别把投资当回事 窥市篇 炒房买房不能没有房市风向标

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6宏观政策:炒房买房不能没有房市风向标

从1998年到现在,我国房地产业已经走过了迅速发展的10年,如果说前几年市场还比较听政府的话,从2002年以后,政策开始被市场牵着鼻子走了。“70/90㎡”、“37号文”、“24号文”等,一个个眼花缭乱的政策让人们相信政府调控房市的热情。但热情过后,留下的却依然是家家那本难念的买房经。当住房成为人们生存和生活的必备基础的时候,当越来越少的土地去承载日渐增长的人口的时候,当住房质量已经和生活质量联系得越发紧密的时候,买房卖房已不知不觉地成了人生的第一大事。一句话:我们都应当关心房地产。






调控政策发力过猛会损害经济健康运行


●调控政策立意已然逼近科学

调控政策就像一剂药。

经过几年来宏观调控的不断试探,房地产政策正在向合意性逼近。

几年来的宏观调控,我们曾经一直在供应上下猛药,忽略了住房的投资属性。有限的土地供应不抵市场预期所推动的需求力量上涨。

我们还应清楚地反思,过去的几年来,我们曾一味地批评开发商所谓的“暴利”和“捂盘”,让其成为“过街老鼠”,以为开发商“迫于压力”会下调价格或释盘放量,但事实证明,在利益激励面前,人人都是投机者。

几年的教训告诉我们,调控供求,必须靠改变人们的激励因素,而不是道德劝诫。

过去我们曾认为住房市场化能解决所有老百姓的住房问题,所以在民生性的廉租房、经济适用房上重视不足。但是,市场并不提供免费蛋糕。

2007年8月初国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难问题的通知》以后,政府明确了其公共服务职能。随后,央行与银监会联合出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,既从供应上抑制住房开发,也抑制购房需求,找准了房市干预的切入点。


●争论一度将政策引入歧途

按照央行《通知》来看,贷款主体应以个人为单位,因为文件中从来就没有提及家庭。

然而,一场关于以个人还是以家庭为贷款主体的争论被媒体“炒”起之后,对政策的理解便发生了偏向:一些中小银行为拓展市场,率先以个人为单位;以中国建设银行为首的国有商业银行则表示要以家庭为单位。同样的政策,不一样的理解。国有大商业银行以家庭为单位,可能试图借机消除潜在的危机,相比之下,中小银行的风险可能要小得多。除此之外,国有商业银行在执行宏观调控政策时显然会比中小银行更多地考虑央行的调控意图,甚至是政策意图。


●谨慎调控政策发力过猛

找到了病因不等于能治好病,还要看药剂的配合,药量的适度。央行与银监会的《通知》在金融方面同时对房地产市场上的供求双方发力,这在房地产宏观调控政策上还是首次。因此,我们必须对房贷新政的政策效应予以充分关注。

不可否认的是,当前房贷新政中包含着调控的科学、合理性。但是,流动性过剩、资本市场过度繁荣、通货膨胀压力增大也是央行和银监会两部门此番出台新政的重要原因。多重背景驱使央行从信贷上下重手不言而喻。但在当前中国经济结构中,房地产业仍是不可替代的重要产业。如果我们在房地产市场上同时对供应与需求下力过猛,极有可能损害中国经济增长的基础。这是因为,房市供给对于信贷政策极为敏感。从严的信贷政策会直接影响到开发企业在土地市场上的拿地与储备、在房地产市场上的开发与销售。当前,许多房地产开发企业选择上市融资,就是出于规避信贷政策风险。但是,到目前为止,通过银行融资仍然是房地产开发的主要手段。从严的信贷政策必将影响到供给。

我们在不考虑需求因素变化的前提下分析一下市场的反应:如果需求保持不变,对房地产开发信贷、土地储备的融资限制将不可避免地影响以后的市场供应量,那么供给减少有可能使房价趋于上升。

但是,从房贷新政对需求的影响来看,提高第二套首付比例可以有效抑制投资需求。因此,我们必须综合考虑供求双方的变化,这使得结果变得很复杂。房地产市场上供求双双下降,其结果将取决于供求双方的变化力量均势:如果需求下降大于供应下降,那么,目前房市供不应求的状况会发生逆转,市场上有可能会出现供过于求,房价将下降;反之,房市供不应求的状况不会改变,房价将继续保持高位。但是,无论哪一条,房地产总量都将会下降,这意味着目前房地产业将趋于收缩,并通过传导机制影响到中国经济总体水平。如果考虑到中国宏观调控政策一贯的原则,则这种危险性就会更大。

购房小贴士:订金与定金不是一回事


在售楼书验完以后要签订认购书,要交定金,这时购房人要注意,认购书里的定金和订金含义不同。定金属担保方式的一种,给付定金的一方不履行义务无权要求返还定金,收受定金一方不履行义务应该双倍返还定金。而订金对合同不起担保作用,为预付款性款项。定金具有惩罚性,订金没有惩罚性,所以,在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)。















货币政策VS旺盛需求


央行10年来最强的货币政策“组合拳”终于出台了,它通过上调金融机构人民币存贷款基准利率、上调存款类金融机构人民币存款准备金率和扩大银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价的浮动幅度,来向大众传达政府防止经济过热、抑制股市过度炒作和房价虚高、保持经济稳定及健康发展的坚强决心。


●货币政策一路小跑,不料却“赶动”了房市

从2004年10月29日开始,央行自1996年八次下调贷款利率后首次加息,自此拉开了新一轮的加息序幕。2005年3月17日、2006年4月28日、2006年8月19日、2007年3月18日和2007年的5月19日,近3年的时间里,央行连续六次加息,其中有五次直接调整了存贷款基准利率。不可否认,连续加息会对投资者的投资热情和收益信心给予一定的警示,但由于央行采取的是小步快跑的货币政策,这就让居民对持续加息产生了必要的心理预期,也对由此进入的加息周期有了必要的心理准备。

从房市来看,以10万元贷款10年期等额还贷为例,2004年加息前年利率为4.02%,月供是1062.61元;而2007年3月18日加息以后下限利率5.74%(最高为7.11%),月供则为1112.3元,月供增加了仅50元。虽然持续加息能够不断提高还款金额,但对于迫切需要住房的人来说,每月增加的一二百元的月供金额又怎能超过房价平均年增10%给心理带来的巨大压力呢?所以,即使由加息而造成的还款金额逐步提升,也依旧不会让买房的脚步停滞不前,或许它能够促进居民加大首付力度和提前还款的能力。

所以,遍览历次出台的货币政策,不难发现,单靠货币政策的调整对房市的影响越来越弱。因为每次由于加息而导致的月供增多远远赶不上房价飙升的速度。

特别对于房地产开发企业来说,加息意味着开发商的融资成本加大,贷款的负担加重,利润空间缩小。据悉,开发企业的开发贷款一般都在1年以上,经过过去的五次加息后,其贷款基准利率由2004年10月29日加息前的5.31%,提到6.39%,贷款利率上调了1.08个百分点。以开发企业年贷款10亿元为例,一年增加还款1080万元。而开发企业要想保证既得收益的持续增长,就要千方百计提高项目盈利能力、加快现金回笼和资金周转效率等,从另一个层面上来说,是不是又会把这笔账记到房价的头上呢,也就是说,它会不会通过提高房价来获取应得利润呢?可见,加息对房市来说是把双刃剑,既对消费者的买房行为略有警示,也对开发企业的赢利能力提出挑战。而我们担心的是,在民众和开发企业都已对连续加息做好准备的同时,这种货币政策还能起到应有的作用吗?


●反思政策之力

由此我们不禁想到了2003年前的八次降息。从1996年到2003年,央行共进行了八次降息。应该说,这一系列的降息措施,对当时拉动内需,刺激居民消费,深化企业改革,减轻企业负担起了一定的积极作用。但在当时的大环境下,由于国内投资产品的匮乏、资本市场的不完善和居民投资意识的欠缺,使得八次降息后,我国居民的存款余额不降反增,到2004年,我国的居民储蓄已高达119555.4亿元,与1991年相比,14年间这一数字增长了近17倍。可见,当时我国的居民消费并未因央行降息而呈现大规模的井喷模式,特别是股市长时间的低迷游走,更让众多跃跃欲试者的投资热情消失殆尽。相反,随着住房、金融、医疗卫生体制的深入改革,当越来越多的生活必需品需要居民买单以及各类生活产品的差异化日趋明显之后,中国的居民消费才被真正调动起来。在这一前提下,配合着央行的货币调控政策,由需求拉动消费,由消费带动产出,由产出决定投资的经济模式才逐步建立起来。

可见,单纯的货币政策并不能对市场产生太大的影响。并且在中国现有的情况下,很多时候,它远不如制度措施、体制改革等大手笔的政策信息对中国经济的影响大。这也就是为什么历次货币政策的出台,都没有给房市带来较大影响,一个简单的“90平米政策”,反而在业内引起轩然大波的根本原因。要知道,我国民众依赖政策的历史远比依赖利率的时间长。当人们已经习惯看政策风向而相机行动的时候,又怎能要求大家遵循货币政策的一般规律呢?当然,对于目前的房市,到底是“重症”还是“轻疾”也众说纷纭。国家为避免经济有大的波动,而采取这种小步快跑的调控方式是可以理解的。但无论怎样说,面对汹涌澎湃的住房需求和投资热情,小步快跑的货币政策明显地呈现出雷声大雨点小的微弱态势。

所以,归根结底问题就在于,到目前为止,政府还不希望房市出现大起大落的局面。它既要让房地产成为经济发展的支柱性产业,又希望它能够帮忙解决部分群众的住房难问题;既要让它促进效率,又想让它兼顾公平;既希望通过干预来抑制房价增长过快,又不希望干预过多而破坏市场机制。所以,就出现了通过小步快跑的调控政策来不断试探市场反应的局面,也许在下几个加息之后,政府也会明白其对于调控房市的徒劳。但无论怎样说,这毕竟是对市场伤害最小的一种调控方式,从这个意义上讲,我们宁要小步快跑式的,也不希望暴风骤雨般调控政策的来临。


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