答MORN《我们真地需要物业公司吗》

刚刚在论坛看到MORN朋友的一个帖子《我们真地需要物业公司吗》链接http://bbs.tiexue.net/post_2751326_1.html，帖子的内容麻烦大家自己去看看，这里就不复制了。

小刀本人在物业管理这一行当已经混了9年多，经验也是有那么一点点。小刀所在的是一间物业管理顾问公司，除了管理物业之外还给其他物业管理企业当顾问。在这9年里当普通的员工也干过所谓的领导还给别人充当过顾问，管理过住宅小区也管理过写字楼和商场，同时也经过了无数次物业管理的培训和学习，所以我想可以解答MORN朋友的疑问。

如果单从MRON的标题来说，作为物业管理从业人员我当然是希望所以的物业都来搞物业管理，如果大家都不请物业管理公司那么小刀可能就要喝西北风了。在小刀看来物业管理是令物业各设备完好运作、各配套设施完整、为客户提供各项细致的服务，使这物业不断地升值。

现在咱们就说说小区的物业管理，小刀曾经当过小区的管理处主任，这是一个吃力不讨好的职位。小区物业管理处由保安、清洁、工程维修和管理员及个别后勤财务人员组成。由于小区24小时都有住户在，所以管理处24小时都要有很多人值班以便及时处理业主的问题。除了日常的管理之外，对内还得加强与各业主的沟通、每个季度必需公布财务情况、向业主委员会汇报工作、对欠交管理费的业主还得上门催交；对外要应付公安、消防、城管、街道等相关的职能部门。里里外外都得照顾好，要不工作就很难开展。每天挨骂了还得笑脸相陪，谁都惹不起呀，所以现在公司谁派我去管小区我就和谁急。

当然，MRON的意思可能是针对居委会加行聘请物业公司感到不满，小刀也认为你们这个居委有点强奸民意。不知道你们这个小区里楼间的花园产权是属于谁的，但我想怎么说也不可能属于居委会的吧，所以居委此举如果没有得到你们的同意的确是不应该，你们可以向街道反映此情况。这个居委主任的确是够窝囊，迎奥运难道就要把花园推掉？看来这个居委是领会错上级的精神了，其实可以把花园修整修整，这样花的钱又少还有效果，对此我只能对你表示同情了。

另外请物业公司来管理你们小区如果连你们这些业主都不知道的话。那么好办，如果物业向你们收取管理费你请他们出示相关的合同。不知道你们有没有召开业主大会和成立业主委员会？如果没有的话可以参照2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”按你说你们这些房子都是原来单位建的，你们可以让你们单位来做这件事，如果是你们单位都不想管的话，那么你们现在可以召开业主大会，成立业主委员会，以业主大会或业主委员会的名义将现有的物业管理公司给炒掉。

但有一个问题一定要注意，因为这条例第二十条又有规定“住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”当然只是听取，决定请谁来管理还是你们自己说了算。

MORN在文中好像对物业管理公司还有一些误解，当然小刀不否认现在的物业管理公司的素质的确是参差不齐。可能这一方面的反面报道也多了一点，有少数物业管理公司也变质了，但是这些公司在业内都是给同行们看不起的，要发展也是不可能的，在我们看来，物管理是一项长期性的工作，现在也讲究品牌，我想每一个想发展的企业都不会为了眼前的一点小利益而给搞臭自己的招牌。

但是我相告诉你，一个好的物业管理公司绝对不是限制业主的人身自由和侵犯业主的利益。作为物业管理企业的宗旨是为业主提供一个良好的生活环境，这个良好的生活环境从几方面。首先是安全，如果连安全都无法保障那其他的都是空谈；其次是设备设施的正常运作；再次的是环境卫生。当然为了做好这几个方面的工作光靠物业管理公司是做不了的，这还得靠广大的业主来协助。无规矩就不成方圆，所以《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为主。业主在物业管理活动中离有下列权利：……6提出制定和修改业主公约……”。这个业主是业主制定的，所以要求全体业主都来遵守，不可能为了满足某一个业主的需要而损坏其他业主的合法权益。

当然你说每个月收管理费你们很不爽，这是很正常的事情。如果要我从口袋里掏钱我也不愿意。但是你说的每个月18块我认为是不贵的，当然这个物业管理公司能够提供一些基本的服务为前提。何谓基本的服务？就是小区里要有保安值班、要有清洁工和维修工。如果你发现小区里现在闲杂的人少了、道路也干净了、路灯坏了有人修，那么这18块还是值的，就是一包烟的钱吗？但如果连基本的服务都做不好的话，那这个物业管理公司也不用再管理什么物业了。广州的物业管理费（住宅小区）是从1平方6毛至2块5不等，当然还有更高的，一般收6毛的都上能够有上面我所说的最基本的服务。

作为业主，请不请物业管理是你们自己的事情，如果你们对居委现在请的物业管理公司不满意，你们完全有权向街道甚至更上一级的政府提出，让他们出面解决。毕竟居委会请了这个物业管理公司来管理你们小区怎么说也要知会你们一声，并要协助你们尽快召开业主大会和成立业主委员会，让你们来决定要不要这个物业管理公司或者是如何来监督这个公司的工作。

当然既然居委没有知会你们就请了这个物业管理公司来这里面很难说有没有存在什么猫腻。但是作为物业管理的从业人员我还是想对你说，一个好的物业管理公司能给你们安全舒适的生活环境，以后时间再和你谈谈这一方面的事情。

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