统计方法各不相同 如何驱散房价数据"迷雾"

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房价让人目眩神迷。国家发展和改革委最新公布的数据显示,2007年12月全国70个大中城市新建商品住房售价同比上涨11.4%,环比上涨0.3%,连市场“拐点”说甚嚣尘上的深圳市,环比也不过跌了0.2个百分点。而11月份,广州市房管部门公布的新房均价环比大降9.9%,可发展改革委的统计数据显示则上涨0.6%。该如何对待这些看似彼此悬殊、甚至“打架”的房价数据呢?

数据乱花迷人眼


1月17日公布的发展改革委和国家统计局的调查显示,2007年12月,全国房价涨势依旧,只是上行的步伐比上月有所放缓。70个大中城市房屋售价同比上涨10.5%,涨幅与上月持平;环比上涨0.2%,涨幅比上月降低0.6个百分点。其中新建商品住房售价涨速减缓更明显,同比涨幅比上月低0.8个百分点,环比涨幅比上月低0.7个百分点。

奇怪的是,近来市场盛传大幅降价、“打折风行”的敏感区域如北京、上海、南京,新建商品住房售价环比反比上月分别上涨1.1%、0.2%和0.2%;甚至连“拐点”说的肇始之地深圳、广州,新房价格环比也只降了0.2%和2.9%。

值得注意的是,发展改革委和地方主管部门公布的数据存在很大差异。如深圳市的房价涨幅,发展改革委数据为:12月房屋售价环比下降0.1%,而深圳国土局公布的数据表明,12月均价为15646元/平方米,比11月的15069元/平方米上升了0.3%。

广州市国土资源和房屋管理局公布的数据显示,2007年11月,广州市十区新建商品住宅交易登记均价为10433元/平方米,同比增长5.3%、环比下降9.9%,但发展改革委、国家统计局调查发布的价格指数为同比上涨7.7%、环比上涨0.6%。环比一个是上升,一个是下降,方向竟截然相反。

广州市公布的10月份新建商品住宅均价数据为11574元/平方米,同比增长81.3%,环比增长19.5%;发展改革委的数据则为同比增长..8%,环比上涨0.8%。尽管同为上涨,但差距之大,以十数倍计。

类此差异并非只存在于某一两月,而是由来已久。2007年前9个月,发展改革委公布的深圳房价同比增长为:10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、13.9%、16.1%、17.6%、16.5%,而深圳市国土局公布的数据是:36.8%、37%、53%、41.3%、52%、42.8%、45.3%、45.5%、80.1%。

寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同指出,同为权威部门数据,国家和地方的数据悬殊,同比数据不能一致反映房价上涨程度,而环比数据有些甚至是方向性的差异,这更让老百姓无所适从。

统计方法各不相同

百姓普遍反映,房价数据是当前最混乱的公共数据之一,机构公布的数据与百姓感觉不一致、政府部门与研究单位的不一致,政府部门之间的也不一致。是什么原因导致差异的存在?

易居(中国)研究院分析师杨红旭认为,这主要是因为统计口径不一。地方房屋主管部门公布的是住宅均价,为全样本统计,即将所有商品住房买卖合同中记载的交易总金额除以交易总面积;而国家统计部门公布的是价格指数,是在一个城市(地区)选取一定数量典型楼盘的交易价格,在对其涨跌幅度进行同质化处理后的加权平均数,为抽样统计。均价法可反映一个城市(地区)的整体价格水平和交易量、交易结构的变动趋势,譬如某月高档房成交量放大,均价会上升;反之,低价房比重提高的话,均价会下降。抽样法可反映一个城市(地区)在一定时期内的住宅价格平均涨跌情况,但一般不反映交易结构变动差异。

全样本统计的均价和抽样统计的指数在反映房屋价格水平和走势上各有侧重,从短期看,成交量和成交结构的波动容易造成两指标出现一定差异;但从长期看,同质性、成交量、成交结构等可变因素差异将缩小,两指标的走势将趋向一致。对两指标进行相对长时间的跟踪了解和综合运用,将有助于对房屋价格情况进行更全面、准确的判断。

不过,对于目前两种统计数据差异过大的现状,杨红旭等专家认为,来自房地产交易中心的数据是最原始的,统计部门一层层上报,从区县到省市,再到国家统计局,所经过的层级越多,数据失真的可能性就越大。地方从自身利益出发,对上报数据进行一些“技术处理”不鲜见。

根治需要双管齐下

要根治目前房地产行业统计数据乱象纷飞,寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同认为,应双管齐下:

一是须剔除人为干扰因素。一方面,信息发布应该实行严厉问责制,对于个别“炮制”数据的做法,应该彻查。另一方面,地方房地产部门须及时、准确、清晰地公布房价的基础数据。基础数据不公开会让人无所适从,甚至会误导消费者。政府部门不能因本位之利,将公共数据当作商业秘密来保守或者有意延缓数据的公布。譬如某些城市到了2008年1月上旬才发布2007年11月的数据,其指导作用已随时效性的滞后大打折扣。政府部门完全可以参照股市的做法,反映一个城市不同的区域、板块,不同交易时间,不同户型的交易量、价,为购房人提供判断、决策的依据。

二是统计方法也需改进。如何选择样本,如何确定高、中、低档房及经济适用房在统计中的权重,在具体操作中如何取舍楼盘,诸多方面稍有出入,就很难反映市场态势。数据统计应遵循科学精神,实事求是,减少人为因素对数据客观性、代表性的干扰。

国家统计局局长谢伏瞻在日前召开的全国统计工作会议上提出,对涉及民生且备受关注的数据,要进一步提高统计的科学性、准确性,不断满足人民群众日益增长的数据信息需求。2008年,国家统计局将研究改进城市房屋价格指数的计算方法。

中信证券分析师王德勇建议,在数据的整理和分析中,宜多采信全集数据,少采信抽样数据;多采用政府机构公布的数据,适当参考社会研究机构公布的数据和楼盘调研结果;在分析楼市整体运行数据的同时,辅之以个别楼盘数据,力求数据可靠完整。


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