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即使不接触股票的人也会经常听说“牛市”与“熊市”,这是股市行情涨跌的两种情况。炒股有句名言,“买涨不买落”。那么对于投资房地产的人来说,是否也要看“入市”的时机呢?


买房与炒股当然是两种截然不同的投资方式,其市场波动规律也有所不同,但掌握适当的时机入市却是每个购房者需认真考虑的。选择入市时机有如下五大法宝:经济增长率、按揭利率、通货膨胀率、销售率、空置率。


1、经济增长率:它是国民经济的景气指标.经济增长率高且持续增长,必然刺激房地产业的发展,使房屋成交量呈旺盛的走势。新项目不断启动,新楼盘不断推出,房地产市场一派繁荣景象。特别是当国家把房地产业作为经济增长点或国民经济的产业支柱时,从财政、货币政策到产业政策都会有一定的倾斜,从而使房地产业超常规发展,造成大量、有效的社会供给。供给量大,居民就有较多的选择性,可进行利益比较,用相对较底的收入买到满意的房子。


2、按揭利率:住宅消费离不开金融的支持,特别是对于工薪阶层购房自筹款达到总房款的30%或50%时,利用银行按揭筹足剩余款项,不但是明智之举,而且是实现提前消费的前提。银行提供按揭贷款,契约条款一般都制定的非常仔细,其主要内容包括:抵押楼宇的基本情况、贷款利率、年限、额度、还款方式等内容。我国目前按揭利率主要是采用固定利率的方式,但利率的高低、优惠程度直接决定享用人是否享用、还款方式、还款期限等一系列技术问题。


3、通货膨胀率:购房者要努力回避通货膨胀的盘剥,把握好三率,即银行存款利率、银行按揭利率、通货膨胀率,进行综合比较,抓住入市时机。


4、销售率:这里指预售房和现房的销售率。一般来说,如果销售率达不到30%,发展商的资金就收不回来,当销售率在一定时间内没有改观时,发展商就会被迫降价;若销售率达到50%,则表明供求比较平衡,房价会维持在一定水平内一段时间;若销售率在70%左右,则表明需求渐热,发展商的开发成本已基本收回,房价就会上升。


5、空置率:空置率是销售率相反的指标。当空置率为90%时,价格比较合适,但也要付出一定代价,如装修噪音、装修垃圾、服务不配套、服务不便利等诸多不便。当空置率为50%时,购房置业既能获得较好的价格,又能享受发展商、物业管理公司努力提高居住品质的成果,是最佳入市时机。当空置率为30%时,应火速购房置业以免发展商提高居住品质的投入而提高价格。巧妙利用空置率指标,把握购房置业最佳机会,才能买到理想的空间。


当然,选择入市时机,最重要还是要考虑投资者的个人情况,要从上述几个指标,结合宏观环境(供应、市场成熟度、政策、经济环境等),微观项目(相关配套指标)等多方面考察,基于土地资源的稀缺性及房地产的不可移动性决定了每一项目、每套住宅都是唯一的,只要这套物业适合投资,就应当“该出手时就出手”。




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