别把投资当回事 窥市篇 两个一千万”难为北京房市退烧

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两个一千万”难为北京房市退烧


北京房价涨幅过快的事实终于没有能挺过北京“两会”。无论是市民、人大代表,还是各级官员,都对房市表示出了高度关注。北京市市委书记和市长的表态让市民略感解渴:首先是时任代市长的王岐山在总结2006年政府工作时坦言,北京房价增长过快,将采取措施抑制房价过快增长。后来是市委书记刘淇表示政府要在3年内,建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房。据称,“两个一千万”是为了对房价起到一定的控制作用。这一消息被解读为北京政府“救市”的两招。

但是,深入分析北京楼市的问题,仍不容乐观。“两个一千万”的救市政策也许无法起到退烧作用。

供求矛盾,实乃北京当局难承之重!

北京房价一路走高,其背后隐藏着一个事实:北京的房价是全球的购买力推动的。

除了北京本地的住房需求外,国内京外和外国(机构与人)都是北京住房市场上强有力的住房需求因素。

在这三方需求中,推动房价走高的原因又是投资需求。

因此,面对全国乃至全球的购房需求,有限的北京土地供应自然也就无法解决紧张的供求关系了,房价上涨无法避免!


●“限外令”是有效的需求管理型政策

自2006年新政以来,政府开始意识到北京房市供求矛盾中的涉外因素,2006年7月21日市建委紧急出台了《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》,开启了住房市场的限外令。这一政策有效地遏制了外籍人士的投资性购买(包括投机性需求)。2007年2月2日北京市建委出台《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》,将“限外令”从“紧急状态”转为更加细化和规范化、可操作的常态政策,可以预计,这一限外政策将有效地治理外资购房中的投资因素和投机因素。这一政策从宏观调控上来看是一种需求管理型政策,将有效地减少房市中的有效需求。

限制“京外需求”应成为北京房市政策考虑的因素。

仅仅限制外籍人购房是难以从根本上缓解北京房市需求压力的。北京的政治、经济、文化等区位优势是吸引京外人士购房的重要因素。近几年来,大量的京外人涌入京城购房。庞大的“国内京外”群体来京购房更是推高北京房价的重要因素。事实上,如果能把这部分需求控制住,北京房价即可控制住。

那么,北京房市该不该对京外需求设限呢?

我认为从目前来看,有以下两个理由可以支持此策:

其一,当前北京房价高居不下,京外需求是一大重要原因,而京外购房的投资性很强,自住型理由不是很充分,房屋利用效率低。其中还不乏百姓关注的与收入不平等(行业性)、腐败(官商结合型)相关的在京投资性置业。

其二,北京宜居型城市的可持续发展必须控制人口,因此,不能单纯向刚性的需求妥协,应该走向管理型政策,控制住房需求,而不是加大土地供应量。近二十年来,北京常住人口增加了553万人,年均增加27.7万人,尤其是近三年,北京每年增加居住半年以上人口41.5万人。如此下去,北京将“人满为患”,何谈宜居。


●经济适用房和限价房政策要防止矫枉过正

北京市政府的政策取向表达了一个良好的政府愿望。但是,从政策目标与效果来看,要防止矫枉过正。

北京市的经济适用房的问题不仅仅在于供不应求,而是无效供应。去二手房的买卖与租赁市场调查一番就可清楚,为何有限的经济适用房供应却能成为二手房市场的一大主体。如果不改变这种状况,那么有限的经济适用房与限价房对于模糊不清的需求者来说是没有意义的,北京老百姓的住房难问题仍然得不到解决。

因此,在大力推出“两个一千万”之前,政府部门应尽快出台新的经济适用房细则,而且必须做到以下几点,方能堵住房市漏洞:

第一,尽快推出“内循环”制度细则,将经济适用房的产权回收,切断经济适用房上市交易的出口。目前有大量的经济适用房在二手房的买卖市场交易,这是不符合中国住房保障制度的,经济适用房绝对不应作为谋利的手段、投资的工具。

第二,对已购经济适用房人员的收入进行严格的动态监测与核查,对违规购买(如提供虚假信息等)的经济适用房(如房主收入高于中低水平者)进行强制性回购,使之进入“内循环”体系。

第三,对申请经济适用房者的资格设限门槛提高,一是将收入上限下调,北京市建委提出的4万元上限标准是比较科学的;二是要从单纯的收入指标扩大至收入、群体(如保证拆迁、城中村整治、危房等特殊群体),还应对居民的在京生活年限来进行限制。如首都高校群立,每年留京的高校毕业生及外地进京毕业生数量庞大,他们也是经济适用房的需求者。但是,从一个城市生态来看,城市青年不应成为城市新建住房的主力军,人力资源的流动性有利于增强城市的人力资本质量,也有利于城市经济的发展。如果城市青年在政策上享受到住房的优惠,从客观上会由于住房而导致人口流动性下降,造成北京人口的只进不出的人口增长压力。事实上,北京在这几年的房市中,就已经走到了这一恶性循环的境地。因此,经济适用房可以对在京工作和生活年限上设限,如规定在京生活与工作五年方可享受经济适用房政策。

因此,综观北京房市局面,房地产政策应从供应管理型向需求管理型转变,有限的土地资源“细水长流”,同时通过需求管理可以大大减少对房市的有效需求,从而可以有效地缓解北京房市的供求矛盾,尽快实现房价的稳定。


购房小贴士:五证两书是怎么一回事?

一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,工程开工证是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。“两书”是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件,一个是住宅质量保证书,一个是住宅使用说明书。

一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证,同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证,拿到产权证,整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。


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