中国的“次贷危机”?

3月是美国房地产次贷危机一周年,房价问题也成为中国召开的“两会”上的焦点话题。针对房价,建设部官员18日称不支持提“拐点”,这让我想起次贷泡沫破灭前自己的一件轶事。


2007年6月,我在佛罗里达收到一封美国田纳西州政府的房地产促销信,惊讶于临水别墅竟然只有2万美元起。2006年美国人均收入已达3.7万美元。


当我跟美国朋友们征询,却被冠以四个字“大惊小怪”,理由是田纳西收入低(人均不足3万美元),房价当然高不到哪里去。于是我拿出一张中国地图,让他们选出一个和田纳西最具可比性的中国省份,竞猜当地房价。中部大省安徽最终入选,参考数据是该省统计局公布的2006年其城镇居民人均可支配收入:9771.1元人民币,约为1300美元。


当答案揭晓,最狂野的猜想都黯然失色:在居民收入1/25于田纳西的安徽,2006年的房地产平均售价达2,200元每平米,这意味着购买一套和上述广告中2万美元的别墅相同面积-200平米的一套住房,要支付3倍于此房价的价格。而2万美元,已经相当于当地居民18年平均收入的总和。


轮到美国人大惊小怪时,扳回一程的我却毫不开心。我也发现自己不该吃惊。


佛罗里达是我2005年赴美的第一站,沐浴椰风艳阳,联想国内一个个城市的蜗居火烧连营般的变成难以负担的尊邸,从机场到居所的路上我曾经猜想要多富有才能在这个富翁和明星云集的养老度假胜地这里拥有一个家,答案是,中国最常见公寓房,在美国被称为condo,10-20万美元价位的大有选择,而美国最普遍的单体别墅,20-40万的选择也决不鲜见。根据美国住宅协会的数据,在这个全美房价最昂贵的地区之一,房价收入到次贷泡沫破灭前也没有超过6。田纳西绝对房价虽低,其房价收入比却是美国最常见的水平。


根据美国联邦统计局和住房协会的数据,美国大多数都市区的房价收入比都在1-5之间。而超过5的地区,就会被认为存在房地产过热风险。大都市区(Metropolitan Area)是指一个大的城市人口核心以及与其有着密切联系的具有一体化倾向的邻接地域的组合,是国际上进行城市统计和研究的基本地域单元。


热衷排名的福布斯杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高的地区进行了排名,排在第一位的城市-好莱坞所在地洛杉矶房价收入比为10,第十位佛罗里达迪斯尼所在地奥兰多,房价收入比为5.




国内的房地产价格真得还不算高吗?一个普遍超过了美国最高水平的房价收入比可以持续多久?我听到过不少论断,天才性的解答上述问题,其一是“中国的房价很合理,因为是市场形成的房价。既然已经是市场经济,市场形成的,就是合理的。”


我们知道,健康的母体孕育的婴儿可以假定为健康,而如果市场这个母体存在问题,如何言之凿凿房价这个婴儿正常?造就中国房价的到底是一个怎样的房地产市场?这个话题我们留待稍后讨论,但母婴健康的论断恐怕难以下得那么轻易。


也经常见到“单位面积房价”证明中国房价存在巨大的上涨空间。方法是比较纽约、东京等和北京、上海等城市的“单位面积房价”。结果不言自明。于是在显示房价过高的“房价收入比”,和显示“房价潜力无限的”绝对单价之间,人们对于房价贵还是不贵,涨还是不涨更加一头雾水。


如果价格的形成需要供需双方互相作用,抛开消费者,价格无从形成,其高低也就无从谈起,那么房地产这个市场怎么例外?一个抛开消费者购买力的“单位面积房地产价格”比较又到底想用来说明什么?事实上,除非是出于特定研究的需要,单位面积房地产价格在国际房价的比较中鲜少出现,而以单位面积计价销售房地产,本身也具有中国特色,本文主要是和美国比较,在美国,房地产就是以套为单位,市场上的房地产都已附带了装修,所提供的面积也是指实用面积。


而让我们再看一眼房价收入比,这个缘自西方的概念,到底比较的是什么?为什么被作为国际上衡量房价高低的主要参照值呢?


房价收入比,按照西方定义,是被衡量地区中等价格的住房除以中等家庭的收入的比值。显而易见,这个比值剔除了面积因素,从而可以在全球千差万别的房地产市场中,入乡随俗的衡量普通家庭的购房难度。举例说,在土地资源稀缺的日本单位面积的房地产价格可能是美国的数倍,但是两地的居民购房难易程度——房价收入比——却完全可能相若,虽然日本居民购买的是面积狭小的公寓,而美国居民购买的是美国最常见的独立住宅,这并不影响两地居民购房难易度,也就是相对价格的高低的对比。中国的统计数据一般只提供平均收入和平均房价,因此计算也是多采用平均房价和收入的比值,但是这并没有改变房价收入比的内在逻辑和其衡量房价高低的参照价值。


那么,到底什么是合理的房价收入比?什么才是合理的、可以负担的房价。国际组织给出过不少参照标准,例如世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间,而发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间。我相信,没有一个的标准答案,但我也相信,中国再特殊,也不可能彻底跳脱普遍的国际经验,支撑一个全国性超过12倍的房价收入比,世行的标准不是空穴来风,而美国房地产市场中的“可负担”概念,希望能够提供参考。


在美国的住房政策中,有一条规定,就是个人还贷额不能超过其收入的28%.


这个可以负担的概念,是银行遵循的放贷准则,也是舆论大众判断房地产是否过热的简单标尺,而我们也可以看到,美国大多数城市的房价收入比正是落在这些数字的区间中。那些超过5的城市和地区,都正要面临房地产过热的讨论,而那些达到8-10的城市,则一直面临居民购房难的指责,从而促使政府出台了形形色色,在国内看甚至不可思议的政策保护穷低收入者得利益,我们会在后续谈及。


我看到路透社的数据显示,美国的房地产价格在2007年下挫了8.9%,美林则在年初预计,2008年会继续下跌20%,明年再下跌15%。翻看美国的媒体报章,我们看到的是“自由落体”,“从坏走向更坏”,“恶灵袭击”的恐怖字眼,而在房价收入比普遍超过12的中国,我们是不是真的对“拐点”要噤若寒蝉?



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