观察与思考 龙版租房论 龙版租房论

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廉租房是在1998年出台的大陆国家房改方案中首次提出了「廉租住房」这一概念。廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决,也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。具体标准由市(县)人民政府制定。

随着大陆城市化进程的推进,每年上千万人口朝城市集中,一些特大城市更是以每年增加一个中等城市人口的速度膨胀。进城的人们想买房,城里的人们想换新房,而城市每年能提供的新增住房是有限的,在这样供远小于求的大环境下,房价有下降的可能吗?

笔者的一个同学工作五年,月收入3500元的他去年在上海郊区买了一套50平米的小户型房子,单价5800元每平米。自己几年的积蓄加上东借西凑总算支付了首付款,从此天天省吃俭用,每月2000多的还贷压得他喘不过气。其实他现在并没有结婚的打算,但是传统的观念告诉他「没房子谁愿意嫁给你呀?自己也过的不踏实」。正因如此,房地产商看准了大部分大陆人的心态--「安居才能乐业」,大把大把的敲竹杠。老百姓虽然抱怨房价太高,却依然不惜做房奴也要买房子。

购房者总是寄希望于政府平抑房价的举措,希望政府打压再打压房地产商,可是实际情况是房价一涨再涨,其原因还是供求关系决定的。


改变观念是关键

在男耕女织的古代社会,农舍和农田相互结合缺一不可,可以说房子是工作不可或缺的工具。而在现代社会,城市居民由于生产工具的变化,房子已经从生产工具中脱离出来,没有自己的房子一样可以把工作完成,因此是否拥有自己的房子已经不再对生活质量产生决定性影响。西方国家城镇居民的住房私有率普遍较低,「居者有其屋」,并不等于人人要买房。我们出租房占全部住宅比重的15%,而美国一直到瑞士、瑞典,他们大概在40%-65%。瑞士是最高的,出租房在全部住宅中的比重是65%。

在大陆城镇居民住房私有率高达80%,绝大部分人迫切希望拥有私有住房。目前近30%按揭购房者的月供占其月收入一半以上,人员构成日趋年轻化,在商品房购买者中,20至30岁群体占四成左右。其实这一部分人并没有非常迫切的实际购房需求,工作时间不长,积蓄不多,结婚的比例也不高,租房完全可以满足工作生活的需要,也不会给自己造成经济上的长期高额负担。


拒绝房奴

西方有学者认为,中国大陆人人都是房地产商。这是因为有相当一部分人购房存在「晚买不如早买」「早买赚、晚买亏」「购房就是投资」等想法。房价飞涨很大原因也跟这种想法有关。当整个社会都弥漫着这种气息的时候,空前的购房需求与有限的供给就产生了极大矛盾,这自然会导致涨价。在这样的环境下,作为弱势群体的购房者是不可能独善其身的。早买与晚买没有本质区别,都是被房地产商「剥削」,都会背上沉重的经济负担。购房者必须清醒的看到,没有谁因为早买房子而「发财」,相反「房奴」却越来越多。

下表是大陆租房和购房花费资金对比(例:一个家庭20年间购买或者租用一套90平米房子,购房单价5000元/平方米,租房房租1200元/月)

购房购房 首付首付 每月还贷每月还贷 还款总额还款总额 物业管理物业管理 装修及家电装修及家电 购房总花费购房总花费 购房 首付 每月还贷 还款总额 物业管理 装修及家电 购房总花费

135000135000 2278.622278.62 546868546868 4320043200 5000050000 775068775068 135000 2278.62 546868 43200 50000 775068

租房租房 存款存款 每月房租每月房租 房租总额房租总额 利息总额利息总额 无无 租房总花费租房总花费 租房 存款 每月房租 房租总额 利息总额 无 租房总花费

135000135000 12001200 288000288000 7776077760 00 7524075240 135000 1200 288000 77760 0 75240

从此表可看出,20年后,购房者拥有了一套房子,而租房者则得到了70万元,靠利息就可以支付以后每月房租,而且20年间租房者可以随意更换住地,方便自由,更重要的是他的经济压力小,投资创业的机会更多。

我们需要的是一个合理、理性、公平的房地产市场,而这需要广大的消费者共同来营造,房地产商是不会主动提供的。广大购房者应该从狭隘的个人利益的想法中走出来,实现共同利益同盟,才能将虚高的房地产市场打压下去。


廉租房制度是最有效手段

(tips放于此段文字旁边)

政府方面应建立完善的廉租房体系,并严格执行下去。廉租房供给量与房价呈反比关系。有专家指出,廉租房的供给每增加5%,就会迫使房价下降3%到4%。韩国政府面对飞涨的房价,投资在10年内建成100万套廉租房,并采取有效手段确保租赁双方信息对称,有效的抑制了房价和房租的上涨态势。相比经济适用房廉租房更能有效地解决中低收入人群的住房问题。房地产投机商同样可以通过各种途径抢到经济适用房购房的机会。但是廉租房对于他们来说却是有没有吸引力的,没有投机商会抢租廉租房。廉租房天然的抗投机性决定了廉租房在房市调控中能够发挥重要作用。中央政府还应在土地租用金方面加强管理,将土地租用金与地方财政收入脱离开来,避免造成地方政府因为追求总体收入而提高土地租用金,从而增加商品房成本。

要给目前大陆燃烧着的房市降温,只有百姓和政府连手才能实现,如果百姓住房观念不转变,政府造再多的廉租房都无济于事,同样如果政府廉租房政策落实不到位,那无论怎么宣传租房的益处都是没有用的。



TIPS 龙永图是谁?

龙永图1965年毕业于贵州大学英文系,1973年至1974年在伦敦经济学院研究生院学习,主修国际经济学。

龙永图1992年1月出任外经贸部国际司司长,开始参加中国的复关谈判。1994年被任命为对外贸易经济合作部部长助理,1997年被任命为副部长。1995年1月至2001年9月期间,他作为首席谈判代表,在第一线领导并最终成功结束了长达十五年的中国加入世贸组织的谈判。

龙永图长期从事对外贸易和国际经济合作工作。1978至1980年在纽约中国常驻联合国代表团工作。1980年至1985年期间,龙永图先生在联合国开发计划署纽约总部工作,负责制定亚洲地区发展规划,并在1985到1986年担任该机构驻朝鲜副代表。1986年至1991年,在担任外经贸部中国国际经济技术交流中心副主任期间,负责协调中国政府同联合国发展机构的经济合作。

龙永图先生经常作为嘉宾应邀出席世界著名研究、学术机构和知名大学组织的研讨会,其中包括哈佛大学、华盛顿大学、伦敦经济学院、澳大利亚国立大学、新加坡国立大学以及荷兰全球论坛、日本淡岛论坛、太平洋经济论坛,英国皇家学会、美国亚洲协会、美国亚洲基金会、经济合作与发展组织以及亚洲开发银行等。他曾经主编了「全球化·世贸组织·中国系列丛书」。

2003年1月,博鳌亚洲论坛理事会在东京选举龙永图先生为博鳌亚洲论坛秘书长。


龙永图目前担任复旦大学国际关系与公共事务学院院长、国际问题研究院院长,同时也是北京大学 、清华大学、中国人民大学、南开大学、浙江大学,武汉大学 ,上海财经大学等学校的客座或兼职教授。他还应李嘉诚先生的邀请,出任汕头大学校董会成员。2006年7月,龙永图先生荣获伦敦经济学院名誉经济学博士学位。

龙永图先生曾获「CCTV2003年度经济人物」称号;2004年10月,获联合国秘书长安南颁发的联合国特别奖,以表彰他对促进中国与联合国合作的杰出贡献。2005年8月8日,为表彰博鳌亚洲论坛秘书长龙永图在促进亚洲区域合作和促进中欧、中比经贸关系所做出的努力,比利时国王阿尔贝二世陛下授予龙永图秘书长莱奥波德国王勋章。


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