【全面解读】后奥运时代:中国楼市阵痛过后的繁荣


中国经济经过连续三十年的两位数的高增长,经过近几年奥运经济的投资拉动,经过几年的CPI的持续上涨,经过几年的主要因为汇率机制导致的出口下滑和人民币资产大幅度升值,经过去年的从紧货币政策后股市和楼市的急速降温,奥运后,中国的经济政策特别是金融政策会不会有转变以及朝什么方向转变?


对于中国地产业来说,这个节点和猜想也许尤其重要。众所周知,中国房地产在上述经济和政治背景下,走过了高歌猛进的八年,房企和其产业链已经成为中国经济快车和资本市场的主要发动机。中国房企在资本市场和土地市场数年的史无前例的攻城掠地后,严重加剧了中国经济结构的扭曲和社会阶层的分化。深圳等部分城市还出现了明显的地产泡沫,对金融安全构成威胁。


对奥运后中国房地产业即将出现衰退的观点无非基于下面几个理由:第一,国际经验说。即大部分奥运主办国尤其是主办城市都经历了经济衰退尤其是地产市场的不景气;第二,货币政策说。由于治理通胀是央行首要目标,所以从紧的货币政策不会改变;第三,拐点说。经济和地产周期到了衰退期;第四,和谐说。房企暴力、房价高企,已经影响社会和谐和稳定。也许还有其它理由。可是,你综合分析一下就会发现不合理之处。


从政策因素看:在主要城市房地产出现非理性的暴涨后,国家采取多种方式为房地产降温,无论是两年不开发的土地要收回,两年之内未开发的土地要收取20%的闲置费,还是二手房的税收及大量增加土地供用量、经济适用房、两限房,都是为了房地产的降温而做出的遏制上涨政策,国家的政策就是要让房价在合理范围内缓慢平稳的增长,引导房地产行业健康发展。但是,发展是重点。中国经济在奥运后不允许衰退即滞胀。温总理最近在深圳调研讲话已经重新强调房地产是国民经济的支柱产业。这是一个奥运后中国经济政策取向的明显信号。


从社会因素看:由于美国次债危机的影响,国内通货膨胀的巨大压力,半年来使大多数购房者无力购房;房地产降价论更是将舆论导向房产商;社会舆论的极大传播使一部分购房者在等候房地产商降价,使得购买双方出现了“僵持”的胶合状态,同时也孕育了更多的市场需求等待释放,在持续高通胀和汇率松动的市场背景下,地产市场的降温肯定是短期的。奥运经济后,我们也许会看到房地产的“报复性反弹”。住房市场的民怨是政府的问题,当政府实现中底收入民众“住者有其屋”的职责后,房地产就只是经济问题和市场问题。


通过以上简要分析,我们可以得出结论:北京奥运后对中国房地产市场的悲观论在政策预期、经济预期和社会预期上是不成立的。中国改革开放三十年,房地产及相关产业对GDP贡献巨大,中国社会经济结构转型当然需要摆脱对地产业的依赖,但是,这个过程是漫长而痛苦的。奥运后的中国,继续保持增长和就业,避免可能的金融危机和经济衰退,仍然是中国最大的政治。


北京奥运是中国经济特别是房地产业的重要节点,但这个节点几乎没有悬念。


阵痛过后,中国房地产业会继续繁荣。



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