挑选小户型避四大陷阱小户型不等于小面积

“90/70”政策执行近两年,按照正常的建设进度,部分2006年6月1日之后审批的住宅项目,从去年初达到预售标准后逐步上市,今年更是90平方米以下中小户型房源的集中供应年。根据粗略统计,今年3、4月份杭州(包括萧山、余杭)范围内,新上市楼盘有30多个,其中大部分以60~90平方米的中小户型为主。


可选择的楼盘这么多,买到合适的小户型该容易了吧?不一定,有人形容小户型是:看起来很美,买起来很贵,住起来很郁闷。因为有的小户型,为了符合面积标准,在设计时牺牲了一部分功能空间,有的则因为面积配比不当影响了正常使用,使得产品舒适度降低。所以挑选小户型也很有讲究。


如何挑选一套性价比高的小户型?至少有四大陷阱是购房者需要提高警惕的。


陷阱1:小户型=小面积


打算购买90平方米以下小户型的购房者首先要区别两个概念,“小户型”和“小面积”,这两个可不是一回事。一般来说,“小面积”主要是以产品面积为卖点对它的使用功能没有严格限制,比如酒店式公寓,而“小户型”则仍要求保持住宅使用功能的完整性,对不同的功能空间还是有一定的面积范围要求的,并不是一味求小。


[小贴士]


由于受到总面积的限制,因此小户型不是舒适性住宅,而是实用性住宅,所以每个房间的面积还是要控制在一定的范围内。同时为了保证日常生活的质量,购房者在选择小户型住宅时,需要对房型的开间特别注意,通常卧室的面积应控制在16平方米左右,卫生间在4~6平方米,厨房在5~6平方米,客厅在12~40平方米左右。


按照这样的面积来换算,比较实用的小户型,卧室的开间要在3~4米,卫生间开间要2米以上,厨房开间2~3米,客厅开间4~5米。所以看户型图的时候一定要注意旁边标准的开间数据,图形是可以有欺骗性的,3米的开间按比例缩小后可能跟5米的开间看起来差不多,一不注意就掉进陷阱了。如果户型图上没有标注相关尺寸数据,一定要请售楼员介绍清楚,并写下来,以免万一日后追究责任有理说不清。


陷阱2:东西朝向、南北不通风


如果单看户型设计图,有的小户型房型方正、全明设计、采光充足,看起来几乎十全十美,别急,下单前先把小区总平图拿来看看。


因为地理纬度、气候的关系,杭州住宅朝南是比较理想的朝向,日照充足、南北通风,但为了小区整体规划,建筑的布置不可能都实现每幢都朝南,所以尽管户型一样,但朝向不同居住感受完全不同。有的尽管朝南,但北向却没有窗,或前排住宅比较高,前后排住宅之间的距离过近,这些都会影响到房子的采光和通风,而这些问题单从户型设计图上是看不出来的。


[小贴士]


要选择一套好的小户型,单看一张户型设计图是不够的,最好请售楼人员提供小区总平图,了解小区整体规划,每幢单元楼的分布、朝向,并且要知道前排住宅的高度,前后排住宅之间的距离,一般这样就可以大致了解住宅的日照时间和通风情况。


为了解决南北不通风的问题,万家花城在户型设计中加入了空中连廊,改善了中间套的通风问题,倒是可以借鉴一下。


陷阱3:户型不方正,使用率低


小户型的得房率或许并不比90平方米以上的户型低,但有时候它的使用率确实比大户型低,为什么这么说?因为有的小户型住宅在做建筑立面设计的时候单单考虑到美观,使用一些大弧线、斜边形的设计,外立面非常大气漂亮,但实际上在做户型设计的时候,这些弧线、斜边很难利用。买了这样的房子,实际上就增加了套内使用面积的折合单价,可能总价里有5%甚至10%就打了水漂。


[小贴士]


对户型图不熟悉的人,常常是看不出什么问题,也看不出什么优缺点,所以在判断一个户型是不是实用,除了一些常规数据外,也可以把自己的生活带入户型中进行模拟。看户型图的时候想想自己生活的过程和细节,再把这些细节放到这套房子里去,很多缺点或优点就能显现出来了。


比如有的户型,走道设计在客厅中间,有人称为“走破式”,客厅的前半部分实际上也成为了过道,使得客厅的完整感完全丧失,试想:看电视的时候,经常有人在电视机前来回走动,这会带来什么样的感觉?


陷阱4:露台、阳台、入户花园面积过大


一般看来送露台、阳台、入户花园是再好不过的事情,这些赠送面积甚至常常成为购房者选择某一个户型的主要原因。但业内人士提醒说,从今年开始杭州市规划局公布了《关于阳台建筑面积测算的规定》,对阳台的定义及其在建筑面积上的计算方法作了严格限定,根据这样规定,阳台、入户花园的面积如果超过8平方米,就要按全面积计算。


[小贴士]


挑赠送的阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间也有讲究,面积不可过大、进深不可过长,否则将视为非阳台建筑空间,全部计算建筑面积。


按照杭州市规划局的规定,具体的尺度是:凹阳台(入户花园)的水平投影面积不大于8平方米、进深(取阳台结构板外缘至外墙外缘的最大垂直距离)不大于2.4米;凸阳台和凸凹复合型阳台的水平投影面积不大于10平方米、进深不大于2.4米。如果超过这些比例,无论是哪种阳台,都必须按照全部计算建筑面积。




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