[原创]房地产为何在拐点挣扎,我有定论

奸日踏美 收藏 1 246
导读: 畸高的房价已经把众多的消费者抛离在市场之外,行业风险是否该释放,如何释放,也许不仅仅表现在房价的“拐点”上。 楼市“拐点论”再掀波澜 房价和房地产该怎么走 2008年1月,号称拥有1800家门店的中国最大地产中介——创辉租售集团,被曝倒闭。创辉租售是一家总部在深圳的房产中介公司,2007年9月进入上海市场,仅用三个月便在上海开出250家门店。然而,上海的迅速扩张却成了创辉租售的滑铁卢。 现在,创辉租售上海分部不得不关闭90%以上门店。“创辉租售”上海分部

畸高的房价已经把众多的消费者抛离在市场之外,行业风险是否该释放,如何释放,也许不仅仅表现在房价的“拐点”上。


楼市“拐点论”再掀波澜 房价和房地产该怎么走


2008年1月,号称拥有1800家门店的中国最大地产中介——创辉租售集团,被曝倒闭。创辉租售是一家总部在深圳的房产中介公司,2007年9月进入上海市场,仅用三个月便在上海开出250家门店。然而,上海的迅速扩张却成了创辉租售的滑铁卢。


现在,创辉租售上海分部不得不关闭90%以上门店。“创辉租售”上海分部还遭到哄抢,一夜之间门店的电脑、家具等财物和资料被损毁或搬走。


据创辉华南区总经理吴广业介绍,在上海分部关店、裁员计划实施前夕,上海分部一名高层带着公司资产及部分客户资金另起炉灶,随后就有部分员工以及债主开始哄抢办公室及门店设备,整个上海分部一片混乱。



创辉上海分部遭哄抢的同时,其涉嫌挪用客户资金也被曝光。据媒体报道,创辉公司很大胆,以现金激励员工力促购房者将定金或者购房款存入公司账户内,而这些公司账户大都是创辉高层或大区经理的私人账户。


中介的豪赌与脆弱


上海事件已经造成创辉租售集团8000万元损失。创辉租售集团总裁办企划部经理张敏的解释是,上海店铺转让费太高,创辉拓展速度又太快,员工培训跟不上,影响了业务开拓。


据悉,创辉租售集团总裁林凤辉一度对楼市异常乐观,他坚称“中国楼市将再涨20年”,甚至喊出2008年创辉要开3000家分店的口号。但银行并不买这个账,据透露,自中天置业蒋飞卷款潜逃后,深圳几乎所有银行都将创辉列入了高风险“黑名单”,创辉旗下担保公司的任何担保贷款申请均被搁置,林凤辉的资金链终于被逼到断裂的边缘。


就在创辉租售集团倒闭的一片传言中,林凤辉却宣称,将不计成本以跳楼价抛售个人及公司的商铺和物业,收回1亿多元的资金以解决危机。目前,上海和中山、佛山、珠海、南昌、东莞等地创辉的房产,均已委托各区域陆续放盘。


“创辉租售危机解决方案的公告”还声称,创辉将积极引进大型机构投资者入股公司。目前公司自有商铺物业已被国土部门保全,资产处于安全状态,不会发生私下转移情况,公司正通过出售自有商铺物业,在政府监控下将所得房款存入第三方监管账户。


但在这个多事之秋,“创辉租售危机解决方案”似乎并未能平息多少危机,客户怀疑创辉租售在拖延还款时间,进入破产程序,先还银行贷款、税收、公司员工的工资,最后才是客户欠款。很多客户已经开始寻找律师。


而对于其中的融资方案,汉宇地产总经理施宏睿认为,今后两个月的房产市场还会比较冷淡,融资方案有待时间和市场的考证。创辉租售的震荡再次佐证了二手房交易市场的冷淡。


观望,再观望


面临窘境的并非只是在深圳、上海的中天置业和创辉。2008年1月,北京最大二手房中介之一中大恒基,计划将关闭100余家门店;房屋中介我爱我家则开始尝试开网络门店,寻找新的盈利模式;在深圳,包括世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等多家地产中介公司的关铺率在25%?50%不等。


“有价无市”的局面,让中介苦苦支撑。据估计,目前北京市商品住宅成交量已下降7成。中国指数研究院北京房地产指数数据系统也显示,2007年12月份北京商品住宅成交量比11月环比下降17%,与2006年12月同比下降42%。


从北京市房地产交易管理网的数据统计也能发现,北京商品住宅成交量下降趋势从9月份开始蔓延。8月份北京全市商品住宅的成交量达到263.67万平方米,9月份下降到166.64万平方米,10月份再下降至121.57万平方米,11月份成交量继续萎缩,比10月份下降多达35%。


21世纪不动产中国区域市场总监林蕾表示,整个北京中介门店的实际成交量大概下降了20%到30%左右。一位售楼小姐对记者说,现在想要促成一笔买卖真难啊!以前一笔买卖两天就搞定了,现在带客户看房子,不看个十套、八套不会下结论。


北京市房地产交易管理网的最新统计数字显示,2008年1月份前20天成交3993套期房,平均日签约套数为199.65套。期房住宅日平均签约套数环比2007年12月的277.55套/日下跌了28.07%,同比2007年1月的318.55套/日下跌了37.33%。


另据统计,在刚刚过去的2008年的这些日子里,全国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象,各主要城市房价向下的趋势非常明显。据报道,1月12日,在南京市2008年首场二手房拍卖会上,有13套南京主城区二手房房源参与拍卖,除了一套二手房单价高于15000元/平方米外,其他房源单价都低于8000元/平方米,价格大大低于目前南京主城区新开楼盘价格。可惜历经一个小时的竞拍,仅有4套成交。


万科董事会主席王石称,从成交量来看,一些城市的楼市已经开始“拐”了。


仍然高居的房价


成交量萎缩,房价似乎已失去了继续上涨的理由,开发商开始纷纷打折。当然,开发商的动作都还只是暗折,从挂牌价上并不能清晰的看见。


2008年1月19日开盘的北京朝阳区新盘“国展领寓”,至今仍未售出一套房屋,目前暗打八五折,整个楼盘价格每平方米下降三四千元。在中大恒基不动产营销公司副总经理余旭看来,这个跌幅意义不大,因为2007年上半年涨幅太大,现在的促销价其实还是由购房者自己埋单。


资料显示,2007年9月份,北京五环以内房价就已接近14000元/平方米,四环以内房价则逼近15000元/平方米。据21世纪不动产的监测数据显示,北京市涨幅最高的前10大存量房楼盘在2007年下半年内,整体价格平均上涨68.3%,其中,新世界家园、上元和新景家园半年价格涨幅分别达到91.7%、81.8%和72.7%。从全国来看,2007年下半年同样疯狂。显然,以目前基础上八折至九折的降价,房价依然处在高位。


近日,新华网进行网络调查的结果显示,57.65%的调查者认为,由于房价前期累积涨幅过大,即使出现小幅的房价下跌也买不起,房价虚高需要自身调节。


产品价格过高一定会削弱其市场竞争力,这是个简单的经济规律。据统计,到2006年10月底,中国空置房面积多达1.25亿平方米,占压资金达到2500亿元,居中国各行业不良资产之首,中国没有哪个行业有如此大的积压产品,也没有哪个行业的产品的涨幅和持续时间有房子这样长。


“链家地产”分析认为,目前,买方“恐慌性”的购房心理俨然得到了洗礼,买卖双方对于价格预期正在转变,但卖方依然体现出比较强势的“价格坚持”策略。


王石强调说,不能忽略最主要的因素是,消费者家庭收入的增长率和房价增长率之比,如果是房价增长率大大快于销售增长率,这个市场不能持续,房地产价格自然会出现拐点。易宪容也表示,过高的房价已经将绝大多数居民抛离在了房地产市场之外。


王石表示,如果市场真没有人买房子,任何开发企业都会出局,万科也不例外。


政策拐点已经明确


2007年8月7日,国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文件),该文件被认为是对1992年以来全国“房改”的总结,是住房新模式的转折点。


易宪容认为,24号文说明政策拐点已出现。如果没有1998年中国的住房制度改革,就不会有今天中国的房地产市场,如果没有2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件),也就不会出现房地产市场如此快速的发展。


2003年的18号文件,第一次明确房地产是支柱产业。北京市主管建委、规划的副市长陈刚对媒体说,政府提出建立最低收入、低收入、中低收入、中等收入、高收入等三级化的保障措施,为的是底端有保障、中端有支持,高端有市场,所以我深信拐点会到来。


在万通集团董事局主席冯仑看来,这种转型将可能持续一段时间,大概三年后会变的非常清楚。就像新加坡80%的人住在政府的公共租屋一样,那时30%的市场会有涨有落,70%的保障性住房会一直保持稳定。


如果这个基调是对未来市场的布局,那么影响眼下市场格局的依然是从紧的货币政策。2007年12月11日,央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,要求各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策,并且暂停“转按揭”“加按揭”等业务,紧接着央行开始2007年度内的第六次加息,六次利率上调后,5年以上的房贷利率由2007年初的6.84%增加至7.83%,第二套住房贷款的利率为8.61%。


按揭贷款政策的收紧,对房地产业的打击将是灾难性的。尤其是在产品销售上,90%以上的销售是靠银行按揭贷款实现,这除了说明中国目前购房者购房实力不强,严重透支购买力外,银行还在挟持着这个行业。


建设部住宅及房地产研究会副会长顾云昌说,从紧的货币政策不是一句空话,2008年加息、提高存款准备金率、收紧银根减少流动性仍将延续或得到加强,中小房企将面临一个很大的生存问题。


从紧的货币政策“卡”住了房地产市场的“咽喉”,房地产公司的资金主要来源于销售收入、银行贷款、资本市场,现在后两条已经被彻底堵死了。


记者从建设部提供的资料看到,目前全国房地产开发企业已经超过4万家。王石分析眼下的形式说,小企业在未来会有自己的生存之道,就像美国的地产开发企业,分工非常精细,各自的专业优势很明显,除了做全国市场和全部产品类型的,还有大量区域性的,以及做独栋住宅、公寓住宅、一级开发等等细分市场的企业。相信细分市场的嬗变不会太好过。


土地市场拐点已现


在房价疯涨的日子里,土地是上市公司的最好题材,公司大量拿地、囤地,是公司业绩的代名词和摇钱树,房地产上市公司根本没必要考虑开发房屋的利润。据北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》估测,到2007年底,房地产开发商囤地约10亿平方米,这些土地量足够开发商进行4年的开发。


在建设银行研究部发布的《2007下半年经济金融形势分析与预测》报告中,我们则看到,从2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积60%,相当数量的土地被囤积和倒卖。


然而,土地的财富之门也将关闭了。2008年1月7日,国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》(以下简称“通知”),业内评论说,这将比房贷新政发出更大的威力。


“通知”指出,土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。这意味着开发商通过囤积土地来坐享土地升值之利的行为,不仅面临着巨大的法律风险,还很可能替政府做嫁衣。


囤地原本就是开发商与地方政府合谋的结果,在垄断格局与通货膨胀的预期下,两者都倾向于囤积土地。2007年年底,国土资源部部署的全国土地执法百日行动中,共清理出来违法违规的案件32000宗,土地违法违规的主体大多是地方政府。


因此,“通知”中规定,2008年6月底前,各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。


业内推测,6月份有关全国闲置土地调查结果出炉后,有望引发新的政策出台,7月份很可能将再掀起土地政策调控又一高潮。


近日,在上海杨浦区房地局内,铁狮门房地产基金以底价67.5亿元成功拍得的新江湾城F地块,据悉,这个价格折合楼板价仅为7502元/平方米,去年11月新江湾城D3地块成交价为2万元/平方米,而且美国铁狮门房地产基金是当日唯一出席拍卖会的开发商。


上海佑威房地产研究中心主任薛健雄说,这是一个信号,会给上海买房者的心理预期带来影响。


在北京,也连连遭遇住宅用地流标事件。近日,朝阳区广渠路15号地再度流标。而在2007年北京招标出让的13宗地块,每一地块参与竞争的开发商平均达到8家,超过6成的项目溢价超过100%。其中四宗挂牌地块的溢价幅度分别高达277%、210%、198%和180%。中原地产华北区域总经理李文杰分析说,现在开发商要完全依靠自有资金买地,只有少量开发商有这个实力。


地王的神话似乎将要告一段落了,房价下行似乎可期。天津社会科学院研究员卢卫认为,迫使房价下行的政策环境和机制已形成,但在房地产复杂的利益链条中,开发商、银行、已购房者和房屋出租者,他们或许不相信房价再涨,但也不希望降价,而他们的力量不可低估。

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