别把投资当回事 窥市篇 根源在于土地制度瓶颈

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导读:本文全文阅读地址:[URL=http://book.tiexue.net/Book/14491/][size=14]http://book.tiexue.net/Book/14491/[/size][/URL] 房价与需求双高双升 根源在于土地制度瓶颈   新政前中国房市之“怪状”的确令大众费解:房价高且不断上扬,需求大而持续攀升。这种“双高双升”的“乱市”局面让人无所适从,“吉芬之谜”也正是由于类似的表象而被随意套于中国房市,商品房是低档品、必需品乃至吉芬商品的错误观点随之传播。在理论上证伪上

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房价与需求双高双升 根源在于土地制度瓶颈


新政前中国房市之“怪状”的确令大众费解:房价高且不断上扬,需求大而持续攀升。这种“双高双升”的“乱市”局面让人无所适从,“吉芬之谜”也正是由于类似的表象而被随意套于中国房市,商品房是低档品、必需品乃至吉芬商品的错误观点随之传播。在理论上证伪上述错误观点之后,我们还必须找到房市“双高双升”的根源。

说得比较理论些,就是在富有竞争的市场中,商品价格是由供求双方在讨价还价过程中形成的。如果一种商品供不应求,那么市场中的供给者就有话语权,价格就会比购买者的期望值略高;反之,若一种商品供过于求,那么购买者就更接近于“上帝”身份,价格就会低于供给者的期望值。这是大众所熟知的经济学常识。商品房由于其具有商品属性(区别于经济适用房、廉租房而言)而适用于上述规律,加之自身某些特质而具有以下特点:从短期来看,由于商品房的生产周期长,商品房供给相对稳定,因此商品房在短期内供给缺乏弹性。当需求突然增加,供给却不能在短期内相应增加时,在供不应求的情况下价格趋于上升;当需求突然下降,由于住房商品的不可移动性,过多的供给不可能运到其他地区销售而出现供过于求,导致商品房价格下降。


●土地资源紧缺

随着时间的推移,市场上释放出来的供不应求和高价格的信息会被投资者所捕捉,由此,大量资金、原材料和人力被高额利润吸引至商品房市场,会增加新开发项目的数量和完工速度,由此增加了市场上的商品房供给量,从而缓解供求矛盾,并促使房价回落;反之,如果供大于求,则会使得部分企业在一定的时间内逐渐退出市场,从而使得市场供应量逐渐减少,房价逐渐回升。

随着深圳、上海、北京等城市居民收入不断攀升,购买力大大增强,在满足了对一般消费品的需求后,对不动产的需求大幅提升。与此相适应,中国城市住房制度的改革也基本进入市场化成长期,住房主要由市场提供与调节。但是,由于计划性的土地供应制度与市场经济中的商品房市场供求制度二者之间的矛盾制约了房地产产业与市场的健康发展:作为商品房的关键上游要素——土地仍由政府独家垄断并按计划方式行事,而商品房的供求则完全由市场决定。新政前的房市过热,其根源就在于土地供应的短缺制约了商品房的供应量,房价高企是商品房供不应求矛盾的必然结果。

土地的计划供应从根本上说是与市场不相容的。在某个地区或某个时期内,它不是因为供应量减少而造成地荒及地价上升,就是因为供应量加大而造成土地贱卖和土地资源浪费。因为行业主管部门对耕地保护国策的从严执行而导致住宅建设用地供应量减少,从而引起了住宅市场的地荒和地价上升;而地方政府大借“开发区”兴起的圈地热同时又造成了土地资源配置的极端不公平及浪费。所不同的是,在住宅市场的地荒中,政府再次从老百姓收入中抽了租、征了税;而政府圈地则是某些地方政府拿上国家或集体的土地造就了众多商家的利润和亿万富翁,同时也造就了很多“失地”农民。有人认为是开发商囤积土地造成了商品房供应不足,但必须清楚的是,正是土地供应不足才会引起开发商具有强烈囤积土地、炒地皮以牟取巨额利润的倾向。因此,土地供应制度已远远不能适应社会主义市场经济的要求。

而且,还不能忽视,市场经济健康运行的一个因素是分散决策,千千万万个买者和卖者依照各自的判断进行决策。这种好处在于将风险进行了分摊,同时也将分散的市场信息能被个体及时发现并快速反应,从而使得资源进行最有效率地配置。

在市场经济的分散决策中,预期起着极为重要的作用。房市供不应求的矛盾必然引起房价走高,此情形下也就必然引起购买者对未来走势进行理性预期:如果预期这种房价上升是一种短期现象,一定时间过后会趋于回落,那么这种预期的结果会驱动购房者步入观望阶段;如果预期这种房价上升是一种长期现象,观望的结果是房价继续上涨的话,那么购房者就会在短期内尽快实现购买,以减少价格上涨带来的利润损失。


●新政影响土地

新政前房价持续上涨而需求不落,其原因一方面在于前文所讲的房价上涨会引起购房者对商品房结构组合向下调整而不会引起需求量的下降(《中国房地产报》2005年10月31日第24版),另一方面即在于预期因素。新政出台之前,已经处于高位的房价不仅没有让购房者退缩,反而形成了一种普遍预期:虽然价格已经很高,但它还会上涨,现在不买的话以后会更贵。这种预期极大地刺激了即期需求,使即期购房者坚定了购房信心,也使原计划远期购房者转为即期购房者。其中原计划远期购房者中,由三种力量形成:一部分人有现实购买力,他们一般都是中年人,有相当的物质基础积累,现在也不缺房,但可能会考虑子女而转为即期购买;一部分人虽然没有即期购买力,但可以利用现有银行住房信贷政策“透支”远期购买力而转化为现实购买力,从而转化为现实有效需求,这部分通常是城市中有较高收入的年轻人,有现实的住房实用需求,虽然他们中的大部分人目前以租房居多,但购房热情不减;第三种力量也会因预期而加入到即期需求的行列中来,那就是单纯投资者。房地产已经越来越成为中上收入者投资理财的选择之一,不管是转手现房,还是装修后出租,只要投资者有足够的资本,不管是价格高或低,都会对商品房进行投资性行为,必须注意的是,资金对于投资者来说不是约束问题,这一点是其与自住购房者的重要区别。投资者所考虑的投资收益和成本,如果考虑到未来价格会上涨,无疑投资就会带来较高的回报。这三种力量使得购房需求进一步增加,也进一步加剧了供求矛盾,引起了价格的进一步上涨。

但是,由于房市地域性的特殊特点,预期房价下跌、购房者观望、房产成效量下跌、房子供产量增加等都可能是造成房市短期低迷的原因。在“金九银十”的黄金期,上海房市低迷,就有这种因素在起作用,在其他地区的房市中这种迹象则不太明显。


●制度瓶颈短期内难以解决,土地制度亟待“革命”

由于中国计划性的土地供应制度与市场化的商品房供求制度二者之间的不相容引发了房市供求矛盾,由此房价高企;三种由预期所引起的力量与庞大的即期需求力量汇聚在一起,就会推动需求的进一步增加,供求矛盾进一步激化,这是近两年来房价与需求“双高双升”的主要原因,也形成了“需求旺盛,供给不足——价格上涨——预期推动需求进一步增加——供求矛盾更加紧张——价格进一步上涨……”这样一个螺旋式上升的特殊现象。持吉芬商品论者对中国房市供求与价格关系的片面解读的根源即在于从这个螺旋式上升的复杂现象中只抽取了某一区间,盲人摸象的结论也就在所难免了。

在土地不能完全商品化、市场化之前,中国房市发展瓶颈难以消失。如果不从土地制度的根本上来认识问题,那么中国房市供求矛盾问题不仅不会在短期内得以解决,预计相当长时期内仍无法解决。因为这不是单纯的供求矛盾,更不是住房结构矛盾,而是深层次的制度矛盾。对于土地制度的改革,需要决策部门从改革和发展的大局来“大胆假设,小心求证”,需要拿出市场化改革的魄力来。《物权法》草案的四次审议,已经表明了有关主体更加科学的发展观。

购房小贴士:怎样用简单的方法识别环保涂料

消费者如何在各种各样的装饰涂料中识别出环保涂料呢?

望 即看外观,看说明书是否标明了主要成分,其中是否含有有毒物质,有何毒害等。

闻 闻一下是否有刺激性气味。

问 询问产品是否经过有关权威机构的检测,是否安全(一般权威机构是指质量技术监督局授权的机构)。

切 即用手摸,感觉一下是否有烧灼感,手摸部位是否产生了红斑。

另外,涂料最好选无机或水溶性的;油漆宜选硝基及聚脂类产品,因为这类产品的有害成分挥发较快,成膜也快。其中,水溶性木器清漆和磁漆的环保效果最好,具有无毒无味、表面干燥速度快(仅1小时)、色彩丰富、颜色准确、符合环保要求的特点。



















【决策建议】

随着国家日益紧张的土地调控政策,确保土地资源可持续利用,已经成为我国重要的基本国策。在这一情况下,城市建设用地供应必定有限,在招拍挂这一制度的约束下,土地价格飞涨早已成为不争的事实。

不仅如此,在可预见的城市发展中,可用来建设的土地越来越少,也就意味着土地越来越稀缺,只要城市人口在增长,那么对房产的需求就会上升,而面对上升的房产需要,土地供应就将一直处于不解渴的状况,地价也就会不断攀升。

在今天无论是在一线城市,还是在二线城市,城市拆迁过程中,在旧房改造或“城中村”治理过程中,一些原住民的经济利益问题凸显,拆迁补偿的标准问题也常常出现;同时,一些二线、三线新兴城镇发展中,也有不少土地使用权人在面临征地问题;此外,我们还看到,近些年来,一些“城里人”也更多地出现在了农村,进行土地承包等活动。无论何种情况,在土地上的增值性正在以一种比房产更加直接的方式变化。

威廉 配第说过,劳动是财富之父,土地是财富之母。土地始终是房地产业最为紧缺也是最为重要的资源。

无论你是城里人,还是乡里人,如果你想得到更多财富,不妨关注脚下的土地,在市场经济中,它是最原始的财富!


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