(原创) 也谈 “房奴” 和 美国 “次级贷款”

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导读:在美国, 中国早已流行的“房奴”一词不存在。 中国的“房奴”是指借贷款买房子的人,每月要付房子贷款. 但在美国每个借贷款买房子的人和租房而居的人都是“房奴”(既然都是房奴,等于没房奴,也就没人用“房奴”一词). 不同是: 贷款买房的人是自已的“房奴”,而租房居住的是别人(房东)的“房奴”.这是非常能理解的: 美国传统是: 年轻人开始独立, 工作,就自已租房住,在许多情况下,工作可能是在一个不同的城市, 与父母分开过是很普遍的,新移民就更不用说了。 笔者有一在美国的朋友,移民, 房价

在美国, 中国早已流行的“房奴”一词不存在。


中国的“房奴”是指借贷款买房子的人,每月要付房子贷款.


但在美国每个借贷款买房子的人和租房而居的人都是“房奴”(既然都是房奴,等于没房奴,也就没人用“房奴”一词).在美国,如果某人用“房奴”去嘲笑贷款买房子的人,可能他自己要作好被别人嘲笑的准备。


都是房奴, 但不同是: 贷款买房的人是自已的“房奴”,而租房居住的是别人(房东)的“房奴”.这是非常能理解的: 美国传统是: 年轻人开始独立, 工作,就自已租房住,在许多情况下,工作可能是在一个不同的城市, 与父母分开过是很普遍的,新移民就更不用说了。


笔者有一在美国的朋友,移民, 房价最高时买了房, 大喊后悔,为什么? 因为他10年前有机会买同一种房子(16万), 现在价格是10年前的三倍(48万),但是他那时候没钱作首付.有人建议他借“次级贷款”.他不愿.


注意,那时“次贷”只是利率比较高。而且次贷只是后面20%部份(3.2万). 前面的80%(12.8万)仍然是传统房贷低的利率.


后悔的是, 如果他那时就买房子。 3-5年后。 房子升值, 例如,从16万升到20万, 就算他仍然欠16万, 但是这16万只是20万房价的80%. 他可以很容易的重新贷16万低利率的传统房贷, 摆脱“次贷”。


结果到他买房, 他已经白白作了10年的别人(房东)的“房奴”.以平均每年$10,000算, 他10年为别人付了$100,000. 他的首付(20%, 共9.6万)也多付6.4万,贷款额(80%,共38.4万)多贷25.6万.损失太大了.


换一句话说, 假设10年前他有钱作首付.但他不愿贷款买房子(不愿付银行利息)。他就更加冤了.


因此,“次级贷款” 以前是个有帮助的好选择。因为特点是利率高, 一般人们不会去借, 借也是过渡性质, 就算有人长期借, 因数额较小,可能仍然付得起.


“次级贷款”贷款人原来基本上有几种:

(1) 首付(传统房贷要求20%)不足. 或者根本没有首付. (传统房贷的贷款人万一以后付不了, 银行收回 房子拍卖,只要拍卖房价不低于那80%贷款额, 银行没损失,贷款人损失20%头款)。


(2)首付足(甚至20%以上),收入足够,合格. 但信用分数不高(信用不佳)的人.


(3)首付不足,信用不佳,但收入足够,合格.


收入不足,实际上是贷不到贷款的。但有例外: 信用分数特高(信用特佳)的人,银行可“不查收入”。


但是“次级贷款”变成“害人贷款”是近年来的事:


“次级贷款”出问题最主要是:

“无需首付”: 贷款人可贷到100%, 以后付不了月付了, 拍拍屁股走人, 贷款人没付首付,当然没损失, 之前付的月付, 就当租金付给银行. 房价下跌, 银行收回拍卖只能卖贷出款额的 70%-80%.


“不查收入”: 有种“次贷”时还“不查收入” --- 借款人不是信用特好的人,(原来要求信用分数特高).只属于平均的借款人银行也不要求提供收入证明, 让借款人在申请表上自已填收入,等于让借款人说谎. 银行就当填表收入是真的, 银行等于将贷款人的收入标准调低, 也不去联邦税务局查对. 等于把钱贷给没有还款能力人.


超低利率: 有种“次贷”只有1.00-2.00%起始利率, 贷款人以为低利率, 低月付是付得起的.阿狗阿猫所有人都去买房子, 推动越来越多的人去买房子, 房价能不 “一路攀升”? 房价一升, 贷款额越也变得来越大. 但是一两年后, 利率三级跳, 月付自然跟着三级跳,不出毛病才怪.

本文内容于 2008-4-4 1:54:44 被onechinaren编辑

[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]

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