(原创)房地产的谷底,买房抄底的最佳时机

近来,万科率先发起了全国性统一的降价行动,大有山雨欲来风满楼的感觉,而事实上了解行情的人应该知道,其实从去年底开始,各个楼盘就已经开始通过打折、促销等手段进行降价销售了,而消费者似乎并不买账,于是出现了今天春节过后的一片打折景象,一时间蔚为成风,毫不壮观!

但是,这样的广告和打折消费者真的接受吗?老百姓开始买房了吗?统计显示成都的整个春节成交了仅仅70多套住房,多可怜!中国人历来都有买涨不买跌的心态,所以房价上涨的时候大家使劲的买,而下跌的时候大家反倒会谨慎考虑,绝对不轻易出手。但到底什么时候才是最佳的出手时机呢?和股市不同,房地产业基本不存在庄家,要说庄家可能只有ZF可以称的上,所以大家不用担心象股市里该涨不涨,不该跌的时候使劲跌的怪现象。在房地产市场价格基本还是客观的反映了供需关系。因此,今天我希望通过自己的分析,为大家寻找到一个比较合适的买房时机,并且我个人认为,从长远的角度出发,应该是最低点。这个时间,我预计应该是今年的4月到7月之间。我将从两个方面,六个部分阐述我的观点:


第一方面 这一轮房价下跌的真实原因

简单的概括就是国内房地产在去年10月之前短时期内形成了巨大的泡沫,以至于到达市场完全无法消化的程度。有人说是国家的政策影响,确实,国家政策是影响房地产市场发展的关键,但是调控政策天天、月月、年年有,从2003、04年就开始调控,真正有效果吗?当然没有。所以我认为这一轮的房价下跌是房地产企业自己的贪婪把自己搞死了。下跌是房产商贪婪的代价!

我认为两方面原因导致了房价的下跌:1、短期爆炒导致供给大于需求;2、土地和原材料价格飙升导致表面成本高涨;

那么当时为什么短时间内会积累起房价泡沫呢?大家都知道去年的6月到9月三个月,以广州深圳为代表的房价暴涨城市,短短几个月房价暴涨了50%以上,我所在的成都也上涨了超过20%。经常出现上午下午就区别几百元的情况,销售小姐俨然成了观世音,需要供着,天天磕头!

与此同时,土地市场也完全疯狂,土地的飙升速度甚至超过房价上涨的疯狂。越来越多的开发商在获利后,甚至只是收回了部分房款就马不停蹄的全仓杀入下一块土地,进行下一次开发。有点不惜高额贷款,从其他非正规渠道融资,这样的代价当然是高利息和高成本。但是这样的结果让市场中短期内出现了几何速度增长的房屋供给量。2002年左右,50亩的盘可以叫中盘,200亩叫大盘,去年,没有1000亩,谁敢说自己是大盘呢?这样的发展速度注定了房地产短期发展的必然结果——供大于求!


与地价和房价上涨相对应的是各种材料价格全线上涨。从砂石、水泥、钢材到人工,构成房屋建筑成本的因素全线上涨;规费、税费的上涨就导致了政策成本上涨;预售推迟、利率上调就成本了资金成本上涨,这些因素集体上涨直接导致了房屋的开发成本上涨。于是,成本的上涨又反过来刺激房价进一步攀升。这就形成了短时期内房价的暴涨。

而资本运作本来就是双刃剑,在行业迅速发展的时候可以加快企业的壮大,但是在行业出现问题的时候就成了自杀的利器!


在去年的10月,十七大一召开,房价应声而落,很多人认为是政策发挥了作用。而我认为其实只不过是一个导火索,本身的问题还在市场内部。根本问题就是,是不是所有的企业成本都上涨了?上涨的幅度是否都一样?答案当然是否定的,拍卖土地价格上涨,但是非拍卖土地上修起来的楼盘也比对着拍卖土地价格调整自己的销售价格。很多未受成本上升影响的企业也跟风涨价是造成房价整体上升的最根本问题。

所以,房价回归理性是一个暴涨后的必然结果,而去年11月到现在的房价下跌只不过是一个补跌的过程。事实上,在下跌的过程中,由于买方的观望,又形成了过度下跌导致的价格偏离实际需求的现状。简单的说,我认为现阶段房价已经下跌到了一个合理区间,甚至很多楼盘的价格其实已经低于了实际的房价水平。因此我个人认为房地产市场抄底的时机已经开始慢慢成熟。


第二部分 房价趋于合理的原因

一、 成本上涨

正如前面所提到的,从去年开始原材料成本上涨已经使房价从需求性上涨变成了结构性上涨。所有从去年中开始动工的楼盘无一例外的都必须接受房屋建筑成本上涨的事实。比如:

1、原材料价格上涨。首先钢材涨价从去年就开始了,而前几天才得到的消息,铁矿石涨价65%,宝钢率先决定钢材出厂价上调20%,这明显还只是开始,小厂的钢材估计上涨的幅度还可能更大。而人工的上涨已经从去年就很明显了,不仅工资上涨,而且技能还越来越差,很多人都是新手,熟练工难找是所有建筑公司的共同困扰,加上今年提出的《新劳动法》和针对建筑企业的社保大审查,估计人工成本在今年只会更高。水泥,砂石,只要能想到的建筑材料没有不涨的,说难听点,连肉的涨价了,酒楼一涨价连房地产公司的勾兑成本都涨价了。你说,还有什么没有涨?


2、政府费用成本上涨。政府的费用主要体现在规费上涨和其他相关行政费用上涨。而这些费用的上涨难道最后落到了开发商身上?还不是购房人买单。另外,税收实际上涨。虽然国家提出两税合一,但是真正决定房地产税收成本的是清查力度和早已经很高的税收基数。如今开发商是预交约13%左右的税收,可以想像,房价越高税收越高,成本本来都已经很高了,当然只有更多的提高房价才能抵消成本和税收的成本。


3、资金成本上涨。房地产业本身就是资本密集型的行业,说穿了是半个金融业。如今预售必须要封顶才能进行,导致时间加长,时间就是资金的成本,所以资金成本上涨也可以看到;其次资金利息上涨,更是直接导致融资成本上涨。并且幅度还不小!


4、土地成本上涨。有人肯定要说,这段时间的拍卖价格已经相对低了啊,为什么还说土地成本上涨了呢?这是因为,之前几年开发的土地很多都是协议拿地,不管是从企业还是从地方政府拿地,价格都远比去年的拍卖价格低的多,这也是为什么这一轮的房价下跌过程中,有这么多的企业勇于打折,正是因为当初他们拿地的成本就很低。但是从去年开始,由于拍卖地价暴涨,导致房地产企业参与直接拍卖价格肯定很高,就算是从其他渠道拿地,土地的参考价也比原来上涨了很多。所以从行业平均土地成本来说,这一年来,其实土地成本是大幅增加的。


从这四个方面说,房地产开发的实际成本已经大大提高,所以我个人认为,从中长期看房价继续上涨是必然的。并且幅度可能更大!


二、相对供给下降,需求上升

首先说供给,为什么说相对供给下降呢?从去年10月以后很多开发商就对新开工很谨慎了,能不开坚决不开,能缓开的坚决托时间,如果不幸开工的,那么只能硬着头皮上,而我们看到市场中目前在售和在打折的,其实是去年4、5月份开工的,他们土地成本是2007年3月之前的,所以土地成本较低,建筑成本也还能承受。去年10月以后,由于买方和卖方的共同观望导致很多开发商的延迟开发,这种做法对供给量的影响会直接在今年的8月以后显现。如果估计没错很可能今年的金九银十会因为供给相对减少和需求爆发的影响,再次出现房价上涨的现象。

再说需求。我个人认为需求在增加。房地产市场的需求主要是两个:以居住、换房为目的的刚性需求;和以投资为目的的投资性需求。由于目前市场的观望情绪浓厚,投资人(包括炒房人)都选择推出市场至少是谨慎入市,而真实购房人也因为目前的房价下跌出现了观望。但是每年1500万的农民进城和大学毕业生,以及有钱人换房都是刚性需求,这半年大家不买,那么这样的需求就累积到下半年,或者明年,但是迟早大家是要买房的,房价一旦企稳,或者有小幅上升,这些累积的需求就会一起爆发,很明显到时候会很快再次推升房价,如果刚性需求累积的爆发再引发了投资性需求的跟风,那么房价很可能迅速重回高点,甚至再创新高,正所谓“压抑的越久,爆发的就越猛烈”。而从长远看,中国经济还会健康稳步的发展,人民币升值的速度加快,那么房价也绝对没有长期低靡的可能,所以我认为买房抄底的时机已经开始成熟。


三、打折已经超过实际价格

去年底还有所谓的专家学者和开发商争论是否出现拐点,如今房地产打折信息已经从报纸到手机短信充斥了所有人的日常生活。似乎房地产打折成了当下的流行词汇,如果那个楼盘不打折似乎不仅没有吸引力,还显得不真诚!但是,仔细分析就会明白,同是打折,实际的内涵可不一样。总的说来,楼盘打折的大都是当初靠其他渠道拿土地的,或者是拍卖土地拿的早的,说穿了就是成本相对低,打折后依然有比较多的利润,区别只在于每平方赚2000还是1000。想想,当初高价拿地的哪个会真正打折,它又有多少折扣可以给呢?再说了,去年7、8月天价拿地的,现在还没有到房子上市的时候。

所以这段时间打折的是三种情况,第一是资金回笼,以大型的如万科的上市公司为主,这样的公司本来土地成本低,规模大,所以降价求资金回笼,资金回款速度快,能够减小资金成本。第二类是一些资金量相对较少的公司,他们急需资金回笼支付工程款、税款和银行欠款,所以只能降价。而这样的降价,由于有资金硬性需求所以都力求快速回款,甚至不计利润的回款,因此他们的折扣价格就基本已经是他们可以接受的最低价格了。如果真的是亏本生意,还是很少公司愿意接受的,否则他们还有一个最后选择——卷款潜逃。第三类企业是属于没有强制性的资金回款需求,但希望早点收回资金,落袋为安,这样的折扣也好似他们认为可以接受的底线折扣,否则不如将房子闲置等待时机。因此目前市场的房屋价格,其实在中国的现行体制和经济发展水平上,已经相当低了,如果真的等待万科、保利、碧桂园等上市公司一统天下的时候,房价才真的不可能出现大降的现象了。毕竟,对上市或者有外资背景的房地产企业而言,土地和房产都可以被计入资产,从长远说,他们不存在决定的资金压力,所以届时,才是中国房地产价格稳步上升的时期,而从去年开始的这一轮房价下跌,正好充当了房地产行业洗牌的急先锋,对此,我个人认为中国会在两年内快速进入大企业相对垄断性的房地产市场。


四、房地产大洗牌几个月内见分晓

目前房地产市场中充斥各种企业,大的、小的、国有的、外资的。学习过政治经济学的都知道,这最多相当于自由竞争阶段,步入相对垄断的有限竞争时期,是房地产发展到下一阶段的必然。而市场中的洗牌也必然开始。

这次房价下跌正好是房地产结构性洗牌序幕的开始,以资金、在建房屋和土地为最终目标的兼并潮已经开始在房地产业展开。并且会呈现星火燎原状态。

而在大洗牌中,典型代表的就是三类公司。

第一类有实力的上市公司,或有国外资金背景的公司。资金就是实力就是子弹,“留得青山在,不怕没柴烧”,这是资金的必然选择。在市场好的时候,资金主动出击,市场变化的时候,资金进入防守状态。万科就是例子,如今推出降价卖房子的促销活动,不仅使得资金回笼,还为自己打了一个巨大的广告,不仅节约了大量的广告费,还进一步巩固了自己中国房地产市场负责任的领袖者身份。实际上,在之前房地产市场蓬勃发展的时候,万科的品牌已经不具备绝对优势了,就成都市场而言,前有中海依然坚挺,后有龙湖、蓝光的追兵。老百姓购房时,产品本身更加的重要。而这次降价一举使得万科在全国的众多房地产企业中再次脱颖而出,既赚了人气,又得了实惠。真是厉害!对他们而言只不过是利润多点和少点的问题,不关乎生死。他们是这一轮兼并的主力。

与此同时,这类企业又开始慢慢为未来布局。比如,万科才公布的消息,在成都、东莞等四个城市逞土地价格较低,储备了超过100万平方米的建筑面积土地。这是强者发出的信号,他们根据他们强大的市场研究团队的建议得出的操作方法是——从土地市场开始抄底。因此,在这一轮表面房价下跌过程中,这类型的公司只要尽量回收资金,就能够在残酷的市场竞争中占得先机。从长远看,他们只会越做越大,是未来市场中的强者。而另一些大公司,如果战略转型没抓好,在强大的市场压力面前强硬的不低头,很可能就因为摊子太大,资金链出问题,从盛极迅速走向衰败。房地产就是金融,在金融业中,大公司更可能因为大风暴而出现倒闭的可能。

第二类,资金量较小的公司。这样的公司在市场好的时候轻车冒进,希望通过紧绷资金链,让自己借市场之力迅速壮大,但是这次遇到市场逆转,需求突然非理性降低,马上出现资金问题。再加上工程方催款,银行催还款,国家催税收,很可能出现如心肌梗塞一般立刻死亡。他们属于被兼并对象。

第三类,比较稳健的中小公司。这些公司一直奉行稳健的发展路径,这次的下跌要不他们就刚好避开,要不就是影响不大。在房地产业继续发展的过程中很可能执行继续观望态度,或者是干脆转行。但这些公司在当前的市场上是有机会的。如果正确踩着鼓点,适时从土地开始抄底,把握正确的开发节奏就可能逆势壮大。他们是整个市场中伺机而动的狼!

整个市场洗牌从去年底开始展开,从资金的角度预测,年前还贷是第一次高峰,年后是第二个高峰,如果都度过了那么坚持到8月底也许就会迎来曙光,甚至转暖的时间可能提前。

从市场看,洗牌的最高峰也是企业最困难的时候,这个时候的房价也应该是最低了。错过了这个时段,这些房地产企业要不就已经因为资金链问题倒闭了,要不被收购;而剩下的也由于本身的实力挺下来了,巨大的成本已经付出,再多等一下对他们而言也不算什么了。所以作为一名普通购房者,我认为找准买房的时机尤为重要,毕竟,持币观望就为等一个最佳的时间,而不是真的不买房,让钞票烂在银行!


五、寻找最佳买房时机

从以上分析,我个人认为最佳的买房时机将出现在今年的4月到7月四个月。原因如下,目前而言,大部分开发商都还在死挺,而且以他们的能力挺几个月是没问题的。但是传统市场经济有一个著名的“荷兰式竞价”,就是价格从高往下喊价,大家博弈的对象不仅仅是商家更是其他购房者。毕竟好的房子,好的地段,供给还是有限的,你不买,还不准别人买吗?因此看准位置,在合适的价格下手是非常重要的。从去年的11月开始,很多中小企业已经举步维艰了,经过了春节的“大熊市”,往年到9月10月才开始的广告潮,今年开春后就已经迫不及待的展开了,而且大家的折扣都极具诱惑力,价格也着实很低,这个所谓的低价格,我个人认为不仅仅是短期内的低价格,从长远的角度出发结合成本上涨的问题,很多楼盘的目前卖价其实已经低于了目前开工楼盘的成本价,所以我认为个别楼盘的购买时机已经成熟。但是大规模讲,还可以再观望一到两个月。这一到两个月的时间不仅仅是给自己一个选择和等待的时间,也是给开发商一个时间,看看他们到底是直接倒闭还是再最后大幅降价放手一搏。如果过了这个节点,等他们找到了其他的资金渠道,或者倒闭被其他大公司接手后,那么购房人就再不可能以目前的价格买到房子了。

等到今年的8月以后,我个人认为的成本上升因素将开始对新建房屋产生作用,尤其是07年7、8、9三个月拍卖土地上新建楼盘的开盘,定价将被动的定在相对的高位,届时将出现一定程度的房价企稳,甚至小幅上涨现象。而购房者的需求累积由于房价的企稳和小幅上涨将被彻底引爆,于是在9月10月出现下一次的房价上涨。


一句话,抄底正当时!


以上预测,完全是个人看法,望大家指教。


2008-2-29






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