别把投资当回事 窥市篇 房价上涨是高地价造成的吗

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房价上涨是高地价造成的吗


一些媒体在报道某市房价上涨时,总是会强调这个市的地价是如何高,因此增加了房地产开发商的成本,高涨的地价导致了高涨的房价。这种观点对吗?事实上,这种认识是不正确的,就房价与地价的关系而言,是房价决定地价而不是地价决定房价。房价是由住房的供给与需求决定的,跟地价没有关系,现在的情况是老百姓的住房需求过旺拉升了房价,继而拉升了地价,房价决定地价。

地价上涨无疑会增大住房的建造成本,但住房的出售价格却与成本无关。商品的成本并不决定商品的价格,2007年底南方雪灾时蜡烛价格很容易地说明了这个问题。生产一支蜡烛的成本是固定的,约为5分钱,售价约为1毛。但是在南方一些遭遇严重雪灾,交通不便,停电数月的地区,蜡烛的价格却涨到了3块。蜡烛的成本没有变化,蜡烛供给与需求之间的矛盾却导致蜡烛的价格足足涨了30倍。对于房地产开发商来说,如果房子无人问津,他亏本也会卖掉;反之,如果很多人抢着要房子,就算他开发房子的成本为零,完全不要任何投入,他也会开出很高的价钱。土地成本会对下一轮房价产生影响,因为,如果这一次开发商的房子卖低了,他亏本了,下一次他就不会再开发房子了,这样一来,市场上的房子数量将变少,住房供给的减少将最终引起房价的上涨。

在目前体制下,一家开发商在云吞土地之后,蚕食开发;如果让土地市场充分竞争,多一些开发商拥有开发土地的权利,则会出现百花齐放的局面,对房市、房价的影响自然就不必说了。

但是,现实中的情形是,在招拍挂制度下,尤其是“地王”的形成造就了土地市场的彻底垄断,从政府来看,土地供应量增加了,而实际上,增加土地供应量不如增加土地供应客体,也就是将有限的土地让多几家开发商持有,这样,在住房市场上,土地转化为住房用地供应量就会相应增加。因此,考察土地与房价之间的关系,不能去考察地价与房价之间的关系,而应去看土地供应量能否影响房价。

既然土地招拍挂及“地王”造就了土地市场的彻底垄断,那么,“地王”推高房价也就成为必然。对于房价的影响因素,无非看其是否影响供给与需求。影响需求的因素我们不谈,来看看其影响供给的力量有多大。只有影响到供给,才能影响到价格。

土地供应量影响房价的机制在于:通过土地市场的供应量加大,形成住房市场上住房用地供应量的加大,从而成为影响住房供应量的因素,在其他情形不变的情况下,住房供应增加,房价下降。


购房小贴士:绿化率与绿地率不是一回事


绿化率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率。绿地率指的是绿地面积的总和占小区用地的比率。简而言之,绿化率的概念较松,树的影子、种草的方砖都可以算作是绿化。而绿地则是实实在在的绿地。因此,小区的绿化率会比绿地率大很多,有很多楼盘项目在宣传时,故意混淆绿化率与绿地率,夸大小区的绿化面积,消费者在购房时一定要认清。












地王竞价越竞越高 百姓住房梦越走越远


“地王”概念并不科学,一方面由于土地面积大、开发周期长、土地利用效率不高;另外,一大块土地给了一个开发商,也会导致不良的土地投机现象,令买房人遭受损失。

但遗憾的是,地王竞价越竞越高,百姓住房梦越走越远!

可以说,招牌挂出让土地的负面效应比协议出让产生的腐败还严重!

我们一直以为协议出让不利于形成公平竞争,而且还会产生腐败。但是,自从实现招拍挂以来,房价比以前涨得更快。由此出现了一个土地市场化与房价上涨的悖论。这种现象的出现,在经济学上是可以解释的。


●招拍挂让土地市场更垄断

考察一个市场是否充分竞争、是否有效率的最常见办法就是看买卖双方的数量。买卖双方的数量越多,市场竞争就越强,也就越具有效率,所谓效率就是价格达到均衡,均衡的价格是双方合意的价格,而不是很高的价格,价格高低不构成效率判断的基础。接下来我们来考察一下招拍挂前后土地市场的变化。

在招拍挂之前,尽管容易产生腐败,但土地的买卖双方却比较多。买方自不必说。由于土地的权力部门更加分散,各个权力部门都可以影响土地利用。虽然缺乏有形土地市场,但通过多个口径、多种渠道、多种办法,大家都可以用各种各样的办法拿到地,因此市场上的土地供应量也就多一些,而且大凡协议出让土地,地价都不是很高,政府提供的土地数量多,所以土地价格低在情理之中。一句话,招拍挂之前,“龙有龙道,蛇有蛇路”,政府可以从多种途径拿出土地,而开发商则可以从多种渠道中拿到土地,这样的结果是,土地供应比较充足,地价比较低,房价也比较低(但并不是说地价决定房价,而是土地供应量影响房价)。

但招拍挂之后情形就变了。所有的土地都集中在了一个土地交易的有形市场,这样,原有的多头土地供应被彻底堵死;买方在有形市场上形成表象竞争,但并不是真正的市场竞争,所有的人都去竞争一个东西,那么就不是合理的价格了,而是垄断价格。更重要的是,与协议出让最大的不同是,在招拍挂制度下,仅有一个卖家,最终也只有一个买家。


●地王出现,地荒也同时产生

在开协议出让时,地荒问题要小得多。但自从招拍挂之后,大多数开发商每天都在喊地荒,老百姓都指责开发商假喊,但事实上,开发商是对的。地王的出现也意味着最大程度的地荒也将同时产生。可以同样用上述原理来解释地荒出现的原因。

“地王”的背后有两大特征:一是所推出来的地块面积大;二是与此对应交易金额大。这两个特点已经基本上把众多中小开发商拒之门外。因此,今天地王的推出,地方政府可以冠冕堂皇地推脱其土地供应量小的责任,也封了广大中小开发商的叫喊。

但地王与地荒有什么关系呢?越是大的地块,大的开发商越具有资本优势,越是可以将开发周期放缓,因此,地方政府在推出地王的背后,对竞地成功的开发商最具意义的就是增加土地储备,而不是增加房市供应量。因为,在一个特定的区域内,在一个住房市场供不应求的时候,只有一家或少有几家开发商开发住宅时,垄断市场的差别定价原理就越有意义。也就是说,住房供应量一定是少推,且不说土地开发进程慢一点本身就可以带来可观的土地增值效应,单单说,开发商拿到土地后大规模开发,在住房产品推出来之后,相对于一个区域来说,购房者总量是一定的,开发商同期多开发楼盘,就意味着自己跟自己竞争。

因此,在房市中地王仅对竞地成功开发商具有土地储备和土地增值意义。对于市场上的土地需求量来说,没有任何意义;对于土地市场的充分竞争性来说,没有任何意义。

政府频频推出地王,但众多开发商仍然缺地,广大老百姓仍然缺房。


●老百姓住房梦离现实越来越远

话说到这里,结论就很明显了:

土地招拍挂,让土地市场走向垄断!

垄断的土地市场上,具有实力的开发商垄断住房市场上的供应量,从而使房价高涨!

在土地与住房市场上垄断的结果是,住房产品具有差别性,只有能支付起垄断价格的购房者才可能买得起房!

目前的国内住房市场就是如此,只有有实力的人才能买得起房,开发商说给富人盖房子,是说了句大实话!如果哪天开发商说盖房子都是为穷人的,那才成了“真实的谎言”。

老百姓离住房梦越来越远!



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