摧毁中国高房价的终结者——城市化终点与次贷危机

目前的整体形势来说,正在向着有利于空军的方向转化。不过全国性的拐点还没有出现,二线城市还有比较疯狂的炒作,各种假消息也沸沸扬扬。既有炒作暴跌的,也有宣传继续上涨的。为了能够看清楚大趋势,有必要把支撑房价的一些基本因素仔细地说说。从时间角度来说,次贷危机的影响就在眼前,城市化的终点则还有几年的时间。但是次贷危机的影响时间跨度有限,多说也就是三四年的时间。而城市化的影响将长远的多,而且在未来会成为影响中国房价最重要的因素。实际上,从后面的分析可以非常清楚地看到,中国的城市化速度正在逐渐减慢,而且城市化有中国国情所决定的不可逾越的上限。中国的城市化远不能达到西方国家80%的人口在城市的水平,即便是较低的60%的城市人口比例也达不到,只要想吃饱饭就必然达不到。中国的城市化比例最高也不能超过52%这个水平。由于已经接近这个水平,中国的城市化正在逐渐放慢脚步。这意味着什么呢?很简单,进入城市的人口越来越少,刚性需求自然也就越来越少。多军成天念叨的房子如何稀缺,以后两三年就会变成刚性需求如何稀缺。刚性需求随着时间流逝将成为愈加稀缺的资源,支撑房价上涨的支柱也就没有了,房价就只剩下一条路——跌!不过现在城市化还没有慢到能够做杀跌主力的程度,所以在最近一两年需要次贷危机来启动下跌过程,等到次贷危机结束的时候,城市化也快结束了,到时候刚需的减少就能够有足够的做空力量。总之未来几年将是空军大有作为的时期。


基于以上考虑,个人觉得还是颠倒一下时间顺序为好,先把城市化说清楚。只有把城市化这个进程说透了,才能够看清楚长期的大趋势,也才能够在次贷危机影响逐渐消除的时候防止多军卷土重来!为了防止前功尽弃的局面出现,必须把多军的底牌彻底地说清楚。这一点,建议全体空军务必有清醒地认识!



就从这里开始好了。文章认为,到了2020年,北京上海这样的城市人口将达到2600万甚至3000万这样的规模。如此一来,这些城市对房地产的刚性需求简直大的吓死人。文章的这个结论是从联合国的分析数据得出来的,不能说没有出处。但是,中国就是中国,中国是很有特色的。在支撑房价上涨的所有理由中,刚性需求是最冠冕堂皇,最能够打动普通大众,最符合中国国情也是看起来最无懈可击的一个。这个理由一旦不存在了,中国的房地产业高速膨胀期也就结束了。记得在去年那个一年左右暴跌的超长帖子里,就有多军和我争论城市化所造成的刚性需求。当时多军的说法是,西方发达国家普遍的城市化水平是60%~80%,而中国是多少呢,中国在06年的水平是44%。这样一看,似乎中国的城市化水平还有将近翻一番的空间。无穷无尽的刚性需求就在这个过程里面产生出来,于是多军和kfs们大可以高枕无忧弹冠相庆了。问题是中国的城市化果真能够到80%的水平吗?那么咱们就来详细算一算。

根据宪法,中国的土地是国有的,这点毫无疑问。那位说了,这和城市化的终点有什么关系?先别着急,看起来没什么关系,其实关系大得很。这点政治是必须谈的,而且没超过初中生的理解力。每个人都要吃饭,这个也是尽人皆知的。此外,对于中国这么大的国家,粮食生产必须立足于基本自给自足,少量进口。最近经常说到的18亿亩耕地红线必须守住,也是考虑的这个。然而,光有土地还是不够的,粮食必须有人去种。而城市化能够进行的一个基本条件,就是农业机械化水平的不断提高。随着机械化越来越高,农业需要的劳动力就越来越少,这些劳动力在农村没什么事情做,就可以到城市里面找工作,于是城市人口的比例就不断提高。这就是城市化的过程。如果农业提供的粮食不足,那么城市化是不可能进行下去的。连军队在缺粮的情况下都会哗变,更不要说普通老百姓。任何一个国家都不可能脱离粮食生产而正常生活。






对应于上面的城市化的分析,我们可以很清楚的看到,中国的城市化比例是不大可能超过52%这条线的。52%的城市化水平对应的就是农村6.5亿人口。再少的话,粮食就成了大问题了。按照目前的城市化速度,大约5年后我们会遇到这条线。请注意这个时间段,大约还有5年的时间。而且粮食问题也不会是突然出现的,而是在未来的几年中逐渐短缺,今年就有粮食不足的苗头。到时候要么改善农村生活,吸引劳动力留在农村生产粮食,要么农村劳动力不足,城市人口全体饿肚子。就这么两条路,但是不管走哪一条路,城市化肯定会停下来。吃不饱饭不可能有城市化。


应当指出的是,城市化的进程恐怕连五年也撑不到,因为从2000年以来就已经出现了非常明显的减速趋势!我们可以看看2000年以来城市化的速度。数据来源,国家统计局历年统计公报:http://www.stats.gov.cn/tjgb/

2006年城市化比率增长了0.9个百分点,2005年增长了1.2个百分点,2004年增长了1.27个百分点,2003年增长了1.43个百分点,2002年增长了1.4个百分点,2001年增长了1.61个百分点。注1

从2001年的1.61,降低到2003年的1.43,再到2006年的0.9。只要有点数学常识的人都能明白是什么意思。很明显,城市化的速度已经在显著的放慢了。农业劳动力不足对城市化速度的压制,不是将要体现出来,而是正在体现出来。所以前面所说的还有5年才会遇到城市化的终点,是一个已经放宽的估计,实际情况很可能根本就用不了五年。大概三四年之后,城市化就要停止了,宏观层面的农村人口向城市迁移自然也就成为历史。


顺带说一下,今年的城市化速度估计会比去年稍微快一点。也许能够增长一个百分点略多一些。原因何在呢?因为今年的生育意愿特别强。很多人相信所谓的金猪年,故意在今年生育。估计今年的生育率比往年要高一倍。这些孩子大部分都出生在城市,因为他们的父母进城了。这样会增加一块城市人口。再加上机械迁移的人口,这部分人口肯定比去年的机械迁移少,但是不足以抵消多出生的那些人口数。整体算下来,今年的城市化比例应该达到45%,也就是能比去年高一个百分点略多。但是明年就不行了。由于金猪年已经透支了未来几年的生育意愿,明年全国的生育水平会大幅度降低。而机械迁移的人口在不断的萎缩,预计明年的城市化水平大约只能增加0.6个百分点。到时候大家可以明显的体会到,刚性需求减少是个什么样子。


也许有人拿日本说事,日本农村人口的确很少,不到全国人口10%。但是请不要忘记,日本的粮食77%左右靠进口,也就是说,日本3/4以上的粮食要靠进口满足。中国这么大,有可能模仿日本吗?就是三分之一的粮食靠进口,那也是绝对做不到的。其次,日本在50年代之后,大力投资农业基础设施建设。农民也加大投入,到80年代末,每一户农民对土地的资金投入增加了40倍,中国农民就是想投,有这么多钱投下去吗?再有,日本的土地是私有的,子孙可以继承,也是可以兼并的。关于这一点,应该不需要多说了。在中国照搬日本的样子,肯定是天方夜谭。


把城市化说完了,我相信刚性需求也就不需要说多少了。刚性需求的存在,就因为有农村人口源源不断的进入城市,于是大家都要买房子。既然农民不进入城市了,房子造出来卖给谁?需求消失了,自然也就没有什么能够支撑价格的上涨了。投资买房的也需要最终接盘的人,没有人买了住,房子只能有租金的收入,不够还贷款的。因此,从人口角度来说,刚性需求的存在时间大约还有5年。那也就是说,在5年以后,刚性需求就逐渐减少甚至消失了,否则就会出现没饭吃的局面。刚性需求消失了,支撑房地产的只有城市的人口自然增长。估计到时候自然增长也没有,会出现很多负增长的城市。而且应该说明的是,上面的计算很明显是偏于保守的,如果中年的农民没有多少种粮食的热情,必然导致粮食提前出现大面积的短缺。今年的粮食和食用油就已经体现出来短缺,相信每个人都已经体会到了。加上前面所说的城市化速度从2000年以来已经明显减慢这一因素。因此,5年的时间很难保证扛得到。总之,没有足够的粮食,就没有刚性需求,这是不可逾越的,除非人不用吃饭了,只要还要吃饭,这个关联就必然存在。而没有刚性需求,支撑房价高涨的最冠冕堂皇,看起来最有说服力的理由就消失了。假如房价还要涨,拿什么让它往上涨呢?一句话,只要想吃饭,房子到时候就必须跌。


总的说来,由于中国的土地方面的国情,中国的农业生产必然需要较多的人口。加上人口老龄化的影响,人均的实际耕种面积肯定下降。因此,中国的城市化比例连60%都很难达到,预计到52%也就到顶了。按照比较乐观的城市化速度,大约还有5年的时间。考虑到城市化在减速,5年也很可能到不了。也就是说,5年之后,就没有多少农村人口可以进入城市了。除非大家一起饿肚子,否则就必须吸引农村劳动力留在农村。城市里早就出现了民工荒,农村也已经有劳动力短缺。大家有时间自己到农村看看,有多少年轻人在农村种地,就能够清晰的意识到这个苗头。随着城市化速度的减慢,城市房地产市场的需求就必然大幅度减少,刚性需求将成为多军美好的回忆。房价也就只有变得越来越“熊”。因此,城市化的终点是摧毁中国高房价的一个中长期的致命的终结者,只不过这个终结者要大约5年时间才会正式上场。当然实际可能用不了5年,因为2000年来城市化已经在明显减速了。现在暂时没有多大影响,以后就会有显著影响。


这个帖子到此基本上写完了一半,下面写短期的终结者——次贷危机。次贷危机的影响比较直接,现在的房地产市场也表现出来了。不过次贷危机的影响时间跨度不会很大,也许两年,也许三年,或者四五年。当年的东南亚危机对中国的影响大约就是三到四年的时间。当次贷危机的影响逐渐消失的时候,中长期的终结者城市化终点就基本化妆完毕可以登台亮相了。中间可能有一年或者稍长些的间隔,但是影响不大。基本上能够顺利的结果次贷危机留下的接力棒。从时间上讲,未来的几年对于空军都是比较有利的。


关于次贷危机的影响,这段时间的新闻报道很多,分析文章也很多。我在前面几个月的帖子中也都专门写过。这里不准备使用很多篇幅去重复了,有兴趣的读者可以看这里

http://www.tianya.cn/new/publicforum/content.asp?idwriter=6506225&key=850823474&idArticle=81174&strItem=house&flag=1#Bottom


简单的说,次贷危机造成了一个国际上房价普遍下跌的局面,先是从美国,然后扩张到英国和法国。后面肯定还要扩展到其他的欧洲国家。这种大气候是不利于国内的房价上涨的,形成了一种压制国内房价下跌的力量。具体地说来,由于银行业卷进了次贷危机,流动性短缺。次贷的这些人本来信用就不好,房价上涨的时候还愿意环贷款。到了下跌的时候,把房子扔给银行了事。银行资金链出了问题,就需要从其他地方弄钱。一方面是美联储和其他央行一起注资,另一方面银行也会考虑从其他地方抽调一部分资本进行周转。因此美国需要国际资本回流,以满足国内流动性的需求。如此会对中国的热钱走向产生影响,他们必须提前考虑回国的问题。这样一来,呆在房地产市场就比较麻烦了。房地产的变现速度是很慢的,想走的时候走不了。而且房地产还有五年的限制,买完了马上就卖,操作成本比较高。因此这些资本一部分从房地产撤出来,到股市里面去,或者到其他国家去。一部分从一线城市到二线城市去,因为一线城市的炒作成本已经非常高了,也不利于短期迅速出货。二线城市本来价格相对较低,炒作起来比较容易,可以在短期大幅炒高,然后出货走人。因此就形成了一个一线城市开始跌,比较缓慢的跌;同时二线城市开始大幅度上涨的局面。而这些热钱什么时候走,是由人民币的升值速度决定的。


次贷危机的影响是比较广泛的,目前正在引发一场全球范围的温和的经济危机。英国继美国之后,也加入了降低利率的行列。估计欧洲央行早晚也是要走这一步的。刺激经济,本来也没有多少政策可用。不过现在美国的通货膨胀也上来了,美联储也比较难办。降下来刺激通货膨胀,不降不能阻止经济衰退。搞得不好,就会出现滞胀。利率一降,人民币就受影响了。首先,人民币的升值预期是相当强烈的。而人民币的利率越高,与美国和欧洲的利率差就越小。相应的到中国来炒作人民币的成本就越低。因此,美国和欧洲的利率降的越低,人民币的升值速度就越快。理论上说,如果中国也降低利率,人民币的升值速度就下来了。但是现在不能降,一旦降低之后,通货膨胀就会加剧。为了控制通货膨胀,中国的利率必须升高,起码不能下降。这样就形成了一个左右为难的局面。不升高利率,通货膨胀受不了,什么东西都涨价。但是提高了利率,人民币的升值速度太快,出口企业受不了。所以现在央行就一次又一次的提高了存款的准备金率。在今年一年的时间里,央行一共提高了10次存款准备金率。大概比过去二十年的调整次数都要多。我没有查过吉尼斯纪录,不过这个速度就算没有创纪录,最起码也是前三名了。就目前的通货膨胀来说,由于没有看到足够的数据,不能下结论。但是我个人感觉,应该是和农村的劳动力不足有关的。粮食产量如果足够,没有理由涨这么多。粮食出口已经被压制了,粮食深加工也被叫停了。酿酒工业也没有爆炸式的发展,不会对粮食价格有这么大的影响。现在的粮食和食用油涨价如此厉害,恐怕有很大的成分是产量不足。农村的劳动力短缺,加上比较大面积的自然灾害,对于粮食的产量不可能没有影响。如果要提高产量,恐怕增加劳动力是一个不可避免的问题。


目前通货膨胀完全没有领情的意思,继续一路高涨。不仅是CPI涨,PPI也创了新高。调整利率是恐怕免不了,人民币随后就会再次展开波澜壮阔的升值进程。当人民币的升值使出口企业无法承受的时候,人民币汇率也就到顶了。此时热钱就会抛出人民币,换成美元或者欧元,而后撤出中国。在抛出的时候,必然也抛出手中的房地产,拉动二手房价格大幅度下跌。而且以前是单独对美元升值,对欧元没有升值。因此,在美国出口方面受的损失,可以在欧洲那里弥补回来。中国对欧盟的贸易顺差,去年增加了40%。现在欧盟也和美国一起对人民币施压,要求人民币对欧元也要升值。而且随着英国降低利率,对英镑升值也是意料之中的事情。目前对美元的累计升值已经超过了10%。几方面的压力加起来,进出口是肯定要出问题的。也就是说,次贷危机引发的各国央行降低利率的浪潮,导致人民币的汇率顶点提前到来。人民币的顶点到来,也就是热钱离开中国的时候。热钱是炒作房地产的一支重要力量,他们的抛售行为必然导致二手房供应量的大幅度增加,从而使房价大幅度的下跌。现在抛售了一部分,但是总量应该并不大,上海深圳等地方的房价,也只是出现了小幅度的下跌而已。


除了利率之外,次贷危机同时从另一个方面影响了中国的进出口。一旦美国和欧洲陷入一场温和的经济危机,那么将会减少需求,使中国的出口市场萎缩。这种类似的情况在东南亚危机的时候就出现过,只不过那时候是因为其他国家出口量增加导致的,而现在是因为欧美的进口需求萎缩导致的。但是影响基本上是类似的,都是降低出口企业的承受力。出口企业承受力用尽的时候,就是人民币的顶点。到了顶点会发生什么前面一个段落说过了,大家可以再看看。总之,热钱的离开,肯定会给房价造成巨大的压力。现在这种压力只是表现了一部分而已。


当次贷危机导致的经济危机没有结束的时候,对于进出口的压力就总是存在。如同东南亚危机那几年,中国什么都降价一样。以后的几年也会出现,东西都是降价的,房子也是其中的一个,也是跟着降价的。一个经济危机只要启动,时间再怎么也要两三年的时间,在这一段时间之内,次贷危机都可以充当中国高房价终结者的角色。


总体上说,是美国的次贷危机向其他国家蔓延,同时也向其他行业蔓延;导致了其他国家的房价跟着下跌,经济也跟着衰退。中国也是其中的一个成员。中国经济已经和世界经济联成一个整体,不可能不受影响。只要中国在发展进出口,就必然有这样的局面。这十几年不断的扩大外贸,国内的需求又不足,中国应当已经是世界上对外贸依存度最高的经济体了,反正我没见过比中国更高的。


到这里这个帖子也该结束了。概括而言,次贷危机和城市化的终结将会一前一后的充当压迫房价下跌的主力军。两者的衔接可能有一年左右的空隙,但是也不会有大问题。在这样有限的时间内,多方不会有非常大的反弹,时间上来不及。总之,未来的几年,对于空军而言都是比较有利的。随着城市化的结束,中国房地产业这种极度疯狂的时代,也将永远得一去不复返了。当以后的中国人回头看看这一段往事的时候,不论买得早还是晚,心里恐怕都会有不尽的感慨。这将是中国现代经济史上重要的一页,是整个中国现代史一个不可忽视的组成部分,对于以后中国的未来都必然有深远而重大的影响。


收尾之前谈谈眼前的状况。由于城市化的减慢,刚性需求正在减少。今年出现的一线城市下跌,里面应当就有刚性需求减少所作的贡献。在未来的几年,刚性需求还将继续减少。现在多军成天念叨房子如何稀缺,再过两年,就该念叨刚性需求是多么稀缺了。或许kfs那时会有什么诸如:曾经有一份真实的刚性需求摆在面前,我没有珍惜,等到刚需消失才后悔莫及。。。之类的感慨。另外,随着农村老龄化加剧,年轻人又不愿意种地,粮食的生产能力会逐渐下滑。未来几年的粮价,整体看涨。当然猪肉也是一样,猪也要吃粮食。如果家里有条件,多买点粮食花生油放着不吃亏。这两天刚出来的政策,粮食出口退税84项全部取消,压低出口来增加国内粮食供应。至于房价,说到这里我相信大家已经很清楚了。未来的房价下跌不会有大的逆转,目前的下跌将会扩展到全国,随着城市化结束下跌会更深,房地产业翻盘至多是短期的,需求的减少是不可抗拒的。全体空军应当增加信心,同时考虑到现在暂没有什么事情可以加速房价的下跌,空军应当积极行动起来,以充实空军的阵营发展壮大空军的队伍为短期的行动策略。通过各种传播方式,不论是口头的还是网络的,让更多的人看清未来的大趋势,加入到空军的队伍中来。如此则空军的力量会迅速发展,空军的力量越是壮大,以后的博弈中就越主动。机遇属于善于把握的人,希望全体空军都能够把握住这个机会;否则将会犯历史性的错误,严重愧对这个几十年一遇的历史机遇。


最后,感谢所有耐心读完本文的读者,并与全体空军共勉!


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