世外桃源?揭开温州房价坚挺的秘密

房价一路飙升的狂热终于被国家宏观调控的“金箍棒”刹住了,一些城市如广州、深圳甚至出现跌幅近40%,拥有多套房子的炒房族们美好的期待转眼变成了沉重的包袱,曾经热闹非凡的地产市场被一片叹息声所取代。


然而,在全国房市普遍处于低迷状态之际,有一个城市的房价却坚挺得让人惊讶,那就是被外界视作富得流油的温州。


这里房价仍在飞涨


在一般人的脑海里,像温州这样一个陆地总面积只有11784平方公里、市区1187平方公里的小小地级市,其地产业从上个世纪90年代初就全面进入市场化,经过多轮飞涨和十几年的沉淀,应该进入理性化发展阶段了。可是,十几年来正是这块弹丸之地——寸土寸金火爆的交易现象书写了地产不倒的神话。其表现出来的火爆程度远远超过北京、上海、杭州等一线城市,在这里不管开发出多少房产,都能卖掉,根本不存在积压问题,而且价格却越涨越离谱。


今年1—5月,温州市区以及下辖的各县(市)房价一直呈上升趋势,市区均价达16000—17000元/平方米,个别地段房价甚至突破40000元/平方米。不仅温州市区房价高,其辖区的一些县(市)房价也在飞涨。


从事房产评估的王先生告诉记者,瑞安安阳新区的房价从今年的1月份至今一直在涨,仅几个月每平方米房价涨幅高达2000—3000元。2003年,王先生在安阳新区买了一套带阁楼的三居室,当时只有4000多元/平方米,现在涨到20000多元/平方米,王先生觉得在瑞安没有比买卖房子更赚钱了,只是现在这套房子用来自己居住,也就无法计算升值后的实际价值了。


翻开温州地产业的历史片段,我们不难发现其发展步履之神速。


疯狂的楼市滋润的开发商


大发集团是温州最大、最具有实力的房地产开发公司,该公司的办公室主任潘江丽女士从事地产业已有十五年的历史,也是大发集团的元老之一。她向记者透露了这样一个消息:在温州开发房地产比在别的地方带劲,因为温州房地产市场火爆,购房者踊跃,开发的楼盘根本不愁卖。随着物价、地价、原材料的上涨,房地产价格上涨是一种必然。


现在手头还有多个项目在运作,不仅在温州本土开发了十几个高品质的经典楼盘,如大发商厦、凯润、凯裕等,有些楼盘起初只有5000元/平方米左右,现在都涨到2万多元/平方米。同时在上海、杭州、安庆等城市还有多个大楼盘在开发,开发总量超过100万平方米。


至于调控时期开发楼盘的风险,潘江丽认为,大发是温州房地业的品牌,经历了我国地产业多个低谷与高峰之后蓬勃发展起来的企业,如今已形成物业管理、地产开发等系列产业,拥有雄厚的自有开发资金,具有较强的抗风险能力。大发集团根本不存在资金瓶颈,开发的楼盘都很抢手。目前集团正在酝酿上市,上市后更不用担心资金问题了。


除了大发之外,温州其他地产商也有类似的经历与美好愿景。


京都房地产公司一位售楼小姐对记者说:“现在温州房产价格还在上扬,新开楼盘价格都很高,我们公司在瓯海大道新开发的小区尚未开盘,具体在什么时候对外销售,卖多少钱,至今还没定下来,反正价格不会便宜。”


另据中梁置业有限公司的一位售楼小姐介绍,该公司开发的中梁.棕榈湾小区,今年5月开盘的300多套房子,以1.3万元的均价抛售,仅一个早上就被一抢而空,现场交易情况十分火爆。


温州三盛房地产开发有限公司销售部负责人求国新从事房地产业也有多年。他凭自己多年的经验判断:尽管国家宏观调控政策对别的城市产生了巨大影响,而温州房地产市场不会有太大的波动。


求国新告诉记者,他们公司开发的新楼盘“嘉一广场”,地处温州民航路,今年4月开盘价达29000元/平方米,100多套房子没多久全部一抢而空,多年来他们公司新开楼盘几乎没有积压。


求国新还告诉记者,尽管目前不少地方的开发商面临资金短缺困难,而温州的大多数房地产开发公司日子却过得很自在,因为他们早已完成了原始资本积累,况且近年温州房产交易活跃,并不存在积压问题,资金流转快。与此同时,温州民间资本充裕,特别是去年以来,许多华侨将外币兑换为人民币,并用以购置地产。随着房市行情的上涨,开发商对购房者要求也逐渐苛刻起来,普遍将首付款提高到50%—60%,有的甚至将首付款提高到80%—90%,几近全款买房,而购房者的热度依然不减。因此,在全国地产面临危机的时候,温州仍一枝独秀。


温州地产商滋润的日子也引起外界的关注。一些外省市地产商眼看自己难以熬下去,便纷纷到温州抛送绣球,或前来寻求合作伙伴,或将手中囤积的土地以及房产低价转让。因此,最近温州一些有资金实力的企业正在谋划成立“私募基金”等投资机构,计划收购外地烂尾楼,对烂尾楼包装、整改,待回峰时再高价抛售,从中获利。


破解楼市“疯狂”之谜


人们不禁发问:温州并非“一线”城市,楼市火爆程度却远远超过北京、上海、杭州等国内这些热门的“一线”城市,为什么国家宏观调控“指挥棒”会在这里失灵呢?难道这里真的是“世外桃源”吗?


业内人士认为,温州房产火热的现象不能简单用资本的力量去解读。


温州中小企业协会会长、温州管理科学研究院院长周德文接受记者采访时指出,不是一线城市,价格却超过一线城市,这似乎有些不正常,这也许跟温州民间资本充裕有极大关系。但是,温州房产繁荣背后不可忽视的一个问题就是空置率极高,可能高于全国的平均水平。这恰恰揭示了一种现象:其实温州房产不完全按市场规律进行,温州人把置房视作重要的投资渠道。既然是投资,不管有钱人还是没钱人,都要想办法往里扎,一旦扎对了扎准了,就可能在短时间里暴富,这种投资行业带有极大的盲目性与风险性。


温州房地产开发商李先生,曾经搞过建筑设计,对房地产发展情况非常了解,他也发表了类似的观点。房地产是温州居民主要投资产业,不少居民不管手中有没有钱都要投资房地产。温州人如此热衷购房,一方面是攀比心理在作怪,谁家住房多、面积大、豪华,谁家就有实力;另一方面,许多人把房地产作为财产保值增值的重要渠道,大家期望通过房产转手获取高额利润。


已有多年房产评估经验的王先生,现任职于瑞安一家会计师事务所:“房源供应量不足,供求矛盾导致价格失衡。以瑞安为例,瑞安全市有110万人口,2005年,住宅供应量仅为64.91万平方米,共4872套房子;2006年,住宅供应量减少到21.25万平方米,共1480套房子;2007年更少,住宅供应量只有10余万平方米,700多套房子。而开发商为了追求利润,尽快回笼资金,将规划的小套室改为大套室卖,因此,更加激化了供需矛盾。在供求关系严重失衡的情况下,房价上涨是必然的。”


总而言之,导致温州房价连攀新高的因素有三:一是温州人手头有钱,购买力强,因而房地产市场需求趋旺;二是土地资源紧缺,住宅规划供应量太少,导致房产开发成本增加,房价上升;三是许多人把地产当做支柱产业,并带有浓厚的投机行为,这直接引发地产市场的供需矛盾。说白了,炒房还是有利可图。


温州自我眼中的风险


有人担心温州房价一路攀升,长此以往总有一天会崩盘。因为温州人都在自己炒自己,开发商、中介机构、一般市民几乎全民皆炒,楼市带有极大的泡沫成分。特别是一些二手房中介(温州人俗称“红牌子”)主动介入炒楼由来已久。


那么,温州的房价究竟有无“水分”?未来走势会怎样?


记者曾就相关问题向温州市房管局、土地局等部门咨询,他们都表现出十分谨慎的态度,不愿作正面回答。


而温州中小企业协会会长周德文分析认为,温州房价会在较长一段时间里保持现在的高价位运行,然而再升值的空间并不大。


前不久,温州市政府公布了2008年下半年温州市区同级别土地上住房平均交易价格。此前,还出台了《温州市关于加强商品房预售销售和转让管理的意见》,规定商品房不许“内部认购”和收取定金、期房不得转让、适当提高买第二套以上(含第二套)住房的首付款比例,增加经济适用房的比例等相关措施,这都是针对那些楼市投机客设的“紧箍咒”。然而,这些“紧箍咒”似乎不能从根本上解决温州楼市高价位运行的压力。


对于楼市的风险,温州市场营销协会副秘书长郑远辉也作了分析,他认为——温州人家乡情结较重,大多数人离乡不离土,根还在老家。不像深圳,是个移民城市,一旦出现问题人们可以撤离。温州人永远不会放弃自己的家园。另外,温州民间资本充裕,一般风险都能消化得了。


求国新也认为,温州楼市不会发生大的地震,今后可能在10%左右的幅度摇摆。


在夹缝中生存的“中介”说明了什么?


记者在调查中还了解到,几个月来,被喻为“温州炒房团”爆炒当地楼市“温床”的二手房中介(当地俗称“红牌子”)日子并非人们想象的那么风和日丽,种种迹象表明他们正面临“断炊”的危机。


由于受“交易税收、期房现转”等系列调控政策的影响,温州一些偏僻地段以及二手房交易量明显下降。


据温州市工商局最新统计,温州市区个体房产中介因生意惨淡数量锐减70%,从去年的1000多家锐减至目前的300多家,平均每天有近5家“红牌子”关门歇业。


温州海螺置业,自去年7月成交量开始下降至今,已关闭了6家门店,从过去最鼎盛的35家门店缩减为29家。经纪人数量也从原先的376人减少到285人。


温州猛豹房产中介负责人王长生表示,温州二手房市场生意远远不如往年,房屋有价无市。


“单一的二手房买卖业务已经很难支撑一个品牌房产中介的运行,今年我们将进一步向一手代理、商业地产等领域扩张。”天浩置业负责人王珍楠在谈到房产中介的生存现状时这样表示。天浩置业在这一轮调整中将门店从原来的10家减少到8家。


二手房交易也是地产市场的一个重要晴雨表,国家宏观调控这只强有力的“有形之手”也令温州这个自成一体的“地产孤岛”产生了细微的动摇,这表明温州楼市需要一个理性的回归期。从总体来看,国家“调控政策”似乎对温州没有太大影响,但究竟这种顽强的抗衡能力能持续多久,仍需拭目以待。


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