性所决定了的——发改委和统计部门发布的数据属于抽样统计,无法反映具体的交易量。这样,某种商品目前的价格变化与未来的走势之间就容易失去原本非常紧密的联系。缺少成交量支撑的房价,即使上涨的,也是强弩之末或者回光返照。如北京、上海、深圳,今年7月份的住房成交量环比大幅萎缩,都在20%以上,深圳更是环比下降40%;同时,三大城市同比降幅更是都达到50%。


有些信息不仅仅是统计方式的不同,甚至,连定义本身甚至都可能截然不同。比如空置率,国家统计局与原建设部(即现在的住房和城乡建设部,下简称建设部)就争议不断,因为它们对空置及空置率概念的理解截然不同。国家统计局认为,空置面积是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的部分,包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面积。而建设部则认为,竣工1年以内的作为待销商品房,1年以上3年以内的作为滞销商品房,3年以上才被作为空置积压房。争论到最后,建设部有关人士在接受媒体采访时干脆说:“空置率不管是百分之多少,是算不出来的。因为国外空置率有严格的分子、分母界定,而我们的分子分母跟国外特别不一样,所以怎么算都不合适。”太极手一推,空置率计算似乎就成了难以完成的任务。言外之意,既然空置率是算不出来的,你统计局不管怎么忙活,得出的数据都是不可信的!

统计局与建设部的PK,说到底是利益和话语权之争。仍以空置率为例,空置率的高低直接反映了房地产市场投机、投资的严重程度,倘若空置率高,中央可能据此出台严厉的调控政策,而这恰是建设部不愿意看到的。最要命的是,倘若统计部门公布的数据成为中央制定相关政策和公众研究房市的依据,统计部门就掌握了房地产市场上的一个至关重要的话语权,就动了建设部的奶酪,这同样是建设部不愿意看到的。建设部更愿意自己掌控着与房地产相关的话语权。两部门争斗的结果是:中国现在也没有谁能够知道房屋空置率到底是多少!如果有人想知道,就只能在晚上去一个个小区查看,看亮灯率有多高!职能部门内斗或不作为,让民众苦不堪言!


而有些信息根本就是故意扭曲的,以凸显政绩或遮掩问题。比如,2007年11月15日,在第六届住博会高峰论坛上,建设部住宅与房地产业司一位副司长透露:“截至目前,90平方米以下普通商品房占到商品房供应总套数的35.9%,比2006年高出1.5个百分点,中小户型供应呈现上升趋势。”根据这个数据,我国90平方米以下普通商品房占商品房供应的总套数在增加,但是,“小户型供应呈现上升趋势”的结论却是偷换概念的结果。因为,判断中小户型住房供应增加与否、增加多少的依据应该是“面积”而非“套数”。

我国第二次房市调控政策明确要求:“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。

显然,中央政策的着眼点在于“面积”而非“套数”,衡量政策效果的标准也应该是“面积”而非“套数”。我们知道,同样的面积建造小户型住房的套数肯定要比建造大户型住房的套数多很多。莫说“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重”,已经达到“开发建设总面积的70%以上”,即使达到了政策规定的一半目标即35%以上,那么,90平方米以下普通商品房在商品房供应总套数中的比例也不应只占35.9%!通过对比不难看出,有关人士通过以“套数”来取代“面积”,就把90平方米以下普通商品房供应远未达到政策预期的缺陷轻松变成了成绩!


在整个中国房地产市场,各种数据互相打架,各种信息彼此冲突。当一个市场的信息混乱到过去的(如上月份、上季度)房价到底是涨还是跌都弄不清楚的时候,各种既得利益集团便翩翩起舞,尽兴忽悠,而民众处于极度迷茫的状态!正是在这种信息极度不对称、极度缺失的局面下,民众被房地产市场中的既得利益集团牵着鼻子走了一程又一程,他们被榨取和掠夺的是实实在在的血汗钱。但是,用谎言推动的市场注定要累积起巨大的泡沫,而泡沫总归是要破灭的。2008年,注定是一个转折之年!


备注:此文原文作者:时寒冰(姓时名寒冰字暖之。70年代人现居上海。现为中国财经传媒人联盟特约观察员、凤凰博报特约顾问、南京大学客座教授、上海证券报评论员)网络人生看世界在征求好友时寒冰同意后原文转载发表!在此对好友表示感谢!- -网络人生看世界(此文原作者版权所有 如无作者同意请勿随意转载!否则您将面临剽窃版权控诉!谢谢合作)

本文内容于 2008-9-2 12:15:03 被网络人生看世界编辑

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