杂谈房价

现在房价成了不少人关注的焦点，俺来说说俺的看法。

俺在06年年底决定将多余的一套住宅转让，促使俺下定决心的理由其实很简单。俺的收入还可以，当俺准备在地铁沿线再添置一处房产时，发现房价上升太快，可以用疯狂来表示，当俺最后一次询价时发现房价已经到了俺不能承担的地步。俺公司收入比俺搞得人当然不少，不过俺发现这些收入高的人其实手上也没有多少资金了。为什么呢？因为他们都将资金买住宅了。这样就得出一个结论，就算是有钱人也没有多少钱继续买住宅了，他们的个人资产已经以房产的形式沉淀下来了。当然，他们的收入还在继续，不过照俺看到的情况分析，他们的收入赶不上房价的上升，所以俺分析房价快要到顶了。当然，现在网络和报纸上不少专业人士通过数据说明问题，这些俺就不说了。

其实07年房价还是在继续上升中，俺也判断07年房价还会继续涨，不过俺发现房产买卖往往不能迅速成交，除非价格确实有很大的吸引力，否则房产交易一般都需要一年左右的时间，所以06年年底就决定挂牌上市。俺开始报的价格确实没有多少吸引力，很长时间没有人来看。后来有人来看了，但都表示房型很好，就是希望总价能降一些，直到07年10月房产才成交。其实还是价格因素，俺与房产中介签订的合同中表示，房价维持到07年年底不变，经11个月的上涨，俺在06年报的价格在07年就显得很有优势了。房产交易不像股票交易，股票交易打出现价一般都会有人迅速接手，房产交易打出现价后总是有人横挑鼻子竖挑眼的找毛病，然后坐下来和你砍价。

将房产挂牌交易还有一个想法是大陆市场很少有价格稳定的时候，价格总是忽上忽下，有句话不是说要在曲折中前进么。呵呵。所以俺估计房价要是到顶了的话，横盘时间不会太长就会下跌，俺准备在价格下跌后在适当的位置再买进来。

现在一线城市房价已经开始下跌，二三线城市房价还在上升中，这与股市一样总是有的股票先跌有的股票后跌，整个大陆市场要想步调一致是不太可能的，不过总体趋势已经开始显现。

适当的价格在哪里呢？这里有几个因素。首先是房地产商的资金链问题。这个问题其实主要体现在房地产商什么时候降价，跟减价多少有关联，但关联不是太大。房地产商资金链有问题就必然要加快销售以回流资金，越急迫减价就越快。第二个是房地产商的暴利有多少。谁都知道房地产商的价格有暴利，房地产商就算是面临资金链问题，要他们亏本销售的可能不太大，但是他们可以为回流资金将暴利部分让出来。到底暴利是多少只能问房地产商了。第三个是RMB境内贬值因素。前面两个是可能促使降价的因素，这个可能是保持房价的因素。当然，只要不是新建楼盘估计这个因素影响不太大。假设他们借银行100万，他们只需还银行100万加利息就够了，并不需要还银行贬值的部分。第四个是国家保持金融稳定的因素。由于不少银行是只见利不见害，对房地产商贷款经常违背国家调控的政策大打擦边球，对个人房贷也是绞尽脑汁，对国家对第二套住房的解释太过随便，无端降低房贷条件，据说有的银行创造出了国家规定的必须是个人贷款首付的30%也可以贷款的办法，这样就造成银行体系的不安全。假设买一个100万的房产，原来执行国家规定是必须自己掏30%首付，就是30万，加上首付后可以向银行贷款70%，就是70万。银行担负70万的风险，房价降30％后就算是贷款人不再还贷，房价还是70万，银行损失并不大，虽然银行就俺了解并不希望收回房子（因主业是金融服务，所以现金更重要），还是希望贷款人能够继续还贷的。这样看来房价降30%对银行体系安全冲击不大。但现在的情况是不少银行违规贷款，上面说的有银行可以首付也可以贷款，这样就是100万的房产，银行承担100万的风险。这个情况要是比较普遍的话，房价降30%将对银行体系的安全形成很大的冲击，银行坏账率提高，影响到银行金融服务的主业，在这几年房贷是银行重点来看，万一发生这样的情况对国家整个金融稳定有极大影响，国家这时就只能保证银行系统的安全，以政策维持房价就成了必然的选择。第五个是个人贷款还款的底线在哪里？这个是影响第四点的。房价跌多少才能影响到个人还款意愿，只要绝大部分能够按约还款银行的压力就不会太大，大部分贷款人能承受多少降价呢？10%？还是20%或30%？还是更高？同胞可以说是没有金融信用的概念的，而且金融信用不好对同胞生活也影响不到或影线不大，这里就只能看道德和利益的拼杀了。当然，还款已经快结束或住宅是自用的承受能力更大些。第六个是很多人选择买涨不买跌，一旦下跌的趋势明朗有多少人将与房地产商发生僵持。长期的僵持是会使房地产商崩溃的。第七个是房地产商必然形成的连横是否能维持价格。表面上看大家都怕购房者买涨不买跌，所以只要价格松动必然迫使购房者观望，在一个短时间内这种联盟是能维持住房价的，不过由于房地产商的实力有高低，所以实力较低的开发商会先倒下去，这个就与国家什么时候要维持金融体系安全有关了。

这样估计降价在30%左右的可能性较大些。当然这只是估计，这里有些因素是感性因素，没有具体的数据的。

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