打击囤地:中央发出压低房价信号

江寒 收藏 1 69
导读:如果说房贷新政的出台最终导致了拐点迹象并引发系列争论的话,那么,国务院严打囤积土地的措施,有可能产生出比房贷新政更大的威力。2008年的第一个月,中央亮出了底牌:房价必须压低。 一,严打囤地规定中有一“狠招” 1月7日,国务院办公厅在下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》第六条规定:“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两

如果说房贷新政的出台最终导致了拐点迹象并引发系列争论的话,那么,国务院严打囤积土地的措施,有可能产生出比房贷新政更大的威力。2008年的第一个月,中央亮出了底牌:房价必须压低。


一,严打囤地规定中有一“狠招”


1月7日,国务院办公厅在下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》第六条规定:“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。”

从表面上来看,这些规定只不过是在重复过去的规定——我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就曾如此规定。但是,如果仔细看,就会发现此次与以往存在着极为明显的区别。

最大的不同之处在于,第六条规定后面那句话:“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。”这意味什么?意味着今后闲置土地的增值地价将被政府“征缴”,意味着开发商通过囤积土地来坐享土地升值之利的行为,不仅面临着巨大的法律风险,还面临着经济风险——可能竹篮子打水一场空,替政府做嫁衣。

当然,《国务院关于促进节约集约用地的通知》中,没有规定如果闲置的土地贬值了怎么办,这其实一点都不难理解,根据“惯例”推理就是:贬值了算囤积土地者倒霉,升值了被政府“征缴”。要知道,“研究制订具体办法”的部门是国土资源部,无论站在部门利益角度来看还是站在执行国务院政策的力度方面来看,国土资源部都没有理由在“征缴征缴增值地价”问题上表现出非常仁慈的一面。

而且,与以往的通知不同,国务院的通知中去掉了“原则上”三个字,使制度变得更为刚性,也流露出决策层的决心。

从时间上来看,《国务院关于促进节约集约用地的通知》是在房贷新政实施以后,在房地产市场成交低迷,房价走势面临着巨大内在调整冲动的情况下出台的,有着明显的“再加把力”的意味,这透露出来的信息非常明确:中央面对的不是拐点会否出现的问题,而是必须促使拐点乃至极点出现的问题。


二,中央需要拐点乃至极点


在这里顺便提一下拐点和极点的区别。经济学上的拐点仅仅标志着上升或下降的形式发生了变化,是在大方向不变情况下具体形态的变化,比如从大涨到小涨、从暴跌到缓跌叫拐点。而极点则是真正意义上的转折,是大方向的改变,即由上涨转为下跌、或者由下跌转为上涨。

那么,中央为何力促房市拐点甚至极点的出现呢?

第一,在北京、上海等大城市,最近几年的房价涨幅已经翻倍,买不起房而又不能享受住房保障政策的人越来越多,如此庞大的人群在住房问题上被边缘化,在任何国家都是非常危险的事情。另一方面,各级政府落实住房保障政策的力度不大,解决的住房困难户有限,远远赶不上由于房价快速上涨所导致的新增住房困难群体。这种局面显然与中央解决民生问题的目标背道而驰。

第二,金融风险正逐渐到达一个临界点。我国80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款,而个人通过按揭贷款买房的人,占全部购房总数的比例高达90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。按照国际经验,个人房贷的风险暴露期通常为3年至8年,我国个人房贷恰好已经逐渐步入风险暴露期。而银行对于抵押物的估值很容易出现较大偏差,甚至被人利用为套取银行资金的工具。在房价已经远远超过居民实际购买力水平的情况下,房价继续快速上涨必然累积泡沫,一旦爆发后果不堪设想。因此,央行采取严厉措施收紧房贷,不仅是调控房市的需要,也是其自身规避风险、防范风险的需要。而中央先后采取的房贷新政与严厉打击囤积土地行为,目的就在于挤压高房价中的水分,以保持房地产市场的健康发展和我国经济的可持续发展。

第三,因建筑质量低劣和规划短视造成的建筑浪费,需要通过拐点或极点的出现来矫正。买涨不买跌的心理是普遍存在的,当房价处于快速上升轨道内,包括投机者、自住需求者在内的购房者就会蜂拥而入,而当需求骤然释放时,供应者为了获取更多利润就会通过囤积土地和捂盘惜售等办法来人为减少供应。在两者的共同挤压下,供不应求的效应被制造出来并被一步步强化,在这种情况下,开发商没有任何提高房屋建设质量的动力。这是我国住房平均寿命仅30年左右的根本原因。重复建设的结果,是让我国成为世界上最大的建筑浪费国。


三,严打囤积对房价走势的影响


那么,此次《国务院关于促进节约集约用地的通知》将会房价走势产生怎样的影响呢?

我们知道,我国房价之所以持续快速上涨,其中一个很大的因素在于投机,在于人为因素导致的有效供给严重不足。市场供应的充足与否直接决定着某种商品的稀缺程度,相应的,也决定着其价格的走势。如果某种商品由于种种人为原因出现有效供给不足,就会导致出供不应求(哪怕仅是假象),从而,不断推动价格上涨,导致商品价格与实际价值的严重脱节。我国的房价正是如此。

我国住房的有效供给不足并非源于投资不足的原因。恰恰相反,我国房价是在我国投资最火热的阶段保持持续快速上涨状态的。2006年,我国房地产开发投资为1.94万亿元,占当年全社会固定资产投资的17.6%,占当年GDP的9.26%,远远高于国际公认的房地产开发投资占GDP比重5%的合理水平。具体到地方,房地产投资增长更为迅猛。2003年-2005年,北京市的房地产开发投资占固定资产投资比重连续3年都超过53%,位列全国第一。当然,北京房价的表现也同样是名列前茅。

正常情况下,高速投资将增加供给,而供给的增加只要不低于需求太多,房价就难以保持快速上涨状态。问题到底出在哪里?其中一个极其重要的原因就在于大量土地被开发商等既得利益集团囤积起来,导致商品房建设进度缓慢,难以形成足量的有效供应。

有三份报告为证:其一,建行发布的研究报告指出:2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积60%,相当数量的土地被囤积和倒卖;其二,国务院发展研究中心于2007年9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露,房地产企业土地购置面积越来越大,全国最大的“地主”是碧桂园,截至2007年7月末,总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米;北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》估测,到2007年底,房地产开发商囤地约10亿平方米。

这些数据都在揭开同一个谜底,即大量投资集中在囤积土地环节,坐享土地升值之利,而没有形成有效供给。

当然,在囤积土地后面,还跟着一个囤积住房的因素,问题在于,倘若不是开发商大肆囤积土地造成有效供给的减少,投机者敢孤注一掷囤积房源吗?正是非常普遍的土地囤积现象滋生出来的供不应求信息,给人们造成了房价将持续上涨的预期,才加剧了投机热。经济学家卢卡斯认为,公众对未来良好预期容易转化为现实的需求,从而进入消费决策。因此,从根源上来看,土地囤积行为实际上正是导致部分潜在购买力直接转化为消费行动,进而推动房价上涨的驱动力。

如果说,房贷新政是从资金流上给炒房者釜底抽薪导致拐点迹象出现的话,那么,国务院严厉打击囤积土地的行为倘若被不折不扣的执行,无疑将直接增加住房的有效供应,从而改变炒房者对未来房价一定上涨的预期。仅此一条,就足以产生出比房贷新政强大得多的威力。果真如此,那么,人们下一步要争论的将不再是拐点是否出现、何时出现的问题,而是极点何时出现的问题。

打击囤积土地实际上意味着,中央的底牌已经亮出,房价必须压低。当然,到底能否压低房价,最终一切都取决于政府的决心和有关部门的效率及对政策的执行力度.


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